李熹莹 吴 洋

天津财经大学珠江学院

一、引言

（一）研究背景

房地产行业与其他行业存在显著性差别，前期投入资本过大、投资回收周期漫长、回报收益难以预测且波动较大都是其独有特征，因此在房地产业务流程的任何一个环节都可能有大量风险。同时，房地产行业资产负债率也是远超一般行业均值的70%，我国大部分明星级别的房地产企业资产负债率均超过85%，23 家内地房地产上市公司的债务规模更是超过千亿，甚至某些公司出现资不抵债的情况，而且房地产整个行业的资产负债率的增长率更是持续拔高，债务风险成为房地产经营风险中的重要环节，资本结构失衡迫切需要解决。而资本结构优化的道路在目前严格的市场调控环境又难以实现，房地产行业融资渠道的持续缩减，销售环节控制节点增多导致资金回笼速度偏慢，都导致资本结构优化方案难以形成，资金链断裂风险难以控制。如果没有得到有效调整把控，房地产行业的崩塌风险将一触即发，国民经济安稳将面临巨大冲击。

综上所述，房地产行业正处于一个敏感时期，外部环境的振荡与内部问题的滋生使得房地产行业形成了一个特殊的格局。因此，准确评价并且有效防范房地产企业的财务风险，提高其财务管理质量刻不容缓。

（二）研究意义

1.理论意义

如同企业战略、经营管理一样，风险管理也是具有相关职能的一个管理领域。宏观上，风险管理在维持一个国家或区域的经济稳定和可持续发展方面起到重要作用，并且创造了一个良好的外部经营环境，良好的外部环境可以让企业在内部管理上注入更多的精力。微观上，企业的风险管理有利于增强风险意识，同时风险管理还能加强风险评估和控制、对企业财务走向正常化也有促进的作用，甚至还能让财务杠杆被更好地利用，从而使企业保持一个良好的财务竞争力。

2.现实意义

在市场经济越来越完善的今天，企业总是面临着来自市场的各种风险。房地产企业是高风险和高回报并存的行业。分析和研究房地产企业财务风险管理的现状，找出风险产生的原因，并针对相关问题提出有益的建议是非常重要的。本文选取“碧桂园”作为案例进行分析，并基于该集团的一些财务数据，探讨如何准确识别企业面临的财务风险，并制定相应的对策进行有效应对，这样才有利于企业的可持续、稳定地发展。

二、碧桂园概况及其财务风险识别

（一）碧桂园公司概况

碧桂园控股有限公司（股份代号：2007.HK）是我国最大的城镇化住宅开发商之一，同时也是国内著名的综合性集团。2021 年8 月，碧桂园位列《财富》「世界500强」榜单第147 位。

在城镇化住宅开发方面碧桂园是我国做到最大的企业，也是我国有名的综合性房地产企业。碧桂园的经营模式非常的集中和标准，包括了四大内容：品牌酒店、地产、建筑装修和物业管理。这四大内容中的物业管理、建筑装修与地产，基本上是垄断了房地产开发的全部环节，从而形成了一条完整的产业链，企业的价值能够最大化。近5 年来，碧桂园企业的收入和业绩都在快速增长，同时也就使企业的商誉和市值在不断增加。

（二）碧桂园资本结构分析

1.碧桂园资本结构分析

由表1 可以看出碧桂园集团总资产由2017 年末3619.56 亿元增长至2021 年末的19071.52 亿元，公司总负债由2017 年末的2726.16 亿元增长至2021 年末的16885.44 亿元，可见碧桂园资产、负债呈现出逐年显著递增趋势，说明了碧桂园生产经营活动势头越来越好，经营规模不断扩大。

