刘振坤

摘要：房地产项目管理是按照客观经济规律对房地产项目开发进行有效地计划、组织、控制、协调的系统管理活动，其最终目标是追求经济效益和社会效益。下文本人指出目前开发项目管理存在的通病。针对项目管理中存在问题，提出了改善措施。供同行参考。

关键词：房地产；项目管理；问题；措施

一、引言

房地产项目管理只有从项目建设的全过程着手，着眼全局、科学管理，才能将成本管理与控制落到实处，取得较好的经济效益，并提升企业的市场竞争能力。在实践中必须针对存在的问题采取有效的措施对治，才能真正做好房地产项目管理工作。

二、我国房地产项目管理存在的问题

1施工设计管理方面存在的问题

现阶段房地产开发企业对于图纸设计阶段的管理工作可以说是很少，甚至是一片空白。绝大多数开发商可能认为，方案、功能确定后交设计单位设计，具体事情那是设计院的事，房地产开发公司对这些专业设计的管理能力弱，加上多数设计人员无成本概念、无创造附加价值的能力、图纸错误多、欠缺细部设计图纸。开发商只注重施工现场的成本、质量控制，而忽视设计阶段的成本、质量控制。

1.1没有具有详细和明确要求的设计委托书。一些企业为了尽快拿到图纸，在功能和要求还不确切的情况下，就要求设计院设计图纸，这样一来，必然造成设计出来的图纸在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工过程中才发现，要求修改，不仅增加工程成本和施工难度，而且影响工期；

1.2目前设计院设计出来的图纸是否进行投资控制，无法考证，行业方面也缺乏这方面的监督和管理，尚无一种有效的办法加以控制。

2项目风险管理薄弱

房地产开发项目的风险，一般有以下几种：

2.1政治风险，即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。

2.2环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。

2.3金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。

2.4市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。

2.5任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。

2.6財务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。

2.7经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。

3项目成本管理问题

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。

三、房地产项目管理优化措施

1加强设计管理，做好品牌建设

随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，房地产开发企业应重视企业的品牌建设。当然，企业的品牌建设不是靠大量广告投入，自我吹嘘，而是建立在市场提供优质的产品和优良服务的基础上，再配以准确的形象策划和适当的媒体推介、公关活动等的系统工程。品牌建设需要一个过程，它是以开发商一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，最终形成企业自身的品牌和形象。它们都是通过多年经营和多个项目的积累，才拥有了目前的市场知名度和品牌形象。一些大型集团由于具有较好的企业品牌，已与世界五百强之一的某境外企业合作，在国内很多大中城市开发建造大型商业设施及住宅小区。国内房地产市场要走品牌竞争之路，具有高附加值的优质产品才能在满足客户需求的同时，为企业提供更多的资金积累，在良性循环的状态下保证企业的生存和发展。

2加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：

2.1风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。

2.2风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。

3全面完善项目成本管理

3.1项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。

3.2在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。

3.3建立完整的质量成本核算体系我国房地产企业大部分还没有建立完整的质量成本核算体系，质量成本数据的搜集就只能依靠原始的手工方式，且没有统一的规范。完整的质量成本核算体系将为质量成本建立科目，并列出成本指标明细，在企业质量成本测算时可以直接获取质量成本数据。从而在一定程度上保证了质量成本数据的真实性和可靠性。

3.4层次分析法的运用质量成本核算体系中可以使用层次分析法将质量成本的每一分类指标更加细化，并将这些明细指标定位到每一个作业活动中，然后根据指标的评价因素和评价标准进行量化分析、判断，选择恰当的核算方案，并在实施过程中不断反馈信息，对方案进行修正和调整。这样不但可以使质量成本数据更加全面，而且提高了成本数据的可靠性和透明性。

3.5建立房地产企业质量文化房地产项目成本管理与控制是一个不可分割、相互联系的整体，应贯穿于项目建设从开始到交付使用的全过程。只有把质量管理提升到文化的高度，使企业的管理层和员工明白质量是企业的生命线，不可忽视；只有将质量深深根植在每个员工的心里，根植在企业文化深处，才能发挥质量管理的最大效用提高企业整体质量水平和竞争力。

参考文献

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