□文/耿晓兰 王怡林

（沈阳化工大学经济与管理学院 辽宁·沈阳）

[提要］ 本文就保利地产轻资产运营模式财务风险进行研究，从融资、投资等方面，营运与收益分配等环节分析可能出现的财务风险，发现其财务风险不仅受到国家政策的影响，而且与房地产行业的特性以及企业资本结构也息息相关。就此，提出相关财务风险控制措施，以供参考。

一、房地产企业轻资产转型背景

房地产市场经过黄金时期之后，一直保持的高速发展态势和高利润时代都宣布结束，市场正处于深度调整之中，逐渐走上了轻资产转型发展之路。20 世纪90 年代末我国的住房体制改革，使老百姓的住房需求基本得到满足。2013 年之前，住房供应不足是住房体系存在的核心问题。2016 年以后，一切都发生了变化，主要矛盾已经不再是住房短缺的问题。在2018 年，房地产市场“供大于求”进一步显现，房地产行业存量房过剩，消化这些库存对行业更是巨大的挑战。

房地产企业可以通过提供增值服务，以轻资产模式取代传统模式，以赚取收益而不是单纯出售土地和住房，即公司旨在减少投资于土地、建筑物和设备等实物资产所需的资金量。传统上，房地产公司遵循的是重资产模式，这种方法需要大量的资本投资，这可能会限制公司快速响应市场变化或投资新机会的能力。此外，轻资产模式涉及将许多此类活动外包给第三方提供商。这种方法允许公司降低资本要求，提高灵活性和敏捷性，并专注于其核心竞争力，还使公司能够利用新的机会，而不受与实物资产相关的成本和风险的负担。总体而言，房地产行业的轻资产转型是对不断变化的市场条件的回应，也是企业保持竞争力的需要。

二、保利地产轻资产运营情况

（一）保利地产简介。保利发展控股集团股份有限公司（简称保利地产），1992 年于广州注册，2006 年于上海上市。2012 年，保利地产宣布启动向轻资产运营模式的转型。该企业主要经营开发并销售房地产的业务，其他业务还有房地产金融和综合服务轻资产化业务。

（二）保利地产轻资产运营路径

1、信保基金。保利地产大力发展房地产金融业务以及养老社区运营平台，也是属于“轻资产”模式。其信保房地产基金是在这一领域中备受赞誉的。2010 年，保利地产联同中信证券创办了信保基金。

2、养老地产。2011 年，保利地产把养老地产正式升为集团战略高度，投入了大量的资金和资源，到目前已逐渐形成“居家、社区、机构养老”的“三位一体”养老模式。

3、与第三方合作。保利地产与第三方服务商合作，处理房地产开发过程的各个方面，如设计、施工和物业管理。通过外包这些职能，保利地产可以专注于其核心竞争力，减少对实物资产的资本投资。

总体而言，保利地产的轻资产战略使其在快速变化的市场中保持竞争力。通过信保基金、养老地产和与第三方合作，保利地产创建了一个更高效、更灵活的商业模式，能够更好地适应不断变化的市场条件。

三、保利地产轻资产运营模式下财务风险识别与成因分析

（一）财务风险识别

1、筹资风险识别。传统单一的融资方式已不能满足目前环境，企业要想推动自身的发展，就必须采取多元化的融资方式。在单一融资方式中，房地产企业通常只靠银行贷款，中央方面一开始就规范银行贷款，常常使企业资金链断裂，单一融资的缺点不断显露。保利现有融资方式是银行信贷、股权融资、直接债务筹资，以创新融资为补充，主要是银行借款这种融资形式。企业偿债能力与总体筹资风险密切相关，应引起企业注意。表1 通过一系列偿债能力指标来分析保利的筹资风险。由表1 可知，从保利地产2012～2021 年变动情况来看，公司资产负债率指标除了2015 年、2016 年以外一直位于77%～78%左右，近两年有下降趋势，表明该时期逐步降低了企业负债水平，不断降低融资成本，在一定程度上增强了企业偿还负债的能力，有助于降低融资风险。公司的流动比率呈下降趋势，流动比率越大，公司的变现能力越强，一般情况下认为企业的流动比率应该处于2 以上的水平值，保利的轻资产运营并没有很好地提升公司的流动比率，对企业偿还短期债务造成了值得关注的潜在风险。公司的速动比率近几年处于平稳趋势，能够看出公司的短期偿债能力可以得到保障。（表1）

表1 2012～2021 年保利地产偿债能力指标一览表（单位：%）

2、投资风险识别。保利地产的轻资产运营模式之路与万科、万达不同，房地产金融与社区消费服务使其经营不再局限于房地产开发，而是金融类、社区服务等，实行多元投资，以收入总额作为基础，提升净利润，降低整体投资风险。根据表2，保利地产2012 年的主营业务收入是688.7 亿元，2021 年主营业务收入是2，838.6 亿元，是2012 年的4.12 倍，2012 年其他业务收入是0.316 亿元，2021 年其他业务收入是10.771 亿元，是2012 年的34.09 倍，说明其他业务收入的金额明显激增。（表2）

3、营运风险识别。企业的营运能力是企业资产运作能力的反映，资产的运作效率和企业的营运收益呈正比例的关系，运作效率越高，其获利的能力也越强。2012～2021 年保利集团应收账款周转率整体处于上升状态，但仍比行业平均水平要低，主要由于项目周期比较长，造成了保利发展集团的资产周转速度相对较慢，但这也是房地产行业的普遍现象。由于2016 年限制购买和贷款政策，影响2017 年各种资产的周转情况。突出表现在2016～2019 年，充分表明保利地产推行了较好应收账款管理策略，减少企业部分信用风险，但仍然处于行业水平以下这一状况，显示保利发展集团在业内收账缓慢，这对企业经营管理不利，可能会导致行业竞争中的不利地位，甚至可能会出现资金链断裂。（表3）