表1 2017—2020年碧桂园资产负债情况（亿元）

2.债权内部结构分析

由表1 得出，碧桂园2017-2021 年这五年流动负债占负债总额比率明显偏高且在不断增长。2017 年流动负债占负债总额的占比已经超过了70%，2019 年达到峰值83.73%，远远高于非流动负债占负债总额的比率。相对着非流动负债占负债总额比率总体呈现出下降趋势，2017 年和2018 年比率高于20%，2017 年至2019年连续下降，2021 年小幅提高。因此碧桂园近五年的负债期限较短，以流动负债为主，而非流动负债占比小也说明碧桂园的长期负债占比也比较小，大多是通过风险性较大的短期负债来运营。

（三）碧桂园财务风险识别

1.筹资风险识别

本文将通过分析碧桂园地产的偿债能力对其收支性筹资风险进行重点分析。由表2 可以看出碧桂园地产流动比率3 年都小于2，其短期偿债能力较差。这与近两年碧桂园地产频繁利用前融并高息发债进行融资有关系，其2021 年的短期借款高达51 亿。碧桂园2019年—2020 年的资产负债率逐年降低，长期偿债能力得到改善。2019 年、2020 年碧桂园都踩了红线，于2021 年“红线转绿线”，碧桂园顺利跨入了地产筹资门槛。但是，这都离不开其采取非控股权益的方式，使用联合开发或联合运营，将负债表外化降低资产负债率，从而在融资评级与筹资谈判中占有话语权。数据表明，碧桂园地产的权益性销售净额在2020 年占总销售额的67.06%。

表2 碧桂园地产2019年—2021年偿债能力指标情况表

表3 碧桂园地产流动资产和资产周转情况表

虽然碧桂园地产利用联合开发和联营这种不合并报表的形式美化财务指标，达到由“红线转绿线”的目的，进入筹资门槛，但不能忽略其面临的筹资财务风险，从其短期借款和流动比率就可以看出碧桂园地产的偿债能力并不乐观，债务到期后能否偿还本息是投资者重点关注的问题，其通过借新债还旧债的方式使其面临较大的筹资风险，一旦资金链断裂，将会面临较大财务风险。

2.投资风险识别

内部投资是企业实现经营业务往来的必备物质基础，所以投资方式的合理性与投入项目的回报率都是企业在优化资本结构时必须考虑的因素，同时也是企业实现主营业务收入的关键性环节。碧桂园地产的主要投资实物为存货，存货对于地产而言至关重要，所以本文重点从存货展开分析。

碧桂园地产近三年来存货数量逐年上升，存货周转率逐年下降，其存货变现能力逐年变差，这说明碧桂园地产近三年销路不畅，房子积压严重。近两年碧桂园地产放眼全国在多个地区拿地，现如今项目已高达83 个。虽然每年销售额逐年上升，但项目逐年增多是其销售额增加的重要因素。碧桂园地产的存货占总资产50%左右，是碧桂园地产资产的重要部分，前期投入占比较大，投资金额高。但如果长期以存货的形式在资产负债表进行体现，对碧桂园地产的长期发展会面临较大风险。近年来，碧桂园地产土储量逐年上升，但拿地情况较为激进。典型的例子是成都璞悦珑山项目，碧桂园地产以6亿元获取成都新都某地块，楼面价高达11800 元/m2，溢价率124.76%，该项目以高端住宅为主，主打别墅和大平层产品，但由于项目地段并不优越且销售价格高，销售情况并不乐观。种种迹象表明碧桂园地产在投资活动上应该予以调整，对项目做好调研，不采取盲目拿地的手段来提高销售额，造成存货积压。

3.营运风险识别

营运风险主要从企业业务流程角度出发，对于关键性经营生产活动处理不当而导致的经营失败风险。对于投入产出期与回报周期均较长的房地产企业而言，企业的资产周转率和经营活动现金流量净额，是判断企业能否维持良性的持续经营的重要指标。本文主要对碧桂园地产资产周转情况和经营活动现金流量净额对碧桂园地产的运营风险进行分析。

