陆宁 赵磊 王玺

1 西安市住宅用地及发展现状

2009年西安市房地产开发投资额为417.87亿元,土地购置面积为108.12万m2,商品房竣工面积为232.38万 m2,商品房销售面积为611.25万m2,商品房销售价格为4 427.07元/m2,资金来源总合计为634.05亿元。

目前西安正在销售的总建筑面积中,有89.91%为普通住宅,1.86%为公寓,2.69%为别墅,1.80%为商住两用房,3.74%为经济适用房。图1为西安各部分住宅用地占总建筑面积的比重。

住宅用地占投资比重的绝大多数是供人们日常生活居住的房基地(有独立院落的包括院落)。主要包括:城镇单一住宅用地,城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地;城镇混合住宅用地,城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地;农村宅基地,农村村民居住的宅基地;空闲宅基地,村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。

近年来,西安市经济适用住房每年建设面积只占全市房地产竣工总面积的5%左右,在今后的房地产开发中,西安市政府要尽可能地提高经济适用住房开发的比例,把规划的住宅用地大部分用于经济适用住房的建设中,让更多的中低收入者有房住。2009年西安市计划建成100万m2经济适用住房,将满足1万户居民的住房需求。2010年将共完成约1 700万m2经济适用住房的建设。今后10年内,西安市对经济适用住房的总体需求在5 000万m2～6 000万m2之间,西安市每年需要建成的经济适用住房面积为500多万平方米,目前的建设计划将难以满足实际需要,而造成这一状况的原因主要是土地供给不足。

2 住宅用地的定价原则

如果把土地使用权有偿转让看成是将土地作为产品销售。那么这种“产品销售”和通常的产品销售有很大的不同。区别就在于把土地作为产品来销售可在时间与价格的坐标上表示出来。通常产品的销售在时间与价格的坐标上一般表现为“点销售”,即在某个时间点上就可完成销售全过程;土地使用权有偿转让则不同,坐标上往往表现为“段销售”,土地使用权的转让过程往往经过很长时间才能完成,如50年、70年等等。正是因为这种“段”和“点”的区别,要求在土地使用权有偿转让时,要用发展和变化的眼光来分析判断今后几十年的土地投资风险和收益的全过程。土地承包商实际上是对土地使用权进行加工和销售的单位,承包商的成本是完全成本,它的销售必须建立在完全成本的基础之上。

基于上述的土地使用权和住宅用地的特点,住宅土地定价应遵循五个原则:1)遵循国家关于土地使用权的转让和使用法规;2)充分考虑土地的开发成本;3)尽量考虑土地价格在未来时间内的变化;4)从经济效益和社会效益全面衡量住宅土地价格,同时预测未来的风险;5)对住宅土地价格进行定位。

3 2009年西安市部分住宅用地相关性分析

2009年西安住宅用地建筑项目有 226个,总占地面积为2 436.93万m2,总建筑面积达 4 728.24万 m2,总住房套数为279 412套。综合房产的平均报价为4 728.24元/m2,平均物业管理费为1.19元/m2,平均装修标准为1 143.00元/m2,平均容积率为3.99,平均绿化率为37.32%。

表1 2009年西安市部分住宅用地及成交情况

表1是涵盖2009年西安市东南西北部分地段住宅建设的数据,包括用于建设的土地面积、建筑面积、成交价格和交易状况等。对以上数据中的土地面积和成交价格采用相关性分析,分析两者之间存在的关系,找出投资误差,并进行决策预算。

在相关性分析中,只有在两个对比项目的相关性误差在0.05以下时,两个对比项目才有可行性研究的意义。对投资者来说存在着巨大的风险,投资者要考虑投资这块土地的未来收益和投资总额问题之间的关系,能否收回成本并获得收益。经分析1 m2土地面积的成交价格为0.786万元,对比的项目数量为7个,两个对比项目的有意义水平在0.05以下。因此研究土地使用面积与成交价格之间的关系,对住宅用地的评估价格有着非常重大的意义。

4 住宅用地定价底线研究

假设西安某地块已开发完毕,其总开发成本为6 000万元,经营年限为50年,若年利率为r=8%,假设现阶段西安市的平均房价(指建筑面积)为4 600元/m2,那么要弥补投资住宅用地的总成本,至少应该买到的土地面积是多少(假设土地面积与建筑面积之比为1∶3)?

根据复利公式计算总开发成本50年后终值:

F1=P(F/P,r,n)=6 000(F/P,0.08,50)=6 000×46.901 6=281 409.6万元。

平均房价每平方米50年后终值:

F2=P(F/P,r,n)=0.46(F/P,0.08,50)=0.46×46.901 6=21.574 7万元。

那么,建筑面积应不低于土地面积。

建筑面积=总开发成本50年后终值/平均房价每平方米50年后终值=F1/F2。

上式计算结果为:

建筑面积=281 409.6/21.574 7=13 043.50 m2。

土地面积=建筑面积×1/3=4 347.83 m2。

平均每平方米土地价格=土地面积/成交价格=4 347.83/6 000=0.724 6万元/m2。

通过多宗住宅土地的相关性回归分析,我们得到的结论是:西安市平均每平方米的土地面积对应的土地成交价格是0.786万元。这说明在预测中的平均每平方米的土地面积对应的土地成交价格是0.724 6万元可作为西安市土地定价的价格底线。这是土地定价研究中的定价底线,可以作为土地承包商考虑的底线,也可以作为国家土地管理局考虑和评估的价格底线,现实中每平方米的土地价格要比价格底线高数倍,这是由许多不确定因素所造成的,应当调控。

5 结语

通过研究和评估2009年西安市住宅土地平均每平方米的最低成交价格,对2010年西安市部分住宅土地价格进行预测。在评估中设计了土地面积和建筑面积的估计比例关系,是经过对西安房产数据进行研究得出,并充分考虑了资金的时间价值,在评估当中成交价格和评估年限都可以更换,如20年、30年和70年等,都会得到平均每平方米住宅的最低成交的近似价格,即平均每平方米的土地面积对应的土地成交价格是0.724 6万元左右。

分析中就西安市2009年的部分住宅用地的土地面积和成交价格给予研究,估计出2010年西安市的潜在土地价值与现值的误差,评估了土地投资商的风险问题,应该如何投资于住宅土地,要充分考虑平均土地定价的底线问题。在此评估的部分参数,对现阶段住宅土地的定价有一定的参考价值,可为西安市用地的规划和发展提供参考依据。

[1] 陆 宁.工程经济学[M].北京:化学工业出版社,2008.

[2] 地产数据库[EB/OL].http://qyb.soufun.com/cred/Index/default.aspx.

[3] 石成球.关于我国城市土地利用问题的思考[J].城市规划,2000,24(2):11-15.