表3 2012～2021 年保利地产营运能力指标一览表

4、收益分配风险识别。2012～2021 年度保利地产净利润从99.8 亿元增长到371.9 亿元，保利地产的未分配利润也同步呈现持续增长态势，说明企业尝试轻资产转型后经营能力逐步提升。保利地产的每股收益在过去十年中也呈现持续增长趋势，这意味着公司赚钱能力不断增强，投资者每股收益不断提高，一定程度上增强了投资者投资本企业的意愿。（表4）

表4 2012～2021 年保利地产收益分配指标一览表

（二）财务风险成因

1、内部原因。（1）房地产行业普遍存在的特点。房地产企业建房所耗费的资金数额较高，而且销售周期也较长，回款期限亦比较长，流动资金占用严重，风险发生概率亦加大。（2）资本安排存在矛盾。由于多数房地产企业倾向于采用负债经营模式，整个行业内存在着较高的财务风险。加之房地产企业的产业结构不当，一旦产品销售不佳，库存积压严重，营运资金无法正常流通，资金循环速度大幅度减缓，导致资本成本上升，财务风险也随之加剧。银行借款是中小企业融资渠道的主要来源，由于融资渠道有限，资金供应存在严重局限性，隐含着巨大的财务风险。

2、外部原因。政策和法规对房地产企业产生了巨大影响。在房地产企业投资过程中，国家颁布的各项政策加剧了外部环境的不确定性。随着房地产企业的增多，由于大量投资所带来的利润空间，房价被推高至普通人承受不起的水平，甚至对国家的稳定产生威胁，但由于法律上的漏洞，政策干预有时无法达到预期的效果，这使得房地产企业的财务风险变得更加严峻。

3、宏观经济形势。房地产行业与我国宏观经济之间存在着相互作用和相互制约的关系。经济形势的变化直接影响到房地产市场资金投入规模、企业需求、债务偿还能力以及融资成本，是对市场发展具有决定性作用的因素。如果外部经济环境不能持续发展，企业的发展前景将会遭受影响。当外部经济环境较为有利时，企业发展可获得良好推动力。

四、保利地产轻资产运营模式下财务风险控制措施

（一）筹资风险——合理安排债务支出，拓宽筹资渠道。企业应当严格控制债权资金与股权资金之间的比例，并在债务资金中合理分配短期和长期债务。通过建立良好的声誉，充分利用财务杠杆的作用，实现企业资本结构的优化。还应加强对债务偿还时间的实时监控，以免因偿债时间的不合理而导致企业资金链断裂的风险。

房地产企业普遍采用的融资渠道有：银行贷款、债券融资、公募发行股票等。保利地产还创新性地尝试了通过租房REITs 来获得资金，盘活了租赁业务和商业地产，取得了阶段性的成果。除此之外，保利地产作为中国房地产行业数一数二的企业，享有非常高的声誉，凭借其优秀的声誉，可以在海外适当筹资，发展贷款和海外发债获得企业经营资金，在一定程度上能够缓解在国内筹资的压力，减少对银行贷款的依赖性。通过多种方式来筹集资金也是分散风险的一种方式。

（二）投资风险——加强对投资项目可行性分析，注重政策法规的影响。房地产投资周期长、范围广，一旦发生突发事件，可能会给企业带来极大的风险。为了降低企业的不必要风险与损失，加强对投资项目的可行性分析、做出更准确的预测显得十分必要。

房地产企业投资项目建设的过程中，国家出台的各项政策加剧了外部环境的不确定性，更要格外关注各项经济方面的政策，其或多或少会对房地产行业造成不确切的影响。例如，利率政策的变化，利率的高低会影响到房地产企业开发的成本和最终获取的利润，因为房地产行业体量大，很小的利率变化都会对成本产生较大影响。如果贷款利率上升，会打消购房者的积极性，因为会增加购房者的成本；反之，贷款利率下降，购房者对于购房的热情就会增加。因此，房地产企业要注重政策法规的变动或出台。

（三）营运风险——制定有效的销售策略，提升资金管理水平。有效的销售策略可以帮助企业更好地处理库存问题，企业应该在销售方式上投入更多精力，以提高企业对不同市场环境和客户需求的适应能力。房地产企业的销售人员要先询问好顾客的需求，注重市场调查，再据此开展多元化销售策略。还可以优化销售方式，拓宽销售渠道，以此来提升存货的变现能力，加大对库存房地产的宣传和推销。

保利地产的资产周转速度较慢，资金管理方面在业内收账缓慢，应该加强对企业资金流的关注，一旦资金流出现问题，将会对企业造成非常严重的影响，尤其房地产行业是以现金为王的行业。企业可以制定资金计划表来管理资金的各项支出，不仅有财务部门编写，全公司上下都要参与编写，上报给财务部门核算，最后上报给上级审批，要对上报的项目实行专款专用，不得挪用于其他项目，建立健全成本核算制度，提升资金管理水平。

（四）收益分配风险——制定合理的收益分配政策。房地产行业最致命的问题就是流动资金不足、筹资渠道单一，需要企业合理把控资金的使用。企业要合理地进行收益分配，这样才能提升投资者的积极性，不会对企业的偿债能力带来严重影响。如果收益分配政策制定的不合理，会影响到投资者的当前利益，还会影响公司的形象，对公司的长远发展不利。同时，也要与时俱进，制定的收益分配政策要与企业的战略发展相匹配，调整收益分配政策，以股票期权等作为利益分配政策优选。