温海珍，张 凌，彭鲁凤

（浙江大学房地产研究中心，浙江 杭州 310027）

1 引言

随着中国住房制度改革的深化，住宅市场化程度逐步加深，住宅价格已经成为学术界和实务界关注的焦点之一。对城市住宅空间分异研究，通常以居住空间为对象，从社会学视角进行［1-2］。而以住宅价格为对象，从经济学视角入手的空间分异研究尚不多见，特别是缺少对具体城市的实证研究。现有文献多从区位理论出发，研究住宅价格的分布规律，然后分析住宅价格的影响因素［3-5］。这些研究对住宅价格的空间分布模式进行了较为详细地分析，但对住宅价格的影响因素和空间分异形成的原因，缺少系统的分析框架。本文尝试从特征价格的视角，采用特征价格模型和隔离指数，构建住宅价格空间分异的两维度分析框架，对杭州市住宅市场进行实证研究。

2 住宅价格空间分异的两维度分析框架

城市住宅是一种“独特”的产品［6］，具有复杂性、固定性、耐久性、异质性等特点。住宅价格的影响因素十分复杂，与住宅本身的特征关系密切。从特征价格视角出发，住宅特征是住宅价格的决定因素，由于住宅的空间固定性，使得住宅特征在空间分布上存在差异，从而导致住宅价格的空间分异。因此，本文面临的问题包括两个方面，一是住宅特征如何影响住宅价格；二是如何考察住宅特征的空间分布，进而找出住宅价格空间分异的原因。

第一个问题构建特征价格模型即可获得满意结果。……