贾晶莹

甘肃政法大学

一、引言

在我国政府对房地产行业政策管控之前，房地产行业开始是靠重资产运营模式来实现价值，但房地产行业大部分出现融资压力大，资产负债率较高等问题，面临着较高运营风险。2010 年以后政府提高了对房地产行业的监管力度，对重点房地产企业实行资金监测和融资管理的“三道红线”政策，在此背景下，部分房地产龙头企业已开始向轻资产运营模式转型。该运营模式规避了企业在项目周期内筹资多、投资大、资金难收回等难题，让企业在价值链上担当起运营管理作用。但房地产行业是否能通过轻资产运营来减少风险，摆脱重资产之下的尴尬局面仍值得商榷。因此，本文通过对万科轻资产运营模式对财务绩效的影响进行研究，希望能够对尚未实施轻资产运营模式的公司提供一定的建议。

通过所处的社会经济环境和房地产所处的市场环境，以万科集团为研究对象，通过对万科的财务数据进行分析，对万科集团轻资产运营模式实施前后进行了对比，观测房地产企业轻资产运营模式的开展对企业财务绩效是否产生了利好，而轻资产运营模式是否对房地产行业适应，还有很多不可知之处，以期为相关公司提供建议并从财务角度对万科轻资产转型过程有深刻认识。

二、文献回顾与理论分析框架

（一）文献回顾

1.轻资产运营的经济后果

对于企业轻资产运营经济后果的讨论，现有文献主要在对企业研发投入和企业的绩效方面，轻资产运营导致企业在固定资产和存货上的资金投入较小，而在价值链等软实力“轻资产”上积累较多(韩鹏，2018)。轻资产运营能在其资源受限的前提下，提高企业对资源利用的灵活性以及实现对多种资源杠杆利用，能够有效地降低房地产企业的经营成本，企业经营风险与财务风险的减少(杜海霞，2015)。受轻资产运营模式内在要求和缓解融资约束等因素影响，轻资产化程度较高的公司将加大研发投入(周泽将，2019)。轻资产模式在一定程度上提升了企业资金利用速率, 维持自由现金流的稳定,改善了资产结构, 提升了企业的盈利能力(杨微波,周小虎，2022)。

2.财务绩效的影响因素

在财务绩效的影响因素方面，通过对公司近四年来财务数据的分析得出经营方式对财务绩效可能产生影响，经营方式的变化可能会引起企业竞争力的变化，进而使财务绩效发生变化(尹夏楠等，2022)。通过对M 新能源汽车的财务状况的分析，确立了财务绩效的评价指标体系，表明企业在运营过程中营运能力和盈利能力的影响因素能够较好地改善财务绩效(牛姣玲，2018)。

3.轻资产运营对财务绩效的影响

对于企业轻资产运营对财务绩效的影响的讨论，尚未得出一致的结论，有学者认为轻资产运营模式能提高企业的财务绩效，使重资产比例下降，改变资产结构与收入结构,提高存货周转效率(李百吉，2018)。企业采用轻资产模式的能提升企业绩效，当企业资金成本降低时资本报酬率会提高，使财务绩效的提升(周泽将，2019)。通过放弃利润较低的重资产，发展轻资产，使企业摆脱重资产造成的资本困境，增加企业资产灵活性以提升竞争力和财务绩效(朱卫东等，2022)。也有部分研究发现轻资产运营无法提升企业盈利能力，还可能引起企业股票波动，使财务绩效下降(张新民和祝继高，2019)。

通过梳理文献，总结来说，轻资产运营是否有利影响财务绩效这一结论没有达成一致意见，该模式对企业是否存在一种正向的影响，对财务绩效是否存在着积极的作用，不具有理论性依据，需要通过对财务绩效的评价指标，偿债、营运、盈利以及成长能力来进行评价，评判企业的轻资产运营模式能否提升企业的财务绩效。

（二）轻资产运营对房地产企业财务绩效影响的理论分析框架

图1 轻资产运营对房地产企业财务绩效影响的理论分析框架

三、研究设计

（一）选案理由

选用案例研究的方法是因为案例分析能够了解轻资产运营模式对企业财务绩效的影响，与多案例分析比更具有针对性。选择房地产企业的原因是对房地产行业的研究还较少，大多是互联网等行业。选择万科作为案例研究对象,是因为万科作为行业的领先企业，是最早转型的企业之一，且最早把房地产与融资结合，将轻资产模式运营到各个环节,以最少的投入资本来获取更大的收益,能给未转型的企业一些启示。

（二）数据选取

选取数据年限为万科2012-2020 年的财务数据，来源于万科历年年报以及东方财富网等网站。万科集团作为上市公司，数据较易获得，具有可靠性。

（三）万科集团的简介

万科集团成立于1984 年，自从跨入房地产业以来，经过四十余年，已经成为中国房地产业的领头羊。为实现减少住宅业务收入的目标，2014 年推行轻资产运营模式，提出了“小股操盘”的轻资产转型的策略，取得了初步的成效，2016 年成为了世界五百强之一。

四、案例分析

（一）万科集团进行轻资产运营的动因分析

万科集团正面临着融资困难、现金流不稳定和市场饱和的窘境。其转型动因有三个方面：减少企业融资成本、保持稳定的现金流和提高市场占有率。

1.降低融资成本

近年国内银行开始限制地产企业的贷款，企业需要通过其他融资渠道取得融资，融资成本上升。且轻资产运营模式可与其他公司共同开发，分散资金风险，减少了筹资需要，这样能避免融资成本过高。

