秦 波，孙 亮

（1.中国人民大学城市规划与管理系，北京 100872；2.新加坡国立大学房地产系，新加坡 117566）

土地价格是城市房地产市场运行的中心环节，决定城市中土地资源能否得到高效利用和最佳配置。因此，对土地价格影响因素的研究是中外学术界长期关注的热点［1-2］。大量文献证明，土地价格是由区位条件、邻里环境、结构属性等多种因素共同影响而形成的，容积率是其中的重要因素之一［3］。作为衡量用地强度的重要指标之一，容积率是规划师控制单宗土地开发的“外部性”、协调城市整体发展的重要手段。一般认为，容积率越高，土地利用效率越高，开发商越愿意支付更高的价格获取土地使用权。但实际上容积率对于土地价格的影响并非如此简单，而是与土地所在的城市、区位及用地类型有着密切联系［4］。

随着中国城市土地有偿使用制度的改革，出让方式的改变也是影响土地价格的重要因素之一。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”），要求各地必须在2004年8月31日前将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。众多媒体舆论认为，土地以招标拍卖方式出让将让政府获取更高的土地出让金，从而提高开发商用地成本，因此“71号令”势必推动地价乃至房地产价格的上涨，但学术界对此存有不同看法［5］。

由于缺乏土地交易数据，定量方法应用不足，国内学者对上述问题的研究以定性为主，缺少大样本、有说服力的定量研究［4-5］。……