孙艳

中图分类号:C936 文献标识码:A文章编号:1673-0992(2009)12-195-01

摘要:虽然我国的物业管理起步较晚,但20 世纪 90 年代起,专业化的城市物业管理也应运而生、迅速发展,在借鉴了国外的物业管理先进经验的基础上,建立了一套适合我国国情的城市物业管理组织体系,本文着重谈谈体系的构成及各组织之间的职能关系。

关键词:城市物业管理;组织;体系

20世纪90年代起,随着住房制度改革的深化、住宅建设的迅猛发展以及城市化速度的加快,城市物业管理应运而生、迅速发展,并担负着城市基层管理的主要职责,是城市管理的重要组成部分。虽然我国的物业管理起步较晚,但多年来,我们借鉴了国外的物业管理经验,结合中国物业管理的现状,建立了一套适合我国国情的城市物业管理组织体系。

一、城市物业管理组织体系简介

体系就是指广义上的一个完整的大的系统,里面包括一些小的系统,构成一个个具有某种功能的结构。小系统之间不是相互孤立的,而是互相联系。城市物业管理组织体系就是一个大系统,任何一个城市物业管理组织都是整个城市物业管理组织体系的一员,并且这些组织在整个城市物业管理组织体系中相互作用、相互关联。

二、城市物业管理组织体系构成及职能

城市物业管理组织体系,包括城市物业管理企业组织、城市物业管理行业自律组织、城市物业管理业主自治组织、城市物业管理政府管理组织、城市物业管理法律组织。这五种物业管理组织在城市物业管理产业中具有独特的地位、功能和治理方式。

(一)城市物业管理企业组织

物业管理企业组织是指依法成立,经营物业管理业务,并持续经营的组织。在我们国家主要是指物业管理公司。指具备县级以上物业管理主管部门核准颁发的资质证书,经工商行政管理机关注册登记,以社会化、专业化、经营型方式从事物业管理服务的企业。物业管理公司的主要职能:

1.办理接管验收。物业管理公司接受业主委托对物业进行管理,首先办理物业接管验收手续。办理接管验收可以明确交接双方的法律责任,为建立物业档案资料提供依据。

2.提供物业管理服务。物业管理公司依据国家有关法律和管理标准,向业主和用户提供多层次、全方位的物业管理服务,为业主和用户创造整洁、舒适、安全、便捷的居住环境。协调好与政府、社区、公安、交通、建设、规划、环保、供水、供电、教育、医疗等部门的关系,使物业管理最大限度地发挥作用。

(二)城市物业管理行业自律组织

城市物业管理行业自律组织是物业管理市场自我管理、自我服务、自我监督、协调管理活动的联合体,是保证物业管理市场良性运作必不可少的条件。中国物业管理协会 是以物业管理企业为主体,相关企业参加,按照有关法律、法规自愿组成的全国行业性的自律组织。中国物业管理协会的主要职能包括:

1.协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策。

2.协助政府开展行业调研和行业统计工作,为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议。

3.代表和维护企业合法权益,向政府反映企业的合理要求和建议。 4.组织制定并监督本行业的行规行约,建立行业自律机制,规范行业自我管理行为,树立行业的良好形象。

(三)城市物业管理业主自治组织

物业管理业主自治组织是业主基于对物业的所有权而对物业以及与物业有关的社区公共事务进行自主管理所成立的组织。管委会,管委会是物业管理委员会的简称,是在房地产行政主管部门指导下,由物业内的业主和使用人选举的代表组成,代表和维护物业内业主和使用人的合法权益。它是一个长期的、稳定的组织,是物业管理中常设的最高权力机构,主要职能有:

1.负责考察、选择、招聘物业管理公司。具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业管理企业最重要的标准。选择时,要了解物业管理企业的背景,过去的业绩及目前的经营服务状况,考察合格与物业管理公司正式签订聘用合同。

2.监督物业管理公司的管理工作。 对物业公司日常制度化的工作进行监管。例如:保安24小时值班巡逻制度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等,检查各项制度是否落实,有无漏洞,发现问题有无立即整改。

(四)城市物业管理政府管理组织

物业管理政府管理组织是政府为建设和谐社会,促进物业管理活动健康、有序开展而涉及到的相关政府部门。例如,物业管理活动的监督管理机关。国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。除此之外还涉及工商、公安、税务、统计、银行、物价等部门,以及社会性、群众性的监督管理机构。

(五)城市物业管理法律组织

物业管理法律组织是构成物业管理活动外部法律生态的规范性法律文件体系的总和及相关的法律部门。物业管理涉及复杂的产权关系和社会关系,必须以法律法规作保障,才能保障物业管理持续发展。目前我国正把全国性立法工作和地方性立法工作结合起来,以增强物业管理法规的指导性和可操作性。《物业管理条例》、《物业服务收费明码标价规定》 以及各种地方性的法规不断出台。虽然还不是很健全,但我们正在加强物业管理法制建设,提供物业管理法制保障。

从以上分析可以看出:业主自治组织通过物业服务合同与物业管理企业组织建立起法律关系;相关政府管理部门指导业主自治组织的建立与活动,并对物业管理企业进行管理;物业管理企业通过加入物业管理自律组织而实现自我管理;物业管理法律组织通过提供法律支持和法律服务,为物业管理创造外部环境。五个物业管理组织相互关联、制约组成稳定的物业管理组织体系。

参考文献:

[1]张贵辉.路漫漫其修远兮——中国物业管理二十年[J]. 城市开发, 2003,(09).

[2]王甦.城市物业管理新模式——街道、居委会参与物业管理之我见[J]. 中国电力教育, 2006,(S1).