刘 颖，马泽方

（1.河北经贸大学 金融学院，河北 石家庄 050061；2.对外经济贸易大学 国际经济贸易学院，北京 100029）

自2010年以来，保障性安居工程建设成为调控房地产市场、解决中低收入以下阶层居民住房问题的一项重大民生项目，在全国范围内掀起了一个建设高潮。但是在推进过程当中，各地普遍存在资金缺口，融资渠道单一成为发展瓶颈。各级政府、主管部门和专家学者都在积极寻找突破口，其中学习国外经验，推行REITs融资模式值得尝试。

一、目前中国保障性安居工程的融资困境

（一）资金缺口大且矛盾主要集中在两租房

保障性安居工程涵盖了廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房、城市棚户区改造以及工矿、农垦、林场棚户区改造等项目。虽然有政府的专项补助，但是融资压力依然很大。以河北省为例，在暂不考虑2012年及以后年度融资任务的情况下，仅就2011年来说，河北省建设保障性住房任务35万套，估算投资604亿元，其中中央补助资金为28.7亿元，省级补助28.7亿元（其中省级实际补助13.28亿元，缺口15.42亿元和省级保障性住房贷款2011年付息部分1亿元，合计16.24亿元仍待解决），总计约有563亿元的融资需求。其中，经济适用房、限价商品房以及各类型棚户区的改造都可以通过商业化运作获得出售收益，投资回收期短，在整个安居工程当中占的比例也较低，资金缺口相对较小，融资难度不大。而廉租房和公租房（统称“两租房”）不仅所占比重大，而且纯属政府公益性项目。廉租房的租金只相当于市场租金的5%～10%，公租房租金也仅维持在成本租金水平，是市场租金的70%左右。……