○ 杨红旭 何新兵

（本文作者系上海易居房地产研究院副院长；研究员）

房地产市场的走向，既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响。现阶段，我国楼市正处在近十几年来最严厉的调控期，各类调控政策领域广、数量多、强度大。进入2011年以来，我国楼市持续降温，部分城市成交量大幅下降，房价出现下行拐点；特别是步入2012年以来，房价同比下跌的城市不断增多，市场观望气氛愈发浓厚，市场降温明显。但是，从近期的统计数据来看，M1已经连续第二个月出现反弹，存款准备金率也继去年12月份连续出现第二次下调，这些迹象表明当前我国的货币政策出现小幅松动，这对我国未来楼市是利多因素，有助于楼市企稳。本报告从实证角度，分析一下货币供应量、楼市和股市三者之间的联系，并在此基础上对房地产市场的走势作简要预测。

一、流动性与货币供应简析

（一）货币供应量指标分类

严格意义上讲，流动性指资产变现能力，比如股票比房产的流动性强。现在媒体泛指货币供应量的多少，当然，货币本身也是资产,而且是流动性较强的资产。国际上，货币供应量是计算具有不同变现能力的货币数量，表现货币总体结构的指标。货币供应量构成如下：

M0---现金

M1---M0+活期存款

M2---M1+定期存款，非支票性储蓄存款

M3---M2+私有机构和公司的大额定期存款

L----M3+各种有价证券

我国从1994年三季度起由中国人民银行按季向社会公布货币供应量统计监测指标。参照国际通用原则，根据我国实际情况，中国人民银行将我国货币供应量指标分为以下四个层次：