王元栋

（保利长大工程有限公司，广东广州 510630）

0 引言

党的十九大明确提出，我国经济已由高速发展阶段转变为高质量发展阶段，未来城市的发展重心将逐渐转移到发展质量上来。高质量发展强调“创新、协调、绿色、开放、共享”的新发展理念；从增长模式看，高质量发展更注重质量、效率的提升；从发展目标看，高质量发展以提升人民生活水平和品质为目的。高质量发展水平作为城市发展的重要目标，对促进区域协调发展、推动产业结构优化和经济稳定，提升城市价值，进而对城市房地产价值具有促进作用[1-2]。但是，在城市高质量发展的同时，会造成部分城市房价增长过快，进而造成人才流失，还会引发一系列的城市问题[3]。城市发展与城市房价如同一把天平，当城市发展速度快于城市房价增长速度，那么房产便不能体现其应有的价值，反过来，城市房价增长速度快于城市发展速度，则伴随着房地产泡沫的产生。因此，如何促进城市高质量发展和城市房价耦合协调发展，使城市房价与当前城市高质量发展水平相适应，已成为当前政府部门和学术界关注的焦点之一。

部分学者认为，城市高质量发展通过促进城市公共服务的一体化，改善公共服务设施和人居环境，从而带动房价大幅上涨[4]。此外，城市高质量发展的绅士化效应也促进了城市房价的上涨[5]。城市高质量发展也促进了生态环境品质的改善和住房价格的提高，吸引高收入居民的同时也筛出低收入者，从而推动房价上涨[6-7]。然而，部分研究表明城市高质量发展水平在未来的长期发展中可能导致正外部性消失或产生负外部性，从而对城市房价产生一定程度的负面影响[8]。另外，有的研究从城市房价的角度出发，认为适当的城市房价能够提高城市居民的幸福感，并且能有效地促进城市经济发展、吸引人才落户，从而使城市高质量发展水平逐步提升[9-10]。并且相关研究表明，城市房价高低并非城市高质量发展失能与否的必然因素，这通常与城市基础教育质量和生态环境品质有关，并且房价上涨往往会带动经济活力，从而促进产业结构升级[6，11-12]。现有研究主要探讨了城市发展质量与城市房价的关系，但相关讨论还存在片面性，考虑因素不够全面，鲜有对两者耦合关系的深入研究。

同时，以往研究很少以大中城市作为对象进行研究，35 个大中城市由4 个直辖市、26 个省会城市和5 个计划单列市组成，是我国城市高质量发展的重要支撑和战略要地，相比于其他城市具有更强的经济辐射和带动作用。如何协调好大中城市发展质量和房价之间的关系并使之与当前城市的发展水平和政策相适应，构建合理有效的高质量发展路径也成为当前城市经济发展面临的重要问题。基于此，本文对2005—2020 年35 个大中城市高质量发展水平与城市房价进行实证分析，在刻画城市高质量发展水平与城市房价时空演变规律的同时探究了两者间存在的紧密联系，并构建了耦合协调度模型，为政府部门探索城市经济发展规划和实现城市房价良性发展的路径提供理论依据和决策参考。

1 研究方法与数据来源

1.1 耦合协调评价模型建立

借鉴物理学中的耦合模型揭示城市高质量发展与城市房价间的相互作用关系强弱，考虑到城市高质量发展水平与城市房价的高低，引入耦合协调度模型，公式如下：

式中，C 为系统耦合度；C1为城市高质量发展水平（经济、社会、生态环境和科技创新四个子系统）；C2为城市房价；T 为两系统综合评价指数，α、β 为待定系数，参考相关学者研究可赋值α=0.5，β=0.5。

参考过去相关学者研究，将耦合协调度等级划分为5 个等级（表1），然后按照C1和C2的对比关系，将每个等级划分3 种类型。

表1 城市高质量发展C1 与城市房价C2 耦合协调程度的分类标准

1.2 指标体系选择

通过上述文献梳理，结合我国35 个大中城市特点，本研究在保证研究方法具有科学性、研究数据具有可得性、研究内容具有针对性和研究结论具有可比性的基础上，通过文献频度统计、可得性筛选、专家咨询和多重共线性剔除（主成分分析法）的步骤，构建四大类，共14 项二级指标的指标评价体系（表2）。

