诸葛语丹

(广西师范大学 法学院,广西 桂林 541004)

浅议我国居住权的收益权能

诸葛语丹

(广西师范大学 法学院,广西 桂林 541004)

居住权在我国已有相关立法,人们已经认识到居住权的占有和使用两个权能,但对认知居住权的收益权能仍然不明晰,这种状况导致现实中诸多相关纠纷适法不能。因此,提高对居住权的收益权能的认识,完善居住权的收益权能立法具有非常重要的现实意义。对我国居住权的收益权能,应从五个方面去认识:首先,它是开创者就已经赋予了的权能;第二,居住权的收益权能制度在国外立法中体呈现出日益完善的趋势;第三,居住权自身的性质就是一种用益物权;第四,居住权的收益权能有利于弹性解决适用主体的现实纠纷;第五,居住权的收益性权能也是为市场所认可的。

居住权;收益权能;归属

前 言

目前,我国关于居住权的概念,在理论与实践中都还没有形成一个权威的定义。我国目前大多学者只是把居住权限定在占有和使用这两个权能上,认为居住权人没有收益权。如,屈茂辉教授认为“居住权是指自然人对他人房屋以及附属物享有、使用的排他性权利”[1]66;钱明星教授认为“居住权就是特定人因居住而使用他人房屋的权利”[2]17;而物权法草案第一百八十条对居住权的定义是:居住权是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。不过,也有学者开始注意到居住权的其他权能,如,刘东华认为“居住权是以供自己和家庭居住为目的,对他人所有的建筑物的整体或者部分作为住房占有、使用、获得有限收益,并且就此使用排除所有权和其它使用权的权利”[3]42。然而,许多人仍然没有清晰地认知到居住权的收益权能,而且刘东华也没有进一步深入阐明居住权之收益权能的重大意义。笔者认为,如果不能加深对这一权能的认识,就不能在最大程度上实现物尽其用的现代居住权发展理念,不能最大化的保护居住权人的利益。因此,居住权的收益权能应该受到更大的重视,并在以后的立法中应被明确地植入及加以完善。

对我国居住权收益权能,应从五个方面去认识。

一、从居住权产生与发展过程看居住权收益权能

居住权最初以人役权的形式产生于罗马法,而在罗马法中,人役权是为特定人利益而设立的以他人之物供自己使用和收益的权利[4]361。当时,立法者设立此制度的初衷是“无夫权婚姻和奴隶的解放日,每遇家长亡故,那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活成了问题。因此,丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶,使他们生有所靠,老有所养”[4]361。查士丁尼对于居住权进一步地明确了它的收益权能,在《法学总论——法学阶梯》中指出,“如果以居住权遗赠他人,或以其他方式设定居住权的,……鉴于其实用性,并根据马赛鲁的意见,朕公布了决定,不但允许享有居住权的人自己居住,而且允许他向他人出租其居住权”[5]63。由以上罗马法的演进过程可以看出,居住权的收益权是罗马法开创者就已经赋予了的权能。

二、从相关的国外立法中看居住权的收益权能的发展趋势

居住权,从罗马法的规定发展到现今的条文,呈现一种流通性逐渐加强的趋势,同时,人身依附性逐渐被淡化。大陆法系各主要国家继承了罗马法,在民法典中大都规定了居住权制度。但是,由于社会政治、经济、文化背景等不同,传统的居住权制度,由于其适用范围狭窄、无法推广的缺陷,已经不能适应现代市场经济社会的需要;而在商业流通越来越发达的市场经济中,利益趋动使一切财产都有成为可流通物的冲动,对他人财产利用的用益权也不例外。因此,现代各国大都突破了用益权的全人役性质,规定用益权可以自由转让,即出现所谓的商事用益权。而居住权与用益权的特殊包含关系,使之在运用用益物权理论上更加和谐。因此,德国、意大利、葡萄牙、瑞士等国都对传统的居住权制度加以完善,使之能适应时代发展[6]71。以德国为例,在法国民法典之后,德国民法典基本上接受了罗马法关于居住权的规定,但是德国民法典对于居住权的不可转让性有所松动,于1935年《用益权及限制的人役权让与法》制定了,规定关于用益权及限制的人役权让与的法律,认为对于用益权及限制的人役权之专属性应有例外。1951年《住宅所有权及长期居住权法》颁布了,创设了“长期居住权”这一概念,系以对公寓化住宅中的住房享有以居住为目的的使用权。长期居住权可以转让、继承和出租,它的期限可由当事人约定,并不限制,而且逐渐可以让与[7]557-558。德国民法典对世界各国民法的建立与发展有重要影响,对中国的影响更是非常之大,基本是中国民法建立的模版。这些已是法学界的共识。所以,德国民法典对于有关居住权的规定,对我国应有重大的借鉴意义。

