辛云峰

（财政部财政科学研究所，北京市 100142）

公允价值在投资性房地产中的应用

辛云峰

（财政部财政科学研究所，北京市 100142）

在投资性房地产中，公允价值的测算可以采用成本法、市场法和收益法。成本法主要适用于既不产生现金流，又很少有交易案例的公益性房地产，其优点是数据可靠性强，易于理解，缺点是估值目标可能与公允价值的估值目标不一致；市场法主要适用于存在活跃房地产交易市场的区域，其优点是最体现公允价值的目标，但在实际过程中，判断与选择参照物高度依赖于专业知识和估值经验；收益法主要适用于能带来持续现金流的房地产，其优点是能体现公允价值的估值目标，并体现货币的时间价值以及风险与收益之间的关系，缺点是计算结果受未来现金流量和资本化率计算合理性的影响。

投资性房地产；公允价值；成本法；市场法；收益法

一、问题的提出

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括用于出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及用于出租的建筑物。自用房地产以及作为存货的房地产不属于投资性房地产。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但当投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，且企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而能够对投资性房地产的公允价值作出合理估计时，企业可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。……