□文/吴正宇

21世纪以来，我国人口老龄化进程不断加快。根据国家统计局公布的人口统计数字，2010年我国60岁以上的老龄人口为1.77亿，占总人口的比例为13.26%，其中65岁及以上人口为1.19人，占8.87%。人口老龄化的迅速发展必然要求社会加大适合老年人的老年住宅、老年养生护理及其配套设施建设，必然推动养老地产这一朝阳产业迅速发展。但目前我国养老地产开发与养老建筑设计尚处于起步和探索阶段，因此探讨适合我国国情和市场需求的养老地产开发模式，需要对我国养老地产的开发环境进行深入分析。

一、政治法律环境分析

为保障老年住宅适合老年人的需求，我国分别于1999年颁布了《老年人建筑设计规范》，2002年颁布了《城市居住区规划设计规范》，2005年颁布了《住宅建筑规范》，这些都对老年住宅做出了一些原则性规定，但由于没有从老年人的年龄和健康状况考虑进行细分，在建设中对老年人的需求考虑也不多，因此具体实施很困难，基本没有得到落实，老年住宅的开发与建设进展缓慢。

为促进老年服务机构的发展，国家出台了相关的税收优惠政策。如，2000年10月1日起执行的《财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》规定：（1）对政策部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税；……