陈鹏宇

摘要在房屋补偿程序中,无论是双方协商,还是补偿安置裁决,都需要一个客观的依据,这个依据就是对被拆迁房屋的估价。我国各地区估价的方法没有统一,常用的是市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等。如今的评估机构往往被行政部门和房地产商所左右,失去了独立性,做出了不公正、不合理的估价。

关键词被拆迁房屋补偿价格评估评估机构区位比较法

中图分类号:F293.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-059-02

近年来,随着我国经济的不断发展,在各个城市的建设中,不断优化城市的布局、美化城市的环境成为了城市决策者们不断努力的方向。而这些改造都将涉及到一个步骤,那就是房屋的拆迁。在房屋的拆迁中,会涉及到许学多多的问题,其中对被拆迁房屋的补偿显然是一个核心问题。而在补偿程序中,无论是双方协商,还是补偿安置裁决,都需要一个客观的依据,这个依据就是对被拆迁房屋的估价。豍可以说拆迁房屋的估价关系到了拆迁补偿的公证性,决定着被拆迁人的根本利益,影响着社会的和谐。因此,对被拆迁房屋的估价是一个十分重要的环节,也是值得我们去讨论和探究的问题。

一、被拆迁房屋估价概述

(一)被拆迁房屋估价的概念

在我国城市房屋拆迁的补偿方式有两种:一是货币补偿,二是产权调换。其中前者是城市房屋拆迁补偿中极为推崇的补偿方式。所谓货币补偿是指在拆迁补偿过程中,经拆迁人与被拆迁人协商,被拆迁人放弃房屋产权,由拆迁人以市场评估价为标准,对被拆除的房屋的所有人进行货币形式的补偿。豎由此可见房屋评估价格的多少决定着货币补偿金额的多少。那么什么是被拆迁房屋估价?

笔者认为估价即是价格评估,是为确定被拆迁房屋货币补偿金额,通过一定的标准和方法,对房屋进行测算,判定其经济价值和价格的一种经营活动。

(二)被拆迁房屋估价的目的

从先前论述的概念中我们不难看出,估价的目的就是为了客观、公正地给出一个反映房屋真实价值的补偿金额,是拆迁双方当事人补偿和被补偿的依据。估价目的决定了价格内涵,进而决定了估价技术路线。

(三)被拆迁房屋估价的范围

2004年1月1日起实施的建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定,房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托评估确定。由此可见被拆迁房屋估价的最主要范围是此房屋的房地产市场价格。

(四)被拆迁房屋估价的主体

被拆迁房屋估价的主体是房屋评估机构,它属于市场中介组织。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第4条的规定,拆迁估价是由具有房地产价格评估资格的估价机构承担,估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。为了规范房屋评估机构,《城市房地产管理法》第57条和有关部门规章规定,设立房地产价格评估机构应当具备下列条件:1.有自己的名称、组织机构;2.有固定的服务场所;3.有必要的(达到规定数量)的财产和经费;4.有足够专业人员,即要由一定数量的房地产估价师;5.法律、行政法规规定的其他条件。

二、被拆迁房屋估价的实质内容

(一)被拆迁房屋估价的标准

所谓标准,就是衡量事物的准则。被拆迁房屋估价的标准与房屋拆迁作价补偿的标准是两个概念,但是这两个标准的内容是一样的。豐《城市房屋拆迁条例》第24条规定,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。可见本条明确给出了房屋估价的标准。之所以给出一个标准,笔者认为这是因为拆迁补偿以及房屋价格涉及的内容太多,又过于复杂,所以法律只能给出一个标准。下面就分别简要阐述下法条中的几个标准。

1.区位。区位是指房屋的地理位置。即是指离市中心的远近,离重要场所,如车站、医院、商店等地的远近。由于房地产位置的不可移动性,区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。豑假设两间面积、楼层等相同的房屋,所处的区位不同,那么其价值也会有很大的不同。

2.用途。用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途,所有权证未标明用途的以产权档案中记录的用途为准,产权档案也为纪录用途的以实际用途为准。由此可见房屋用途的不同,对补偿、评估的结果也会产生一定影响。

3.建筑面积。建筑面积当时是房屋估价必不可少的需考虑的因素之一。那建筑面积的范围是哪些呢?建筑面积,目前可以分为建筑物整幢面积、单元面积、套内面积。但和拆迁补偿对应的是套内建筑物面积和分摊的公有建筑面积。但在实务中,使用面积是最主要的计算依据,而像车库、围院的面积是不计入补偿范围的。

4.条文中的“等因素”。其因包括被拆迁房屋的新旧程度、楼层、朝向等。

(二)被拆迁房屋估价的方法

目前,我国对被拆迁房屋估价的方法有许多,由于《城市房屋拆迁条例》中没有明确规定,所以我国各地区估价的方法没有统一,常用的是市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等。

1.市场比较法。市场比较法是指将估价对象与在较近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,并对其做出适当修正,从而得出此估价房屋的合理价格的方法。市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。豒此方法大多适用于在统一供求范围内有着较多的类似房地产交易的情况,如普通商品住宅、二手房、写字楼等。

2.成本法。成本法是计算估计对象在估价时的重新构建价格,并参考政府发布的价格,通过折旧后算出合理价格的方法。此方法的特点是需依据政府给出的价格,那么其发布的价格与市场交易的价格存在较大差异时,其估计结果就不能正确反映出房屋的实际价值。但在农村的拆迁活动中,特别是宅基地用房,仍广泛适用。

