耿　娜

无论世界经济格局如何变化，房地产在市场中的龙头老大地位一直没有被其它产业取代。尤其是现在，世界各地房价几乎都呈现持续上涨的趋势。1997～2002年，澳大利亚的房价平均增长达60％以上，成为1945年以来增长速度最快的5年。房地产价值这种不断增加的态势，意昧着投资人的财富急剧膨胀，《财富》杂志对此惊叹，现在的房地产已经彻底变成了自动提款机。

用债务杠杆投资

房地产价值增加的一个直接后果是，随着房地产投资人腰包的膨胀，投资规模也在不断扩张。在对现有房地产进行评估后，他们把增值后的资产，通过对房屋贷款的重组套现，获得源源不断的资金。用这些资金或者购买更多的物业，或者购买汽车、家具、家用电器和其它奢侈品，或者到世界各地旅游，或者投入到其它的生意项目。在这里，与其说房地产变成了投资人的银行，不如说是房地产投资人把别人的口袋变成了自己的银行，因为对投资人来说，他们投资房地产的绝大部分钱都是从别人的口袋借来的。

投资物业不同于购买其它消费品，所需要的资金几乎等于一个普通人一生的工作收入，你不可能靠存够了钱才开始起步。事实上，除个别富人外，绝大部分投资人都是通过举债来起步的。当投资人把房地产作为工具创造财富时，他们有一个非常强有力的工具可以借助，就是债务杠杆。

所谓杠杆，简言之就是四两拨千斤、以小博大的工具。古希腊数学家阿基米德曾说过，给我一个支点，我就可以撬动整个地球。对一个普通的人来说，在房地产投资上最容易感受到这种杠杆的威力，也可以这样说，借给我一点钱，我就能够获取巨大的财富。

举一个简单的例子。如果你准备买一个价值10万元的单元房，为此，你自己准备了1万元的现金，向银行贷款9万元，也就是说贷款数额和房价的比例是9：10。你不用支付房价所需全部资金，而是利用了债务杠杆，通过借钱来购买和控制这一物业。

借债比自掏腰包效益更大

在此要注意的是，债务杠杆不单单为工薪阶层解决了投资房地产所需的巨额资金，同时还带给他们比掏腰包支付全部房款更大的投资效益。让我们通过图示做一个比较，见下表。

从上表可以看出，使用债务杠杆在不同借债额度下所产生的效益不同，你借的钱越多，支付的现金越少，投资收益就越高。当借款额度达90％时，投资收益是完全用现金购买时的两倍。这就是说，使用债务杠杆买房，不仅仅因为我们缺钱才借债，更因为借债杠杆使房地产投资处于一个更好的收益状态。

借钱是一种高尚行为

“借钱是一种高尚的行为”是我们在大街上经常看到的著名房屋贷款广告词，其中金融公司促销的动机不言而喻。但投资人向银行借钱，有力地促进了经济的发展却是一个不容置疑的事实。例如在澳大利亚，房地产贷款数额已占金融机构信贷总量的40％左右，而其中个人住房投资贷款又占了整个房屋信贷的40％左右，这些比例都远远高于其它国家。事实上，只有当一个国家维持如此巨大的房屋贷款额度时，才能够促进房地产业的有效发展，拉动经济增长。尤其在经济萧条时期，通过房地产业的大力刺激，更能促进一个国家经济的恢复和振兴。

例如，在美国9．11事件冲击的阴影下，澳大利亚政府通过金融和税务改革等一系列措施，鼓励人们积极向金融机构贷款，进行房地产投资。澳大利亚的房地产贷款数额从2000年起连续两年达到历史最高水平，房地产业也以每年10％以上的增长速度强劲发展，使这个受美国经济拖累和连年遭干旱蹂躏的南半球国家，年经济增幅达到4％以上，在西方国家中独占鳌头。

贷款人受尊重的奥秘

当然，把房地产投资人本来难为情的借钱行为看作一种“高尚”行动的银行和金融机构，其真正原因不光通过借贷推动经济，而且还有隐藏在借贷背后的巨额利润。在这里，简单谈一下房地产资金的来源和利润的产生，目的在于打消房地产投资人的顾虑，大胆借债。

在房屋贷款中，除了银行自有的一小部分资金外，几乎所有金融机构和银行用于房地产贷款的资金都来自于全球性的资本市场。这个资本市场的主要功能就是吸纳来自世界各国各方面的金钱，诸如利用包括退休金、债券和保险基金在内的各种不同类型的资金进行投资获利。数额高达万亿计的美元每天环绕地球找寻需要它并且产生丰厚回报的领域，金融机构和银行就是在这全球资本的大流通中以买进和卖出的方式得以生存。

按照资本市场的运作程序，成千上万的金融机构和资本集团在资本市场中执行筹集和分配资金的任务。具体到房地产贷款来说，银行或金融机构就是资本市场中担任资金批发商的角色。它们从资本市场以较低的价格买来了数额巨大的资金后，再转手倒卖给各个专门从事房屋贷款的小的金融代理机构，这些房屋贷款机构根据市场的不同需求，每年每月按时征收贷款的利息，除一部分由资金批发商拿走外，剩余部分的收入就成为贷款机构的利润了，它们对外借出的钱越多，利润就越高。

可见，金融机构为了更多的利润，以一种影响客户心态的广告促销方式，让更多的人积极贷款，它们靠借钱人支付的利息赚钱。现在我们可以看出在房屋贷款中，投资人贷款为什么会获得金融机构如此之尊重的原因了。