□熊志强 王亚光

土地闲置满两年政府可以收回吗？

□熊志强 王亚光

案 例

某市一房地产公司于2005年3月通过拍卖出让方式取得一宗150亩的住宅用地土地使用权。该公司与当地政府签订的《国有土地使用权出让合同》上约定应于2005年10月开工建设。之后，由于该公司资金问题，此宗地一直闲置。2006年年底，该市国土资源局通知土地使用者，对闲置1年的土地拟订了处置方案，决定延长该宗土地的开发建设时间，限期1年，并收取土地出让金20%的土地闲置费。至2008年年底，该房地产公司取得的土地依然未开发建设，市国土资源局认定此宗地为闲置土地，要依法收回房地产公司的土地使用权。房地产公司认为自己取得土地使用权，土地何时开发是自己的事。

疑 惑

1.该市国土资源局有权收回闲置的土地吗？

2.土地闲置如何认定？

解 析

本案中，房地产公司以拍卖出让方式取得土地使用权进行房地产开发建设，应按照《国有土地使用权出让合同》中约定的时间进行开发建设。但是，该公司3年多未开工建设，此宗地认定为闲置土地。关于闲置土地的范围和处置，我国相关法律有明确规定。

《土地管理法》第三十七条规定，在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

《城市房地产管理法》第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

国土资源部《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）第二条对闲置土地作出了规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发建设的建设用地。下列情形也可以认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的。

对闲置满1年的土地，依照《闲置土地处置办法》第三条规定，市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应当通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。处置方案可以选择下列方式：延长开发建设时间，但最长不得超过1年。因此，该市国土资源局对该房地产公司闲置1年的土地进行了依法处置，适用法律规定准确。

房地产开发公司在被批准延期1年开发之后依然将土地闲置，依据上述法律规定，该市国土资源局可以认定此宗地属于闲置土地，有权收回该房地产开发公司的土地使用权。

（作者单位：中国土地矿产法律事务中心）