丁明明

（作者单位：中国人民解放军东部战区总医院）

一、研究背景

2020 年8 月，中国人民银行、中国银保监会等国家机构针对房地产企业提出了“三道红线”指标，对房企的经营产生了重大影响。自此之后，“抓回款、降负债、减支出、控风险”成为房地产行业的当务之急。随着政策的调整、形势的变化，房地产行业已经由“黄金时代”进入“黑铁时代”，地产寒冬已然到来，“活下去”成为众多房企的主流诉求。新形势下的房地产行业面临诸多挑战和不确定性，许多房地产企业已暴雷或处于暴雷边缘。从暴雷房企和准暴雷房企的财务状况来看，现金流紧张是共性。因而，新的行业背景对房企的经营管理提出了新的要求。作为企业管理中不可或缺的财务职能，也在不断变革，以适应新形势。在此背景下，项目财务人员成为业财融合的关键角色，需要将财务专业职能嵌入到房地产开发的全周期业务工作中，发挥财务业务伙伴（Business Partner，BP）角色功能。房企以单个项目为经营单元，具有鲜明的项目制组织特色，因而房企财务BP 的部门属性较弱，更加着重于价值创造属性，财务工作不再单纯的是传统意义上的资金收付、会计核算、报税等。基于房地产行业经营需要，本文以调查问卷的形式从五个不同的维度盘点当前财务人员从业状况，以此为基础，从全周期视角对房企财务BP 角色的职能范畴、素质要求进行探讨。

二、房企财务人员从业现状

为了了解当前财务人员从业现状，本文从人员基本情况（性别、年龄段）、教育状况（教育背景、专业、证书情况）、从业状况（从事财务工作年限、从事项目财务工作的年限、是否具有咨询服务机构工作经历）、任职公司情况（公司性质、公司行业规模排名、公司是否有财务共享）以及工作情况（主要工作内容、主要工作投入时间、财务人员应具备的素养）五个维度设计了14 个问题的调查问卷，并向120 名财务工作者发放问卷，最终收到有效问卷103 份，有效收回率为86%。

（一）被调查人员的基本情况

男性、女性的占比分别为47.57%、52.43%，这表明财务从业人群中，女性还是占多数的。按照四个年龄段统计，30 ～35 岁年龄段人员占比59.22%，这反映出该年龄段人群是财务工作主力人群。

（二）被调查人员的教育状况

通过对调查问卷统计分析，一是财务人员普遍具有良好的教育素养，被调查人员中超过95%的从业人员具有本科及以上学历；二是财务工作对于从业人员有着较强的专业性要求，74.76%的被调查人员所学专业为财务审计专业，12.62%的人员所学专业为非经管类专业；三是多数财务从业者具有较高的专业水准，且工作中还在不断提高自身专业素养，被调查人员中超过半数（51.46%）的人员拥有中级会计师证书，具备注册会计师、税务师资格人员分别占15.53%、9.71%，同时具备两个及以上证书的人员占比为31%。

（三）被调查人员的从业状况

被调查人员的财务工作平均年限约为8 年，这与被调查人员30 ～35 岁年龄段人员占比最高的情况相符。进一步调查项目财务工作年限，项目财务人员工作年限平均为5 年，这表明财务人员在经过基础财务工作后，大部分工作经历便是投入到项目财务工作中。此外，19.42%的人员有会计师事务所等咨询服务机构的工作经历，这也表明咨询服务机构的工作经历是不少财务人员的必经之路，对此后的财务职业生涯有一定的影响。

（四）被调查人员的任职公司情况

约60%的财务人员工作于民营企业，其中上市民企占比约46%，在所有公司类型中人数最多，这表明民企是财务人员就业的主阵地。从公司行业规模排名来看，头部企业的占比超过半数，这也与上市公司占比超过半数的情况相吻合。此外，财务共享系统的建设与使用成为一个公司财务信息化情况的集中体现，财务共享系统的使用与否能够反映出项目财务人员在基础核算工作需要投入时间的多少。从所在公司是否有财务共享中心来看，未使用财务共享系统的占58.25%，已使用财务共享系统的仅占26.21%，财务共享系统处于建设中的占15.53%。

（五）被调查人员的工作情况

在日常财务工作中，占比较高的是核算（59.22%）、税务（53.4%）、测算（43.69%）、预算（42.72%）；各项工作投入时长较高的分别是核算（58.25%）、税务（51.46%）、预算（35.92%）、测算（33.98%）。从上述数据可看出，传统的核算工作依旧是众多财务工作人员的主要工作且投入最多的时间，这与许多公司未使用财务共享系统的情况相符；此外，更具有价值创造功能的税务、测算、预算成为财务工作人员的主要内容，这与被调查人员多数为项目财务人员的情况一致。从财务人员应具备哪些素养或能力的答复来看，“专业知识、学习能力、沟通能力、职业道德、把控能力”出现次数最多，这也反映出当前项目财务人员的素质着重点。

三、房企财务BP 的职能范畴

（一）核算与监督

核算与监督作为会计的基本职能，财务BP 的各项工作内容及其他会计职能的履行均是在此基础上展开的。借助财务信息化系统和手段，当前的会计核算工作不仅日渐便捷化、智能化，而且成果输出更加高效化、综合化。尤其是近年来，大型集团公司出于管理效率提升、成本费用节约的角度，普遍推行财务共享服务中心（Financial Shared Service Center，FSSC），使得财务BP 不必投入过多时间在会计核算上，可将自身更多的时间和精力转向于其他价值创造的会计职能上。财务BP监督职能的发挥，主要体现在事项办理、流程审批、单据审核中的合规内控与流程效率提升上，如工程款项是否按合同约定节点支付、营销佣金支付是否匹配上相应的销售回款金额、建安发票是否合规、流程审批权限的合理性等。

