李晓艳

房地产开发成本核算中应注意的问题

李晓艳

一、房地产开发成本的组成

1.土地、建筑安装工程费、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%。由于当前土地价格飞涨，土地费用显得尤其重要。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的士地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。

2.基础设施及配套设施支出。主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15%，减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。

3.管理费用和筹资成本。管理费用指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。……