三、从居住权的性质呈现居住权的收益权能的应然性

居住权在我国的性质定位是用益物权,在《物权法草案》中的相关规定中已经得到进一步的明确。《学说汇纂》界定用益权就是以不损害用益物的本质的方式使用、收益他人之物的权利。也就是所有人将使用权、收益权都转让给了用益权人他人。既然居住权已然是一种用益物权的性质,那么,从用益物权产生理论基础——权能分离理论上看,用益物权的产生,是经济社会发展的必然之需。在市场培育还处于简单作坊的商品经济时代,所有权的物权地位是至高无尚的,当时最重要的物权关系就是财产的归属关系,对财产的利用主要就是对自己物的利用。但是随着社会的发展,对于物之利用与价值评定已经发生了变化,今天的社会,对他人财产利用也是创造财富的重要途径。所以,用益物权的产生使物的效用发生了突破性的变化。而居住权,作为一种被认可了的用益物权,如果依然只是限于占有和使用,而没有收益权,那么,将会带来两个问题。第一,有失法律规定的平衡性。同为用益物权的客体,其他的客体如土地承包经营权、建设用地使用权等都有收益权,而且收益权是权能人最终的价值追求,如把居住权的收益权能排除在外,实为有损法律的平衡价值。第二,缺失了法律的经济价值与社会价值。把居住权只定性为占有、使用权能,不能障显居住权的完整的用益权能,面对现实中的种种纠纷会让法律适用者无所适从,使居住权的法律功能缺失了法律的经济价值与社会价值。所以,居住权的收益权能应被立法明确规定。

四、从居住权的适用主体看居住权收益权能完善的意义

居住权适用的主体,有父母、离婚后暂未找到居住场所的前夫或前妻、保姆三类。然而,居住权的规定适用主体不仅仅是这三类。笔者从本文立论的角度出发再增列两类人,一是依房屋租赁合同而取得居住权的人,一是公有住房使用权的承租人。从立论的角度出发,主要从增列的两类群体进行分析。

(一)依房屋租赁合同而取得居住权的人

依房屋租赁合同而取得居住权,是居住权取得的方式之一。近年来,房屋出租之后再被承租人转租引起的纠纷不断增多,主要的原因就是擅自转租,违反了《合同法》第224条第二款之规定“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。擅自转租行为的诉求依据可以依《合同法》,那么,我们再从居住权的角度来分析这一行为。笔者认为,《合同法》第224条第二款的规定有违市场经济的发展规律,扼制了房屋价值的再生空间,这种限制制度正是从法律上剥夺了居住权人对自己所占有的用益物的收益权,使居住权人的权利被无形地剥夺了。出租的房屋对于承租人而言正是一个用益物,依用益物权的理论,出租人享有转租权是这一权利本身所包含的权利。所以,笔者认为,承租人的转租行为,只要没有人为地损害出租人的房屋及附属设施,法律就应赋予这种行为的合法性。只有这样,才能真正体现居住权的用益物权性质。相对于出租人,承租人是弱势一方,如法律给予一定的倾斜保护,不仅体现法律的人性化,而且也能使现实中的纠纷得以弹性解决。

(二)公有住房使用权的承租人

所谓公房使用权,是指我国城镇居民以名义上的租赁,实质上的福利分配所取得的对“国家”所有的房屋租赁权。它包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房,是我国计划经济体制下福利性住房分配的体现。公有房屋使用权的承租人,必须是企事业单位或者国家机关工作人员,其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关,由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系,住房所有权归单位所有,职工低租金使用。这种公房使用权,与现在我国正在实行的对社会最低收入家庭提供的廉租住房使用权有着本质的不同。因此,此处所说的公房使用权仅指国家或单位分配给职工的福利分配住房,不包括对社会最低收入家庭提供的廉租住房[8]。

1.关于我国公有住房使用权的性质归属,争议较多,其中有代表性的说法只要有四种:自物权说、债权说、居住权说、用益物权说。以下分析其中两种较为重要的说法:

(1)用益物权说。用益物权说认为,公有房屋使用权由于具备使用权人对公有住房的实际控制权、支配权,所有人的权利被虚化、弱化;使用权没有期限限制并可由遗嘱继续使用;所有权人行使所有权受到使用权人的限制以及公有房屋使用权凝结着职工的劳动价值四方面的原因,因此,公有房屋使用权基本符合用益物权的法律特征,但称其为准用益物权更能概括公有房屋使用权的法律性质[9]374-375。与建设用地使用权、农村土地承包经营权等相类似,属用益物权。

(2)居住权说。居住权说认为,居住权人对他人所有的公有住房以及其他附着物享有占有、使用的权利。这一说法直接引用法国、德国、瑞士、日本等国的民法典中明确认可公有住房的居住权的条文。

笔者认为,因我国公有住房的使用权与大陆法系中的居住权的法律特征非常相似,因此,我国公有住房的使用权也应在相关法律中被具体规定为用益物权性质的居住权。

2.从公有住房的流转现状看公房居住权收益权能的现实意义,主要表现在以下方面:

(1)公产房屋动迁补偿款。第一,从公产房拆迁补偿的标的来看。无论从拆迁协议、还是从《城市房屋拆迁管理条例》上看,公产房拆迁的标的物是公产房屋的面积,而非承租人。因为动迁补偿款是按面积计算的。国家制定拆迁补偿的政策是针对家族的,房屋拆迁货币化安置的对象是公产房屋的使用权人,补偿的权利是公产房屋的使用权,而不是承租权[10]。而对于这种使用权的补偿,其实也就是对于公房居住权的一种补偿,居住权人从所居住的房屋的相关收益中得到了利益。居住权人所获收益是通过居住房屋得以实现的,所以,这正是居住权的收益权的体现,而非只是单纯的占有和使用权能,如果只有这两项居住权能,那么居住权人对于拆迁补偿就没有法律与制度的支持。因此,这一补偿标的是居住权,而非承租权的界定,从对象上明确了居住权的收益性。

第二,从“动迁补偿款”的目的来看。从《城市房屋拆迁管理条例》中“动迁补偿款”的目的看,其正是为了给被动迁的实际居住权人因不能在动迁房屋内继续居住而产生损失的补偿,这种补偿性质的明确经济收益性,又进一步验证了居住权的收益权能。

(2)公有住房的转租。公有住房的转租与转让,作为住房房地产交易市场中的第三级市场,在制度层面上,2004年3月1日《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》公布以前,我国公有住房的转租是没有开放的。但在现实中,公房转租的现象虽然没有任何法律法规规章等的相关规定,但是这种转租现象以默许的方式大量存在。在《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》出台后,不仅公房使用权的转租权有了法律规定的突破,而且还有了转让权的赋予。此《规定》中的公有住房虽然指的是房管部门直管公有住房,不包括单位所有的自管公房,而且对于转让转租的条件、对象、程序、还有上交成交价等问题都有相关的限制性规定。然而这是我国立法的一大进步,它非常明确地规定了公有住房使用权的收益性,也就是认可了居住权的收益权能。这种居住权收益权能的相关立法借鉴,更能有利于完善单位所有的自管公房的居住权的收益权问题。在现实生活中,虽然对于公有住房的转租行为很多时候得到了默许,但是,纠纷也不少。有些单位和直管部门,以没有经批准为由而将转租的公房收回,这种纠纷的产生根源就是我国公房居住权人收益权能没有法律的支持。杭州市《规定》已经让居住权人有了收益权,转让以经相关部门同意为前提条件,转租则是没有此限制,这种规定,有利于此《规定》的目的“为充分发挥公有住房的使用效益,改善居民住房条件,盘活存量房产,刺激住宅消费”的实现。虽然,这只是地方性的立法,还没有上升到国家法律高度,但是这种经验与借鉴的趋动力,将会对我国居住权的立法完善有重大的意义。

五、从我国经济适用房政策与发展前景看居住权的收益权能完善的适时性

经济适用房制度,是穷人居住权保障的方式之一。它最初在我国产生是为了应对东南亚金融危机,为国内寻求新的经济增长点,在1998年国务院第23号文件确立为住房供应体系;最初是以公共性身份来定位的,而在2003年国务院第18号文件的指引下,普通商品房房地产业被进一步确立为国民经济的支柱产业后,经济适用被定义为“具有保障性质的政策性商品房”,经济适用房这一“公共性”和“商品性”的双重身份定位,为后来的变异,即由最初的公共性演变到商品性埋下了伏笔[11]16。在所谓“城市经营”的理念下,经济适用房在市场化的角逐下,渐失本色,蜕化成市场竞争积极的参与者,并从中得到收益。可以看出,经济适用房从穷人的居住权的人权保障到从中得到收益,不仅适应社会之需,也繁荣了市场参与主体,使市场需求与个体之需有机的结合起来,使居住权的权能在实践中得以完善。所以,居住权的收益性权能是为市场所认可的。

结束语

综上所述,居住权的收益权能理论与立法的完善有紧迫的现实之需。虽然我国不同的法律法规中已有相关规定,在现实解纠中的作用也已被认可;但是,由于我国对于居住权的权能理论认识与立法局限性,在面对一些现实问题时,相关法律适用依然显得力不从心。所以,完善居住权的收益权能是有重大的现实意义的。

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On Earning Power of Dwelling Right in China

ZHUGE Yu-dan
(Law College of Guangxi Normal University,Guilin Guangxi 541004)

Dwelling right has the relevant legislation,and many people have recognized the possession and use of dwelling right.However,the earning power of the dwelling right have not been clearly recognized,so a lot of issues can not be applied to laws well in practice.Therefore,raising the awareness of the earning power of the dwelling right and improving the legislation of the earning power of the dwelling right are very important.We should recognize the earning power of the dwelling right from five hands:Firstly,the pioneer has gave the earning power;secondly,the earning power of the dwelling right have been improved through the process of the legislation abroad;Thirdly,the nature of the dwelling right is a kind of usufructuary right;fourthly,the earning power of the dwelling right can benefit flexibly to solve the actual disputes about relational body;Fifthly,the earning power of the dwelling right is also recognized by the market.

Dwelling Right;Earning power;Ownership

D923

A

1673-8861(2011)01-0060-04

2011-01-25

诸葛语丹(1979-),女,广西临桂人,广西师范大学2008级法学理论硕士研究生。主要研究方向:民法理论。