碧桂园地产2019—2021 年的年报附注中显示，其贸易应收款项主要指租金，由于租金回款速度一般较快，所以碧桂园地产的应收账款的周转率偏高。其流动资产和总资产周转率逐年下降，说明其资金利用率偏低，形成资金浪费，企业创收能力降低。最值得关注的是碧桂园地产近三年的经营活动现金流量金额逐年降低，且于2021 年呈现负值，说明其“造血能力”较差，经营资金紧张，企业经营状况并不乐观，地产行业对资金的需求很高，如果长期面临这种运营风险，碧桂园地产可能面临资金链断裂的危机。

三、碧桂园地产财务风险控制措施

（一）筹资风险的控制措施

碧桂园地产通过联营开发的方式将负债表外化，但是其本质上并没有真正提高自身的偿债能力。碧桂园地产需要充分调整自身的资本结构，采取多元化筹资手段，拓展筹资对象。研究认为利用负债经营利于企业规模的扩张弥补自有资金的不足，但是，会使企业对自身负债情况缺乏充分的认识并过度依赖，企业发展的抗风险能力不足，还可能产生资金利用不充分而导致资金浪费等问题。碧桂园地产应做好负债规划，对其自身的盈利能力和偿债能力提前做好预估，确定“长、中、短”期债务的比例。股权融资可以降低自身的财务杠杆，同时吸收更多资产。碧桂园地产应该充分利用股权融资的手段调整自身的资本结构，使其处于一种健康的状态。此外，现有债务融资的格局下，要使用不同方式例如发行企业债券等不同方式采取多元化筹资手段来分散碧桂园地产的财务风险。

（二）投资风险的控制措施

碧桂园地产可根据可行性研究报告的业务流程成立专项小组，可研报告小组的工作内容应包括项目初期的市场数据与行业情况信息的整理、项目实施前的财务预算、项目实施环节中的风险把控、项目完成后的净收益预测，同时对当地的房地产行业相关政策做出提取，提出与政策相匹配的实施方案。最后结合内部控制流程中的监督环节，成立可研批复审批小组，对可行性研究报告中投资金额的准确性与项目投资的必要性做出合理评估，修正可行性研究报告中可能存在的认知偏差与数据偏差，保证碧桂园房地产项目投资的客观性、公正性，确保碧桂园地产的高额投资回报率与低额投资风险率并存。

（三）运营风险的控制措施

碧桂园地产首先在运营资金周转率与经营性现金流量净额之间实现平衡规划，顺应市场变动与政策基调变化的新趋势。在建设期，碧桂园地产要对项目的工期进度做到精准预测与实时把控，确保建设工期在保质保量的前提下得到最大化缩短。同时在期房的销售环节，建立独特具备竞争优势的营销团队，优化营销手段、创新营销模式保证销售业绩的稳定，尽快实现资金回笼。另一方面，对于碧桂园地产集团层次而言，尽快抛售当前正在不断贬值的不动产如写字楼与酒店等，加大企业资产的流动速率，积极盘活存量资产，此外，对于非流动资产中处于长期难以变现的资产以置换的方式获得流动资产，保证资产的使用效率。采取联合经营的形式，依靠国企或其他资本雄厚的明星企业，减缓在土地拍卖与建设开放初期的资金压力，在后端采购阶段与供应商协商分期或梯次付款形式，避免大额资金短期内流出。

四、结论

在我国的不同行业发展中，地产行业的发展一直是处于举足轻重的状态，同时也一直是国民经济的支柱性行业，但由于我国特殊的国情以及在国家地产政策越来越严苛的大环境之下，地产企业的发展已经不像往年那样的乐观。本文为促进地产行业的良好发展，以碧桂园地产为研究对象，对碧桂园地产公开的各项财务数据指标进行整理并进行多方面地分析，可以得出碧桂园地产的财务风险主要在筹资、投资以及营运这三个方面，并且针对这三个方面提出有效的财务风险控制办法，强调风险防控的重要性。与此同时，根据现阶段的地产行业发展状态，在国家“房住不炒”“三稳”等定位下，实现地产企业稳步发展，推动地产企业在中国经济上的高质量发展。