□文/林 莉

一、我国房价现状

一般而言，房地产市场的调整呈现以下规律：首先以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现“量跌价升”阶段；接着价格和成交量双双下降，即为“量价齐跌”阶段；随着价格的下跌，需求开始增加，成交量回升，进入“量升价跌”阶段；最后随着宏观经济的好转，投机需求活跃，进入“量价齐升”阶段。根据行业发展周期，可以把2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：

第一阶段（2000～2002年）：“价跌量升”阶段。如表1数据所示，这一阶段全国房价涨幅较小，3年期间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%；市场成交量则大幅增加，年均增幅20%以上。（表1）

表1 2000～2009年全国房屋销售价格指数及房屋销售量变化情况

第二阶段（2003～2007年）：“量价皆升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升影响，全国商品房销售成交量继续增加，年均增幅24%左右；同时，全国房价也步入快速上涨通道，房屋销售价格指数年均涨幅超过7%。

第三阶段（2008年至现在）：“价升量跌”阶段。市场进一步活跃，投机活动增加，房价攀升，大部分自住购房者无力购房而挤出市场，再加上国家宏观调控的抑制和金融危机的冲击，该阶段市场成交量急剧减少。但2008年的这次国家调整仅持续不到1年时间，是不充分的调整。进入2009年后，房地产市场受国家经济刺激政策，尤其是货币政策的影响重返“量价皆升”的上升周期。前期价格上涨的背景下，购房者多持观望态度，2009年8月份以来全国部分城市房地产交易量开始减少，表明当前我国房地产市场正处在由“量跌价升”到“量价齐跌”的关键阶段。……