苏　玢

摘要近年来,商品房买卖纠纷呈现上升趋势,本文主要探讨开发商逾期办理房地产权证的相关法律问题,以期对相关法律问题的解决有所裨益。

关键词房地产权 登记 逾期

中图分类号:D920.5文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)09-140-01

随着我国市场经济体制的建立,房地产业迅猛发展,已成为支撑国民经济的重要产业。商品房买卖纠纷尤其是逾期办证引发的纠纷日益凸显,以下是笔者在工作实践中对上述问题的法律适用问题的一些思考。

一、房地产开发商的办证义务

房屋买卖合同是指房地产开发企业(即开发商)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同①,该合同是以转移所有权为目的的双务要式合同。因此,无论是依据合同的约定还是物权法上的规定,开发商都有义务协助买受人办理房地产产权登记、办理房产证等转让不动产物权的手续,这是维护不动产交易秩序的需要,也防止开发商一屋多卖、重复抵押的必然要求。

根据城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律法规的规定,产权登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人分别办理房地产产权登记。在此过程中,开发商应当承担产权登记的协助义务,一般包括:1.办备转让登记前应由开发商先行取得的文件,如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、测绘、预售许可证等;2.在购房人申请转让登记时,提供上述文件;3.依房管部门要求或合同约定,协助购房人递交上述资料、代缴税费;4.为实现转让登记的目的,应由开发商配合履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他义务。

二、开发商原因致使逾期办证的原因分析

实践中,能否取得产权的初始登记最为关键的问题在于开发商是否已足额缴交其开发使用的土地出让金和开发的房地产是否通过并取得建设工程规划验收合格证。根据建设部下发的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案管理暂行办法》的规定,房屋竣工验收必须办理竣工验收备案,开发商取得竣工验收备案表将作为其办理产权登记手续的一项重要依据。在房屋买卖合同履行过程中,开发商往往因为房产开发前期资料不全(如未办理土地使用证、土地使用权出让合同、缴交土地出让金发票、建设用地规划许可证及红线图、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、预售许可证等)②,未能通过建设、公安消防等主管部门综合验收,未能委托办理实地测绘手续而延迟办理房地产权证。但延迟办理房地产权证不能一概认定为开发商的原因导致,如登记主管部门的原因、不可抗力、买受人行为等原因,则不能由此向开发商主张逾期办证的违约责任。

三、审判实践中对逾期办理房屋权属证书不能的理解与适用

房地产权属证书是享有房产所有权的法定要件,在商品房买卖中,出卖人交付房屋并办妥房地产权证是房地产出卖人约定的基本义务。因此,相关的法律、法规对商品房买卖中办理房地产权证书的期限作出明确规定③。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条对商品房买卖中出卖人办理房地产权证书的义务和期限作出了十分具体的规定。同时,该解释第19条对于出卖人迟延办理产权证,买受人可依此解除合同的法律后果予以明确规定。上述司法解释的原则性规定并无不妥,但法律适用中却存在一些问题。如:

1.解释第19条规定由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的情形,如房屋已正常交付使用,可否视为根本违约而解除房屋买卖合同。笔者认为合同法中强调解除权的行使是在根本违约的情况下,即合同订立时所期待的根本利益不能实现的情况下行使。而房地产买卖合同办理房屋产权登记只是保障买受人对房屋享有的物权不受侵害,其根本利益仍为对房屋完整的所有权。签订房屋买卖合同后,购买房屋的买受人能够按照约定的时间取得房屋、取得房屋产权、所取得的房屋能够正常使用,就实现了合同目的。因此,出卖人没有按照约定的时间交付房屋、没有取得商品房预售许可证明而无法取得房屋产权、因其他原因未能在约定或者法定期限内取得房屋产权、因出卖人履行不能致使买受人无法取得房屋等情形均属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情形④,此时即使房屋已正常交付使用仍应视为根本违约而买受人享有解除权。

2.《解释》第19条规定的是办理房屋产权登记不能的法律责任,而这种登记是否等同于办理并交付房地产产权证。对于这类问题的处理也有两种意见,一种认为应严格按照《解释》第十九条规定解除双方之间的买卖合同;第二种意见认为《解释》第十九条只是规定导致无法办理房屋所有权登记的处理办法,并没有规定为无法办理或交付房地产产权证的情况。对于房屋所有权登记和交付房地产产权证应作不同字面理解。⑤

笔者认为对于办理房屋所有权登记的理解应为办理交付房地产产权证。房屋交付包括实物交付和证件交付。所谓实物交付,是指开发商将经过验收合格的房屋交付买受人占有、使用。而证件交付,是指开发商将房屋的房地产产权证交付买受人,保证买受人对房屋享有完整的所有权。

以上几个方面是笔者对房地产案件审判实践中遇到的问题,提出的自己浅薄的看法。对于房地产行业的规制,既需要行政主管部门通过行政法规对房地产开发商进行行为规范,同时也应对买受人通过健全相关法律制度提供必要的司法救济,以保障买受人的根本权利。

注释:

①《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条.

②据笔者在工作实践中了解,开发商在广州市房屋管理部门办理产权初始登记时须提供前述等32项资料.

③《城市房地产开发经营管理条例》第33条、《商品房销售管理办法》第34条等.

④祁宏斌.论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任.法律图书馆网.

⑤吴庆宝主编.最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题.人民法院出版社.2007.