陈 瑶

摘要：文章对房地产市场宏观调控的目标进行了剖析，指出保持房地产业健康稳定发展是房地产市场宏观调控的基本目的，保障居民的居住福利是房地产市场宏观调控的根本宗旨。并进而提出房地产市场宏观调控的政策取向，以市场为导向，积极推进制度创新；采取灵活而审慎的宏观调控措施，推动房地产业市场的健康持续发展。

关键词：房地产；宏观调控；目标

一、引言

2008年，国际金融危机增加了我国房地产业宏观调控的复杂性，随着2008年9月16日人民银行下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，标志着5年多来的紧缩性政策转向，同时各地房地产市场普遍出现不景气的局面。然而到了2009年下半年，房地产市场一扫阴霾，各地房地产市场频频上演“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。随着2009年9月1日国土资源部发布的《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》标志着我国房地产业宏观调控政策重新启动。

二、房价成为调控的目标

房价上涨过快是当前房地产领域最突出的问题，房价为什么会不断上升?不同的人有不同的答案，有的人认为是开发商牟取了暴利，有的人认为是炒房团在存心哄抬，也有人说，是很多人的超前消费观念有问题，众说纷纭莫衷一是。可人们明知开发商通过炒作而哄抬价格、明知自己难堪重负，为什么还有超前消费?这是因为房价越调控越涨的事实，强化了人们的预期，如果现在不赶紧买，将来可能付出更多。归根结底，任何商品的价格高低只与需求和供应两项因素相关。当需求旺盛时，价格上涨以抑止需求，同时上涨带来的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供应，竞争逐步加强，价格慢慢回落，如此周而复始。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”，怎样对其进行调控、其调控的目标是什么，这些都是必须关注的问题。一般来说，宏观调控就是政府对经济总量的控制，并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说，经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看，基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼，而仅仅是遏制过热行业的发展等。

三、以市场为导向，积极推进制度创新

随着住房制度改革的推进，我国房地产市场化程度逐渐提高，但房地产的生产要素土地与金融的市场化程度偏低，不仅严重制约着房地产市场化进程，而且呈现出一定的伪市场化特征。现有的房地产发展模式其表现形式为“政府低价征用农民土地——政府高价拍卖——开发商开发成商品房后再更高价出售”的“官商联合开发模式”，使得政府和房地产开发商在短期内容易获得较大的经济利益，但却进一步加剧了市场风险。这也就不难理解地方政府在这一轮宏观调控中首当其冲地承担的救市义务。另外，基于房地产市场准入門槛较高的特点，房地产市场竞争程度低下，垄断特征明显。同时，房地产市场效率不高也是不争的事实，资源闲置和短缺并存的局面并未得以根本扭转。为此，应当坚持市场化改革方向，实现市场调节与政府干预的有机结合，使市场供求均衡得以优化和保障；应当积极引入竞争机制，提高房地产企业的竞争能力；积极推进上游资源——土地和金融市场的改革，创新房地产开发模式；按照总量平衡、结构优化的原则，积极发展商品房市场，活跃二手房市场，规范租赁房市场，创新经济适用房产权制度以及廉租房分配制度，建立多层次的住房供给和保障体系，促进资源的优化配置；实施监管制度创新，削弱地方政府与房地产市场间的利益联结，推动政府职能的转变，使其能够真正承担起为各阶层民众提供更多更好公共服务的职责。

四、应积极发挥中央和地方的两个积极性，提高调控的有效性

应该说，住宅和房地产区域性很强，不同的经济发展水平、不同的土地资源情况、不同的消费习惯都会影响其发展。由于级差地租的存在，住宅和房地产本质上不是全国统一市场。这一特殊性决定了各级地方政府在房地产调控中发挥着不可替代的作用。因此，在我国房地产宏观调控政策制订和实施的过程中，中央政府和地方政府应各司其职，在不同层面发挥不同的作用。应明确中央政府的职能主要是确定宏观调控政策的方向，通过金融政策、税收和财政政策进行调控，而涉及到住宅建设中的土地供应、容积率、户型结构以及市场调控的具体操作则应由各级地方政府来完成。现在我们对地方政府对宏观调控政策执行不力多有抱怨，但不去追究导致这种情况发生的原因。因此，笔者认为，现在已到了要建立中央与地方对房地产调控“共同治理”机制的时候了。

五、稳定政策，认真把握调控力度

在宏观调控的方向和目标确定以后，准确把握调控力度就成为关键中的关键。所谓调控力度是指调控的强度，即对调控对象作用力的大小。调控力度的把握要以房地产市场的现实状况和整个宏观经济态势为依据。例如，当房地产市场过热，商品房严重供不应求，房价暴涨时，应采取从紧的货币政策和税收政策，而当房地产市场低迷，出现大量空置房，房价暴跌时，则应采取宽松的货币政策和税收政策。不仅如此，实际操作中，还要考虑到调控政策手段同时运用产生的合力。例如收紧房地产信贷政策与增加房地产税收政策，同时使用会产生远大于单纯的信贷政策或税收政策的作用力。前几年调控中存在的主要问题是政策的稳定性不足，一会儿过紧，一会儿过松，造成房市波动过大。其中特别是对于投资投机性购房和自住性购房要有一个比较稳定的区别对待的政策。例如，稳定实施差别化信贷政策，对自住性购房贷款首付款可降至20％，给予优惠利率；而对投资性购房贷款首付款增加到40％，执行市场利率。再如，稳定实施差别化税收政策，对于个人首次购买自住性普通商品住房，给予契税等减收的税收优惠，而对投资性购房则要严格税收，并实施物业税加以抑制。这些政策一旦定下来不要轻易变动，以避免市场波动。