武萃贤

房地产行业与国计民生关系紧密。房地产企业一旦破产将给周遭行业带来影响的同时，也会切实关系到购房人的利益。而新《破产法》颁布以来，其中的制度安排又会在房地产企业破产过程中对购房人的利益，对房屋的权利归属产生哪些影响，也是理论和实务界所需关注的话题。《物权法》颁布之后，关于房地产企业破产制度的适用和相关法律制度之间的衔接更需阐明。本文试从现行法的角度，用法解释学的方法，通过逐层逻辑分析，对相关制度进行理顺，从不同房屋建设进度、不同购房方式、不同价金支付比例、不同房屋占有主体、是否预告登记等方面对制度的安排进行阐述，以对现行的制度和存在的问题做一归纳分析。

房地产企业一旦破产，房屋是否建成就决定了该企业事实上是否可能履约。以下将分这两种情况进行讨论。

房屋已建成的情况下，房地产企业破产对购房人的影响

房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能。若企业破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。在第一种情况下，根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。

一、按揭贷款所购房屋的权利归属。……