○ 贾生华

经过连续两年严厉的房地产调控，到2011年四季度，终于出现了商品房价格回落的政策效果，房地产市场也陷入了萧条的冬天。进入2012年，中央政府反复强调“坚持房地产调控不动摇”，城市政府则不断试探调整“限购政策”的可能性。究竟政策如何演化，市场如何运行，房价能否合理回归，房地产投资的机遇和空间何在，成为社会各方面思考和争论的焦点。本文根据我们对房地产政策、市场和行业的跟踪研究，就大家关心的关键问题做一些分析，供大家参考。

政策形势：预调微调逐步展开

本轮房地产调控是在2009年“救市”后，宏观经济过热、通胀压力加大和房价过快上涨的背景下展开的，核心目标是“遏制房价过快上涨”。因此，在房价过快上涨得到有效遏制后，特别是在宏观经济背景发生变化后，“预调微调”必然出现。

从2011年四季度开始，各种信息都显示出商品房价格向下调整的“拐点”已经形成，“遏制房价过快上涨”的目标初见成效。

根据国家统计局公布的2012年2月份70个城市住宅销售价格统计数据，新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市只有4个，表明多数城市的商品住宅价格开始回落。中国指数研究院公布的“百城价格指数”也显示，从2011年9月以来，商品房价格环比一直保持下降态势。

从浙江省统计数据来看，商品房销售均价在2011年7月达到最高点，随后逐步回调的趋势已经形成，具体如图1所示。……