孙 艳

摘要:论文分析了我国物业管理的不足,然后就物业管理的发展模式展开了讨论,针对物业企业在发展过程中涉及到的主要方面进行了详细阐述,这些模式并不是互相矛盾的,而是可以共存的,只有积极的发展物业管理,真正意义提高人们居住的水平。

关键词:物业管理物业发展管理模式房地产职业经理人

引言

长期以来我国大量的住房作为公产,管理主要由代表政府的房产管理部门和由各单位来进行管理,不属于具有市场意义物业管理。随着城市住房制度的改革,传统的房地产计划管理模式化正在逐步演变为市场化的物业管理模式。一个住区内是多元产权、多个业主共存的局面,这一复杂的物权定势,呼唤着对现代物业管理模式的迫切需求,推动着物业管理行业的蓬勃发展。尤其是随着中国物业管理市场化、专业化、职业化的纵深发展,特别是物权法的颁布实施,以业主自治为核心,以专业化为主导,以职业化为方向的物业管理新格局已赫然明朗,并逐渐成为人们关注的焦点,业界内外的共识,时代发展的趋势。本文就物业管理的不足以及其发展模式、定价机制展开探讨。

1. 我国物业管理的不足

1.1发展滞后,法规不完善。据有关方面统计,房地产诉讼已经成为民事诉讼的第二大类,并且还有上升趋势。房地业的诉讼主要由房屋销售纠纷、房屋质量纠纷、物业价理矛后二大热点,其中物业竹理方而的纠纷愈来愈多,日益引发人们的关注。法制建设滞后于物业管理行业的发展。在已出台的政策法规中,缺乏与物业管理相关的配套性政策,例如各地在房改及公房出售政策中,主要侧重于面积、价格、计价方法、优惠条件等问题,致使公房出售后,物业管理跟不上,在一定程度上也相应制约了公房的销售速度。

1.2企业重视不够。很多企业把物业管理公司当成是安排下岗职工的地方,这也是造成物业管理公司服务水平不能提高的原因。同时由于不具备专业素质,这样的公司也没有能力开拓物业管理之外的一些衍生服务,这也势必导致这种企业在经营上会发生问题。现在有些开发商,尤其一些小的开发商手里已经没有地了,整个公司将面临倒闭或是转型,因此它不可能再为物业管理公司输血,开发商抛弃了物业公司之后,物业管理就没有人做了。

1.3人们物业管理的意识不足。出现物业管理公司与有关部门职能交叉、重叠管理的局面,既浪费了人力、物业、财力,又带来了诸多麻烦。业主与物业管理企业应该是平等互利、双向选择的新型经济合同关系。但是因为几十年的福利政策,使很多老百姓头脑中形成了管理服务应该是免费的观念,在物业管理的过程中,业主少交费或是拒缴费用的现象特别严重,使物业管理企业入不敷出,无力支撑下去。

总之,物业管理在我国存在着诸多的问题,要想解决这些问题还有很长的路要走,本文侧重于发展模式以及定价机制的研究。

2. 物业发展的模式分析

2.1规模大、服务多的发展模式

在这种企业化模式下要向规模和拓展服务要效益。物业管理与中国原有房管制度的差别在于原有的房屋管理是一种行政性管理,属于政府行为;物业管理则是把管理和服务作为一种商品由独立核算、自负盈亏的物业管理公司来经营,是一种企业行为。企业化就要强调经济规模。物业点的经济规模越接近经济规模,单位管理成本就越低。所以物业管理公司应不断提高管理和服务水平,加强竞争能力,拓展物业管理市场,提高企业经济效益。同时物业管理公司是在从事物业的管理和服务的同时,也可以将经营范围扩大到与物业有关的业务,如房屋咨询、中介、代买房屋、估价,小型房地产开发,通过努力开拓经营提高收益。

2.2现代化理念的发展模式

物业管理是一个复杂的系统工程,面对物业管理的复杂、量大、细微、长期等特点,实现物业管理现代化是十分必要的。

物业管理的目标不是单一的建筑物,而应把建筑物与其周围环境作为一个系统来管理,这个系统中不仅包括有形的物质,它还包括了无形的精神文明。物业管理企业不仅是物业硬件的管理者和维护者,同时又是精神文明建设的倡导者和组织者。物业管理不能依靠行政手段 , 而要采用经济手段来管理物业,通过有偿服务、多种经营来保证管理系统的资金平衡和企业的经济效益。现代化的物业为了保证服务产品的质量 , 必须建立一套规范化的管理标准,对服务行为发生的整个过程进行全面考核,管理标准要细化,并具有可操作性。这样才能提供一流的管理服务,企业才能达到一流水准。

2.3创新性的发展模式

物业管理是现代城市管理的重要组成部分,是建立现代开放城市的重要标志。我们必须承认,物业管理与建立现代市场经济体系的要求还有很大的距离,物业管理还存在许多不尽人意之处,实现体制创新,首先就要从理论和观念创新开始。

物业管理理论是物业管理实践的思想和灵魂。物业管理体制创新必须首先从物业管理理论创新开始,经过十几年的探索和积累,物业管理理论已经初步形成。但物业管理理论缺少高屋建领之势,在市场经济不断发展创新面前缺乏新意,统率力和指导作用已经明显不够。这就需要在发展中积极的创新,勇于创新,用创新带动服务,是一种独特而有强大生命力的物业发展模式。

2.4建立职业经理的发展模式

职业经理模式将成为今后物业管理发展的主流模式,它将是目前“一体化”物业管理模式的进化,其特点是社会化、专业化、职业化的完美结合。职业经理模式的核心是社会化、专业化与职业化,是指业主通过聘请物业管理专家及职业经理人,通过社会化、专业化、职业化运作来完成物业管理的相关服务任务与目标。通常业主聘请一名物业管理职业经理人,物业管理职业经理人可以根据项目工作的量度,选聘若干名有从业经验的人员作为助理,以处理物业服务相关日常事务。物业管理职经理可以受雇于物业管理公司或物业管理事务所,也可以独立执业,而业委会既可以与物业管理单位签订物业服务合约,也可以直接与物业管理职业经理人签订物业服务合约。

3. 总结

需要注意的是,不论各种模式对物业管理来说,人才始终是核心。一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍是最关键的。物业管理必须加强员工的业务培训和技术培训,多学习、多取经,增强企业的竞争力,同时积极参与物业市场竞争,全面提升企业的知名度,为物业管理可持续发展奠定的基础。

参考文献:

[1]王青兰、柯木林, 物业管理运作指南[M],中国建筑工业出版社2000年版.

[2]王志儒,住宅小区物业管理[M],中国建筑工业出版社1993年版.