洪 红

2009年就要过去了，这个充满了拯救与挣扎，偏执与冲动的后危机元年，太多故事值得我们记录和反思。房地产，作为中国经济的一个重要缩影，这一年里经历的所有起伏，其戏剧性与冲突性可谓达到了巅峰。

2008年10月，当中央与地方联手救市以稳定房地产业之时，楼市成交几乎陷入“冰冻”，龙头房企举步维艰，产业链条哀鸿遍野。谁也没有想到，四个月之后，中国楼市强劲反弹。又过了四个月，投资热度向二、三线城市纵深蔓延，到2009年年底，部分地区房价几乎化为脱缰野马。

2009年，中国人究竟经历了怎样的房价之殇?该如何解释今天的泡沫?对于2010年，随着中央经济工作会议定调“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，游走于“堰塞湖”上的2010年楼市，又将如何化解巨大的泡沫风险，实现市场的理性回归?

国土部：高房价不是地价惹的祸

2009年以来，全国各地房地产市场一片“红旗招展”，一时间民怨载耳，业界内外人士关于“房价高企的幕后推手究竟是谁”的论争也开始沸沸扬扬。

国土部迅速表态称，土地供应充足，是开发商的房价看涨预期带动了地价上扬。在今年6月下旬的国新办新闻发布会上，为应答“保护耕地是否推高房价”的提问，国土部副部长鹿心社当时称，地价占房价比美国是28％，英国是25％－38％，韩国是50％－65％，日本是60％－75％，国内23.2％的水平远低于邻国。鹿心社由此认为，从我国的地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。

但这个结论出炉后，业界围绕地价房价的争论反而更趋激烈。既然单纯一个结论不足以平息争论，于是乎，国土部很“适时”地发布了新闻：经调查，中国地价占房价的平均比例为23.2％。国土部同时强调，地价不是房价的决定性因素。这一新闻，让业界内外人士迅速将争论的矛头对准了房价与地价的关系，成为国土部7月24日公布620个楼盘全部地价数据的大背景。“我们一直认为将实际的数据和情况摆出来，以透明公开的方式让社会了解相关信息，是回答疑问消除争论的最好方法。”国土部表示。

参与该次调查的国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，“除土地成本和税费外，开发商的建设成本、管理成本、销售成本大致相当。最高不会超过30％，加之税费成本10％，平均土地成本23.2％，开发商最终的直接利润应该在40％左右，即便是算上增值税，流向政府的也不会超过40％”。

而此次国土部发布的新闻中，除公布地价占房价的比例外，专门提到地价不是房价的决定性因素。这就让人不禁生疑，好像政府在出让土地收回资金后，急于把自己从房价上涨的制造者中“摘出来”似的。

，值得玩味的是，在今年全国“两会”期间，全国工商联递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。与国土部公布数字大不同的是，发言中表示，就2008年全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42％。报告称，近10年来，全国的房地产业得到高速发展，“土地财政”现象随之产生，政府成为了最大的受益方。

开发商：为什么挨骂的总是我们

国土部高调发布土地在房价中所占的成本，并用倒推法解释了房价走高的原因，不仅没有起到“统一认识”的作用，反而引起业界“嘘”声一片。代表人物便是有房地界“大炮”之称的华远集团总裁任志强，他在以“越描越黑”为题的文章中称：国土部调查所指的地价只是土地出让金，但开发商除了支付土地出让金之外，还要为地价支付各种税费，加起来比例大约就超过了35％。

任志强在博客中批评一些政府机构“想将房价升高的责任推给开发商”。任志强质疑，“如果政府用不同部门分别收取和土地有关的相关费用，然后又各算各的账，各自只公布自己收取到的那一部分钱，就认为土地的成本在房价中的比例不高，不仍然是欺骗群众吗?”

到底该谁来承担高房价的恶名，国土部跟开发商已经多次轮流抢话筒了。

有地产人士认为，即使偶尔会出现“面粉贵过面包”的现象，但地价影响房价是不争的事实。另外，如果像国土部指出的供求关系是高房价的主因，但当前楼市的供求关系不会是纯市场行为，背后都有政府的“无形托手”。

在国土部发表“23.2％”的数据后，济南一开发商也自曝成本。目前，商品房的价格构成主要有四大部分，土地、建安费用，还有就是政府的各项税费和开发商的利润。

数据显示，该开发商的项目总成本分为两部分，前期开发成本和后期开发费用。前者包括五大项：土地费用、建安工程前期费用、建安工程费用、基础设施配套费和不可预见费用。后期开发费用也由五大项组成，与前期不同，这五项当中仅有“营业税及附加”一项需要上交税务部门，管理费用、财务费用、广告宣传费和销售代理费则属开发企业内部成本控制部分。资料提供人称，这部分费用中很大一块用于公共关系开发和维护。结论是，这一项目的毛利润率约为22.2％。

据央视《经济半小时》称，一位郑州的开发商提供的一份房地产成本清单显示，各级行政部门的税费在当中占了20％。

中原投资顾问部总监高飞说，国土部发布地价占房价比例为23.2％这个数据，没有任何实际意义。无非是向外界说明地价不是房价高的主因，给各地政府解压。如果房价高是因为供求关系，政府同样难推其责。因为我国的土地市场是政府垄断经营，而商品住宅已经市场化了，推地不平衡也是政府造成的供求关系紧张。

购房者：房地产政策缺位是根源

是地价推高了房价，还是房价拉高了地价?这个问题还将纠缠很久，因为谁也不愿被当做“高房价”的始作俑者而就此成为众矢之的。而购房者最想知道的其实只是一个很简单的问题：房价什么时候才能降至自己能力可及的水平，大家何时才能住上属于自己的“蜗居”?