表2 城市高质量发展水平评价指标体系

1.3 数据来源

本研究数据由客观数据和主观数据两部分组成，其中客观数据来源于《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》、各省统计公报、中指数据库和克尔瑞数据库，对于缺失的个别数据，通过移动平均法予以估计。主观数据采用问卷调查的方法收集，题目通过李克特量表打分，数据收集通过现场回收和问卷星调查完成。第一种方式采用现场回收，第二种方式是通过问卷星网站或电子邮件进行发放问卷。通过这两种方式，共获得有效问卷509 份，有效问卷比例大于92%，问卷有效比例较高，数据具有实际分析意义（表3）。时间断面主要选择2005 年、2010年、2015 年和2020 年4 个时间点，因为这4 个年份处于我国“五年计划”的收官之年，具有典型性和代表性。

表3 有效问卷来源统计

2 实证分析

2.1 城市高质量发展水平测度及时空特征

通过“纵横向”拉开档次法计算2005—2020 年35 个大中城市高质量发展水平值（图1）。

图1 35 个大中城市高质量发展水平空间分异

1）从时间演变上来看，15 年间35 个大中城市高质量发展水平呈逐年升高趋势。其中，北京、上海、天津、济南、成都和重庆的增长速度最快，位于中高质量发展行列。主要原因是这一类城市都有自己得天独厚的优势，例如北京、上海是我国的政治和金融中心，而成渝两地都是西南地区科技和贸易的枢纽，济南和天津则占据重要港口。相反，银川、西宁和昆明增长速度最慢，位于中低质量水平行列。这些城市发展质量存在的问题主要表现在经济基础薄弱、区位偏远和不同维度的发展不充分、不平衡。

2）从空间演变上可知（图1），35 个大中城市的城市高质量发展水平在不同时间跨度中均呈现出显著的“东高西低”的特征。2005 年，作为我国经济高地的北京、上海和深圳已属于高质量发展水平地区，东北部沿海城市大多处于中等及以下发展水平区域，经济基础相对薄弱的中西部地区大多数城市都位于低质量发展水平行列。2010 年，天津进入高质量发展水平行列，南昌、厦门和济南等18 个中东部城市挤入中等质量及以上发展水平行列，西部地区绝大多数城市的发展水平均有所改进。2015年，80%的东部城市都加入了高质量发展水平阵营中，中部地区除太原外都处于中高等质量发展水平。然而，西部地区城市间发展水平存在较大差异，作为西部经济的核心，成渝两地已进入中高等质量发展水平的行列，其余城市仍位于中等质量及以下发展水平。2020 年，除西部少数城市外，85%的大中城市均已呈现中等及以上的城市高质量发展水平。

总的来说，2005—2020 年间，我国35 个大中城市高质量发展水平时空差异特征显著，呈现出“抱团”“组团”式的分布格局。城市发展速度和区域发展的空间差异均呈现“东高西低”的态势，且具有显著的趋势效应变化。

2.2 城市房价时空特征

1）从时间演变上来看（表4），15 年间35 个大中城市房价整体呈现上升趋势，各城市房价在缩小差距的基础上逐年提高。从整体来看，这与全国房地产发展的走势基本一致：2008 年金融危机爆发后，政府的刺激性调控导致房价存在一定的波动，2009 年的四万亿计划给全国房地产业发展带来了春天，全国房价稳步上升，再到2016 年去库存政策的调控下，房价再次快速上涨。

表4 35 个大中城市房价（单位：元/m2）

2）从空间分布格局来看，35 个大中城市房价呈现东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大。这主要是由于经济发达城市，产业发展较好。高房价城市也受到城市群空间效应的影响，35 个大中城市中，北京、上海、广州和深圳的房价变动是最大的，这与京津冀、长三角、粤港澳大湾区等城市群带来的协同增长有密切关系。