3.收益法。收益法是预测估价对象的未来正常收益,选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。豓这种估价方法不考虑房屋的历史、过去的成本,而是对估价对象未来价值的合理预期与判定。

4.假设开发法。假设开发法和收益法相类似,是预计估价对象开发完后的价值并扣除其成本、税费和利润,然后做出合理评估的方法。

以上这些方法,其估价结果只能做到相对的公正,真实。因为被估价对象本身的价值也是相对的。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定,拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因。在实际操作过程中,应当选用两种不同的估价方法为好。对这两种方法所得的结果再设置一个权重进行调整,使其趋近于正真的价格。

三、被拆房屋估价的现存问题

在我国的被拆房屋估计的实际操作过程中,不是完美无缺的。实务中存在着这样或那样的问题,引起了不少纠纷。这些问题有些是制度问题,而有些是法律制定的不够完善。

(一)被拆人没有选择估价机构权

在我国全国性现行的法律法规中,并没有规定选择估价机构的主体是那一方,而是将规定的权利下放到各地方政府中。而在建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第七条中规定,拆迁估价机构确定后,一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。同样现实中各地具体办法的制定基本都是向着拆迁人倾斜的,如《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第53条规定,本细则中涉及的居住房屋的房地产市场评估单价和非居住房屋的房地产市场价,由拆迁人委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。估价机构应当根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素进行评估。可见对被拆迁房屋的估价是先有拆迁人委托。虽然说《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条中规定,拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。但事实上面对评估机构面对普通被拆迁人的申请复核,是不会接受的。因为房产评估机构是不会为了区区几千块钱而得罪他们最大的客户——房地产开发商。因此评估机构的选择是我国目前城市房屋拆迁价格评估中存在的重要问题之一。

(二)估价方法不明确

在先前的论述中,我们说到房屋价格评估的方法有很多种,但是我国现行的法律中对被拆迁房屋估价的方法没有做出统一、具体的规定也是不争的事实。但关键问题在于不同的方法将使房屋的价格评估结果大不相同。笔者认为,我国立法之所以没有统一方法是因为我国地大物博,各地区差异较大。具体问题还得具体分析。但这样就会让拆迁人利用这个漏洞,选择对自己最有利的评估方法,市场的公平性显然会立刻缺失。

(三)估价的时间无规定

所谓估价的时间就是房地产估价机构是以何时的房地产价格来作为评估标准。众所周知,我国的房地产价格上升的很快,偶尔又会有所波动,因而选择不同的评估时间对于评估的结果可能会产生很大的影响。但遗憾的是,现行的法律中没有涉及到这个问题。笔者认为这主要还是因为房地产市场价格波动太大,法律又无前瞻性,很难制定出一个时间标准。所以目前对于评估时间的确定,还是需要靠评估机构的自觉性与公平性,必须把握好拆迁双方当事人的各自利益。

四、被拆迁房屋估价的完善

由于被拆迁房屋的估价是房屋拆迁补偿中的基础性依据,又对补偿金额的确定影响极大。同时,现行的房屋拆迁估价机构人为压低被拆迁房屋的价格几乎是全国房地产估价中普遍存在的问题。豖所以怎样保障被拆迁人的利益是,成了我们需要深入思考的问题,笔者认为可以从一下三点做起:

(一)确保房屋拆迁评估机构的社会中介服务独立性

在我国,房屋评估机构本应是介于政府和市场之间的社会中介服务机构。但是如今的评估机构往往被两者所左右,失去了独立性,做出了不公正、不合理的估价。在政府行政部门和房地产开发商的左右夹击下,房屋评估机构只能无奈地做出不利于被拆迁人的利益。所以应该尽快出台相应法规,使房屋评估机构恢复其社会中介服务机构的本色。笔者认为,如果在对被拆迁房屋评估时,对房屋评估机构的选择权归属于被拆迁人,即让被拆人自行选择两家评估机构,然后和房地产商选择的估价机构得出的房屋价格进行比较,算出平均值。那么政府行政部门和房地产商的干预将会大大减少。

(二)完善被拆迁房屋评估的立法内容

我国现行被拆迁房屋评估的法律法规比较杂乱,并且内容较为宽泛,原则性条文过多。很多实质性的内容都交给地方政府来制定或者规定模糊,如前文所提到的房屋估价的方法、房屋估价的时间等问题。这导致了房屋估价操作过程没有统一标准,有许多漏洞可以利用和规避,没有体现出市场经济中应有的客观、独立、公平、公正原则,严重损害了被拆迁人的利益。

(三)应当建立估价机构和估价工作人员的法律责任制度

建立专门针对估价机构和估价工作人员的法律责任制度,有利于防止他们利用行业职务之便,故意对房屋做出不合理的价格评估。对于违法行为可以视情节的轻重做出行政处罚或依法追究刑事责任。

五、结语

如前所述,被拆迁房屋的估价是一切房屋赔偿或房屋调换的基础,因为他给出了一个评判的标准。可由于我国的房屋拆迁工作仍处在发展阶段,房屋的估价本身就存在着诸多问题,这对于保护公民合法的私有财产、我国房地产事业的发展、以及社会的和谐发展造成了一定的影响,怎样建立一种合理并且适合我国房屋拆迁现状和国情的房屋估价制度是值得一直深入研究和探讨下去的。