2.维持稳定的现金流

轻资产运营模式能够帮助企业减缓资金回收期长的问题。充分发挥供应链的优势，加快资金回笼的速度，提高现金流的稳定性。

3.提升市场占有率

最近几年，国内房地产企业开发土地的成本持续增加，使企业所需的资金量越来越大，实施轻资产运营模式能够利用其品牌优势与管理能力吸引投资者的投资，快速提高市场占有率，使企业迅速膨胀。

（二）万科集团轻资产运营对财务绩效的影响分析

1.偿债能力

（1）短期偿债能力

万科在2014 年后流动比率降低，说明企业靠流动资产抵偿债务能力下降。原因可能是由于万科在不断的进行投资。反观速动比率发现，在转型之后，速动比率先上升后下降，但整体在上升，说明流动资产偿还债务的能力提升。结合考虑，应收与存货的偿债能力在下降。可能在转型之后，借助互联网等渠道，推销房产，使存货下降，从而产生很多预收款，流动负债上升。可以看出万科在轻资产转型初期，并没有对短期偿债能力改善明显。

（2）长期偿债能力

万科在转型后，资产负债率一直在上升，因为公司转型使负债增速远远快于资产增速，以2016 年后为主，企业融资规模扩大，使利息费用显著上升。企业采用的是高负债的资本结构，财务风险较大，再看产权比率在2012 到2019 年一直处于上升的状态，之后处于下降的状态，企业的产权比率越低，企业的长期偿债能力就越好，产权比率在2019 年后下降也反映了企业长期偿债能力不断增强。说明随着轻资产运营不断深入，企业偿债能力产生了正向激励。

2.营运能力

应收账款周转率呈现先上升后下降的趋势，从2012 年到2019 年呈现上升趋势，增长倍数高达239.53%，从2019 年到2020 年处于下降的趋势，但总体在升高，由于万科实行的“小股操盘”的模式，使企业投入资金较少，同时，利用网络等方式售卖库存商品，导致企业资金的高效运转，保障了现金流的稳定，影响了企业的应收账款。存货周转率在2012-2016 年一直上升，说明万科2015 年管理存货更高效，这与万科在2014 年推出轻资产战略有着密切的联系。但是在2016 年后却出现了下滑，说明近年来万科存货周转速度有所回落。可能是地价上涨了，万科继续扩宽投资市场占有率，使企业的存货周转率降低，然而企业却没有做好对存货的销售管理，说明存货管理效率上存在缺陷。

3.盈利能力

企业的盈利能力代表着企业获取利润的能力，销售毛利率在转型前处于下降的状态，在转型后不断波动，是万科主营业务成本提高所致。企业为树立品牌口碑，销售推广费用出现了较大开支。小股操盘可以带来超额收益，让企业净资产收益率突破瓶颈，在早期产生的收益是相当大的，但近年来日趋乏力。净资产收益率在2014 年转型后呈现出上升的趋势，在2014 年-2016 年有所下降可能是转型引起费用的增加，首先企业根据市场的波动加强了研发费用的投入，体现多样化，其次品牌开发时间较长，在一定程度上影响了盈利能力。2012-2014 年总资产利润率先上升后下降，2015 年后一直处于下降的状态。2012 年-2014 年主营业务利润率下降至20.95%，但转型后，处于上升状态，2018 年之后有所下降，可能是疫情使房屋销售受到影响。可见企业的盈利能力不如转型初期。

4.成长能力

成长能力是指企业未来发展的潜力，在2012-2013年间，重资产运营使企业总体净利润增长率，总资产增长率降低。转型后，这两项指标都不稳定。2014 年的指标偏低，在2016-2018 年处于上升的趋势，2018 年后下降，撇除2016 年的影响后，虽在2018 年之后有所下降，从总资产增长率来看，2018 年后保持下降趋势，由于其总资产规模庞大，房地产企业容易受到外界各种因素影响，如疫情影响，各大房企开始进行轻资产的战略，快速周转，保持销售收入增长，总资产增长率下降，也说明万科在这方面做的比较好，比较容易扛风险。可以看出，其发展能力在2014 年以后总体上有所提高。

五、结论与建议

（一）结论

通过对万科集团进行轻资产运营模式前后的财务绩效的分析，认为轻资产运营模式对万科集团的影响是有利的，但企业应该注意对企业的存货进行管理，同时，企业的资产负债率较高，会导致企业的财务风险较大，要想改变这种现状，应该对企业的资产负债率加以控制，同时，还需要对在成本控制上加大力度，企业在进行转型的过程中容易在成本管理上出现失控。企业要想更好的发展，应关注自身的不足，避免财务绩效的恶化。

（二）建议

1.利用网络销售去库存

和互联网企业共同开发，推出新型房地产产品，在减少企业库存，采取线上与线下结合，与智能家居相结合，以新产品拉动企业销售，发挥了去库存化作用。目前购房的大多数都是年轻人，通过直播的方式来了解消费者的偏好，提高消费者的满意度。

2.采取多渠道融资调整资本结构

进行增量调整，追加筹资量来增加总资产，调整资本结构。争取更多的渠道，以满足其资金需求，外源融资尽量采取定向增发、永续债的形式，降低负债融资，同时，减少负债占资产的比例，缓解还款压力。能达到降低负债成本的目的。

3.设立成本精细化把控机制

通过精细化的预算对项目可行性进行有效分析，做出正确的决策，减少不必要的返工成本，控制建设过程中可定量的费用，将轻资产运营模式精细化的落实到每一个员工和环节。