周京奎

（南开大学 经济研究所，天津 300071）

一、引言

公共住房是指为解决中低收入家庭居住问题，由政府直接投资建造或以一定方式对建房机构提供补助，并以较低价格或租金向这些家庭出售或出租的住房。由于公共住房具有准公共物品性质、经营的非盈利性，需求对象支付能力低，政府只有对其提供强有力的融资支持，才能解决中低收入家庭的居住问题。

我国在1998年实行住房制度改革后，初步建立了以限价房、经济适用房、廉租房为核心的公共住房供给体系，相应的出现了以银行贷款、政府财政预算内投资、土地出让金收益和公积金增值收益为核心的公共住房建设融资体系和以住房公积金制度为主的公共住房消费融资模式。然而，随着我国社会经济发展进入新的阶段，现有的公共住房融资模式已极大地制约了公共住房福利效应的发挥：

1.公共住房建设融资需求与资金供给存在巨额缺口。目前，限价房、经济适用房建设融资是以商业银行贷款为主，而廉租房建设是以政府财政预算内投资、土地出让金收益和公积金增值收益为主。上述公共住房供应对象依次为中低收入、低收入、最低收入家庭，根据这部分人群数量可以计算出，2007年我国限价房、经济适用房、廉租房建设融资需求规模分别为4 063.08亿元、2 256.57亿元、1 194.2亿元，而2007年经济适用房建设投资仅为833.8亿元，由于地方财政压力大、土地出让金收益波动大、公积金增值收益有限，廉租房建设投资规模不会有显著增长。……