文◎刘新宇*

合同解除后可否适用违约金或定金罚则

文◎刘新宇*

一、基本案情

2011年A、B两地产公司签订一份房产项目联建合同，合同约定B公司负责办理项目所需证照手续(所涉契税由两公司共同承担)，两公司共同负责联建项目的建设、销售工作。合同签订后A公司需向B公司支付500万定金；B公司于合同约定的开工日前办理好国有土地使用权证以及建设用地规划许可证，届时A公司需向B公司缴纳第一笔联建费用人民币2500万。违约责任条款中规定，甲方（B公司）未能在本协议约定的开工日期前办理完开工手续的，甲方应当承担违约责任，每逾期一天，甲方按乙方（A公司）全部联建费用的万分之三向乙方支付违约金。逾期超过60日的，乙方可要求甲方支付联建费用百分之五的违约金（350万人民币）。合同签订之日，A公司依约支付定金，B公司于合同约定的开工日当天向A公司发出催缴函，声明B公司已经获得两证，A公司应在三日内支付2500万联建资金，否则将依约追究A公司违约责任并有权单方解除合同。A公司经调查发现B公司实际上尚未获得土地使用权证，于是拒绝付款。两个月后，B公司获得土地使用权证。嗣后，B公司分两次退还A公司500万定金，双方约定终止执行合同。2012年初，A公司起诉至法院，以B公司违约为由请求法院判令被告双倍返还定金，支付未履行部分人民币500万。法院虽确认双方协议解除合同的效力，但认为B公司未能按时办理证照的责任缘于两公司针对契税缴纳未达成一致意见所致，最终以B公司不存在单方违约为由驳回原告适用定金罚则的诉请。……