□文/黄启蒙

收益法估价应用中的问题

□文/黄启蒙

本文通过实证分析总结收益法在应用过程中存在的问题，并从参数定性分析和定量分析的角度以及收益法公式的选择方面，提出解决思路。此外，针对参数的取值提出几点建议。

收益法；不动产估价；还原率；报酬率

一、引言

收益法也称为收益还原法，是不动产评估领域常用的估价方法之一，广泛应用于评估具有收益或潜在收益的不动产项目，比如商业用地、写字楼、酒店、商场，等等。使用收益法的关键在于预期收益和还原率两项参数的确定，但实践中由于预期收益及其风险情况很难准确预测，使得预期收益和还原率的取值较为主观随意，也使得估价结果经常受到质疑。本文通过实证分析，针对收益法应用中存在的若干问题提出对策建议。

二、收益法应用中的问题实证分析

本文对133份土地估价报告进行了系统研究，运用相关统计原理和统计软件，并结合对估价师和估价专家的访谈，系统总结了收益法在土地和房地产估价中的应用特点以及存在的问题。

（一）预期收益的求取存在的问题

1、缺乏动态分析。样本数据显示：部分估价报告通常假设未来年净收益不变，直接使用有限年期的报酬资本化公式（公式1）得到评估结果，求取客观租金时仅简单通过估价时点的截面数据确定，很少调查估价对象历史收益情况，缺少对市场行情的分析和判断。

式中，V：不动产在估价时点收益价格；……