在调查中，不少民众认为，政府在房地产政策制定方面的缺位才是导致如今房价过高的根本原因!

据一位民间人士分析，我国政策规定：住宅的建设用地使用期限最长为70年，使用土地需向国家交纳地价款和土地使用费。当购房者取得所购住房的产权证之后的70年内，购房者对所购的住房依法拥有占有、使用、收益、处分权，并可以依法转让、出租、出售、交换、赠予、抵押，也可以继承。

当前情况下，土地的供给和土地的需求形成的土地价格，由于是当前静态的土地价格，并不反映70年内的动态变化，而中国经济在迅速发展之中，使土地的价格具有强劲的增长势头。土地的升值使住房具有增值功能。由于人们看到了住房的增值性能，使住房既有使用价值又

有投资价值，导致住房二重需求：消费需求和投资需求，又加上人民币的流动性过剩，使投资需求膨胀，房价飙升，从而抑制消费需求，老百姓买不起房便成为了情理之中的事。

该人士认为，要打压房价，使百姓有房可居，最好的办法是改变现有的政策。同时，国家政策不应该鼓励住房投资者，而应该鼓励住房消费者。如果广大的劳苦大众因为无钱买房，不能分享因社会进步和繁荣而带来的土地增值的成果，必将导致贫富两极严重分化，内需严重不足，不仅影响经济的良性运行，还将严重影响到社会的稳定!

同时，令老百姓颇有微词的还有由政府牵头的住房保障问题。住房保障这出戏

年年都在唱，但却叫好不叫座。前不久，全国人大常委会专题调研组的报告就显示，今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元。其中，中央投入493亿元，占29.4％；地方配套1183亿元，占70.6％，但落实困难。截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6％。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划。

而在刚公布的中央经济工作会议公报内容中，直接涉及房地产业的有两处。但业内热议的集中于“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”乃至其它经济政策的基调对房地产业的影响，却把“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造”这条“晾在一旁”。

“资金和土地确实是推进保障性住房建设的两大要素，但并非要害，地方政府的主观能动性恐怕才是问题的关键所在。”有关专家还指出，要不是保障性住房投资已开始与地方政府政绩挂钩，想必任务完成情况会更糟糕。“虽然保障性住房和商品住宅是两个操作体系，但大规模的保障性住房入市多少会对楼市形成抑制性影响，小到影响周边楼盘的定价，大到影响地方政府的收入问题了，毕竟保障性住房的土地出让和房源销售都不属于盈利性质的。”

房价真相：从来都只有一个

在当今之中国，试图用经济学上的供需理论来解释房价问题，显然是最愚蠢的；但是，无论是“阴谋主义者”还是“政府崇拜主义者”的言论，都让老百姓难以接受，最后必然会落得令人哑然失笑的境地。这就是中国房价问题的复杂性：无论哪一种解释，都站不住脚。

虽然经济学家认为，中国的工业化和城市化进程，使得中国房地产市场存在着刚性需求。除非中国中断自身的工业化进程，否则，对于住房市场的刚性需求，就会一直存在。但是，传统的供需理论根本无法解释中国房地产市场存在有近60％空置率的现象，那就是，如果需求是真实的，何来如此高的空置率?中国房地产市场的反常现象给“阴谋论”者留下了无限遐想的空间。

“阴谋论”者认为，美国主动引爆金融危机，并借机制造海量的廉价美元；这些能够席卷全球和收购全世界有形资产的廉价“弹药”，经由地下钱庄、直接投资等形式，进入中国并“潜伏”下来，豪赌人民币升值；而不动产自古以来就是财富的最佳载体，这些“潜伏”下来的海量热钱，自然依附于中国房市，并待人民币升值时，再行出货并兑换成外币，迅速抽离中国，牟取暴利。热钱抬高房价是“阴谋论”的出发点，但“阴谋论”者无法解释的是：热钱“潜伏”中国、抬高房价以实现保值、增值并伺机出货抽逃并牟取暴利的行径，实际上是掠夺了中国未来整整一代人的财富。对于如此万恶的热钱，政府没有理由置之不理、视而不见。这又为“政府崇拜主义”言论制造了市场。

“政府崇拜主义者”认为，中国作为一个表现优异的新兴市场国家，由于其成功的改革开放政策、稳定的国内形势和强大的军事力量，已经使得中国成为全世界最为理想和安全的“价值洼地”，全世界的财富，不分国别、不分种族，不分肤色、不论语言、不论历史恩怨，逐渐流向这片“洼地”，已经成为不可阻挡的“大势”；如果政府出重拳调整房地产市场、打压房价，只会吓走和赶跑这些已经流向或打算流向中国的巨额财富，同时，将这些财富重新驱赶回目前急需“补血”的美国；只要全世界财富流向中国这片“价值洼地”的趋势保持十年，甚至是五年，那么，未来之世界，将是中国之世界，这绝非是夸大之辞。因此，中国政府对于调控房地产市场始终“三心二意”，也就不难理解了。也许其用意正是：为中华之崛起，吸引全世界的财富，而暂时牺牲一批“小众”的利益。

然而，真相从来都只有一个。

可真相到底是什么呢?笔者无意也无法去做一个武断的结论。虽然曾有经济学家断言，到2012年，中国楼市泡沫必将破裂，然而他并没有说明理由。或许这位经济学家仅仅是受到了时下流行的美国大片《2012》的启发而已。但是，2012年，确实是美国总统奥巴马任期的最后一年，届时，中国也将面临换届。或许只有到了2012年，中国的房价之谜才会被最终揭开。而现在，吾辈只有拭目以待了。