总的来说，城市房价与城市高质量发展空间分布格局具有相对一致性，城市高质量发展水平和城市房价都呈现“东高西低”的态势。

2.3 耦合协调度分析

基于上述数据得出的城市高质量发展水平综合得分C1和标准化处理过的城市房价C2，计算二者耦合协调度后利用ArcGIS 10.8 绘制出35 个大中城市高质量发展与城市房价耦合协调空间分异图（图2）。分析可得城市高质量发展与城市房价耦合协调度（表5）呈现五个梯度，这基本与城市高质量发展水平和城市房价排名一致，同时耦合协调度也在区域整体排名基本保持不变的情况下呈持续增长态势。

图2 城市高质量发展水平与城市房价协调耦合度空间分异

表5 城市高质量发展与城市房价耦合协调度分级

1）在时间维度上，35 个大中城市高质量发展与城市房价之间的耦合协调度不断提高。2005 年时，北、上、深三大城市的城市发展水平和房价均位居前列，耦合协调度也相对更高，而银川、西宁等城市处于严重失调阶段；2005—2010 年间，大多数东部城市在耦合协调度上都有所改进，而贵阳、乌鲁木齐等城市却表现出了发展倒退的迹象；2010—2015 年间，灾后重建和金融危机带来的财政赤字对我国城市高质量发展带来了巨大影响，这一阶段城市房价的增长率也较低，大多数城市（28/35）的耦合协调度均呈现衰退的状态；2005—2020 年间，中国经济平稳运行，为城市高质量发展提供了充足的机会，到2020 年，75%的大中城市的耦合协调度均跨入协调阵营，余下的部分耦合失调的城市大多位于中西部。

2）空间维度上，35 个大中城市高质量发展水平与城市房价之间的耦合协调度呈现从东部沿海至中西内陆依次减弱趋势；另外，由于区域间自然资源和地区发展政策的差异等因素的影响，城市高质量发展水平对不同区域房价的影响也呈现出从东至西逐渐减弱的状态。

综上所述，城市房价与城市高质量发展在大多数城市中呈现良好的耦合协调性。当一个城市具有较强的经济发展质量时，能带动各行业共同发展，所以往往会伴随着房价的上涨。但是，当逐渐升高的房价超过城市本身的发展水平定位时，则会对城市高质量发展产生一定的负面影响。从前文的分析可知，大多数城市往往是在得到区位或其他政策带来的优势时促进城市质量的发展，从而推动房价的上涨，同样的，房价不断上涨的同时也带动了经济发展的活力，从而促进城市高质量发展。所以，我们认为城市房价与城市高质量发展之间是相辅相成、不可分割、相互促进又相互制约的。

3 结语

本研究首先建立了城市高质量发展水平评价指标体系，然后构建了城市高质量发展水平与城市房价的协调度模型，运用SPSS 22.0 和ArcGIS 10.8 软件，分析35 个大中城市高质量发展水平与城市房价以及二者耦合协调关系的时空演变特征，得出如下结论：

1）城市高质量发展水平与城市房价的发展趋势相似，经济发展水平与房价排名呈现显著的“东高西低”的趋势，具有明显的趋势效应变化；

2）35 个大中城市高质量发展水平与城市房地产价格之间的耦合协调度显著表现为五大阵营，基本与城市高质量发展和城市房价排名一致。两者的耦合协调度在时间维度上呈现明显的上升趋势，在空间维度上由东到西逐渐减弱；

3）大多数城市的城市房价与城市高质量发展呈现良好的耦合协调性，两者之间具有紧密的联系，对于不同区位的城市而言，清晰的城市定位是未来经济发展的前提。

基于上述研究，本研究提出以下2 个建议：

1）各地区应挖掘自身优势，因地制宜、因城施策。东部地区应大力推动产业结构升级和城乡户籍制度改革，加强智慧城市建设，逐渐形成优势显著的东部都市圈；中部地区应充分利用得天独厚的交通和资源优势，促进外迁人口回流，加强城市的辐射带动作用；西部地区应利用好国家政策，发挥劳动力和资金成本优势，大力发展第三产业，努力缩小与中东部地区间的差距；

2）应结合城市特征对城市房价进行合理的定位。针对房地产行业的投资要控制在合理的范围内，还可因地制宜、因区施策，针对高质量发展的要求，将投资重点部分转移到高新技术等新兴产业上。