（二）财务预测与管理决策

房地产企业以单个项目为经营单元，财务BP 便归属于这个经营单元。从项目公司拿地开始一直到项目的最终交付和清算，贯穿项目整个生命周期的财务预测职能至关重要，预测职能的价值创造属性主要体现在全周期财务测算报表编制、财务指标成果输出、预算编制、绩效考核指标优化，其作用就是将房产价值、成本费用支出、工程计划节点等情况指标数字化，做好日常财务分析报告，为管理决策提供数据支持和帮助。在日常经营中，涉及售价变化、成本费用增减、开发节点调整、税务筹划等，均需通过全周期测算报表输出项目现金流、利润变动情况，以此帮助公司管理人员做出管理决策。因此，财务预测功能是管理决策的必需手段，而管理决策功能促使财务预测更加精准并符合项目实际需要。

（三）税务筹划

企业在日常经营活动中，不可避免地涉及税务方面的问题。发票的开具与收取、纳税申报等都是税务管理工作内容，如何提升税务管理的价值创造功能，就需要财务BP 结合项目情况做好税务筹划工作。税务筹划是一项对财务专业知识、税务专业能力要求极高的管理工作，一方面，财务BP 需要具有扎实的财税理论功底，如增值税预缴、所得税预缴、增值税留抵退税政策等；另一方面，财务BP 需要具有丰富的税务实操能力，如土地增值税退税申请等。近年来，房企拿到的项目土地成本过高，并且售房被设定最高限价，导致项目亏损严重，这就不可避免地出现增值税、土地增值税、企业所得税预缴超缴的情形。如何根据项目具体情况利用好税收政策，以利好项目现金流、规避亏损或提升利润，便是财务BP 要发挥的作用。

（四）资金管理

财务BP 资金管理职能主要体现的是“账房先生”的角色，但实际工作要求又远胜于对“账房先生”的要求。房地产行业作为资金密集型行业，一方面，对于初始资金投入要求高，大城市一块土地的拿地价款动辄都是几十亿元；另一方面，后续建安支出对资金的需求量很大。因此，财务BP 需要根据项目不同阶段的资金需求特点，做好资金管理工作。财务BP 的资金管理职能可以总结为四个方面：第一，资金收付职能。根据账面可用资金情况，制订当月、未来期间的工程款支付、费用支付计划，确保资金的可持续性、稳定性。第二，资金筹措职能。一方面，做到前融、开发贷的放款，打通金融资源，提高资金筹措效率，及时为项目公司、集团公司输血；另一方面，拓展各类支付手段，如商票、银票、非现支出等，提高项目资金使用效率。第三，资金盘活职能。对于进入监管账户的预售房款，研究当地监管政策，按月及时盘活监管资金。第四，资金分配职能。账面持有盈余资金，避免留存项目账户上，最大限度回报股东，为股东持续造血。在房地产企业相继暴雷的背景下，具有出色的资金管理能力的财务BP 是亟需的。

四、房企财务BP 的素质要求

（一）综合的财税理论知识与实操能力

财务BP 的职能范畴涵盖了财务工作的方方面面，能够胜任这份工作也就不可避免地要求财务BP 具备综合的财税理论知识与实操经验。

首先，财务BP 需要具有良好的教育素养。从房企当下的校招、社招来看，不论是管培生还是社招人员，教育背景都要求本科以上，甚至要求毕业于双一流高校，这也就意味着没有相应的教育背景，几乎无法进入房企工作。良好的教育素养不仅是入门的门槛，也是后续掌握新财税知识的基础。

其次，财务BP 需要具备不同的考证经历。作为一名财务人员，考证经历不断伴随着工作的经历，一个追求向上的财务人都是经历过考证磨练的。从初级会计师证书考试开始，一直到中级会计师证书、注册会计师证书、税务师证书等考试，这些证书的考试内容不仅涵盖了会计知识，而且还涉及税务、法律方面的知识。这些考证经历不仅使财务人员具有扎实的财税、法律基础理论，也促使财务人员紧跟新的财税理论政策。

最后，财务BP 需要具备丰富的实操经验。工作中的退税申请、融资管理、财务测算、预算编制、销售回款等，对于经验丰富的财务人员，操作起来将是得心应手的。从现实来看，财务BP 都是在这个行业具有多年经验、至少拥有一个项目操盘经验的财务人员来担任的，因为他们对实际工作中遇到的各项问题都能够根据过往经验熟练处理。

（二）敏锐的业务融通能力

财务BP 的工作实质上就是业财融合的工作。虽然财务工作具有通用性，但不同行业均有着不同的行业特色，这对业务财务、项目财务工作的精细化程度提出了差异化的要求。房地产开发项目特色鲜明的就是项目制，项目人员组成均来自不同专业条线，如设计、工程、营销。财务BP 作为一名业务财务、项目财务，工作内容源自于各专业条线，同时工作成果也面向于各专业条线。在日常工作中，财务BP 的工作不应局限于办公室之内，而要跟各专业条线人员紧密融合在一起，业务上互通有无，熟悉各项工作节点和要求，这也正是不断积累项目工作经验的必经之路。比如，某项设计上的变更不可避免地会对目标成本、工程施工、营销推动产生影响，财务BP 获取到这些信息的时候，应当敏感地抓取到关键信息，经过测算、分析等，向项目人员输出该项变动对现金流或利润的影响，提供决策数据支撑。

（三）良好的综合协调能力

财务BP 在项目上扮演着财务运营的角色，这要求财务BP 应当具有良好的综合协调能力，具体体现在内部工作推动与外部事项展开上。在内部层面，财务BP 要能够通过组会、报告等形式，将工作推进下去并取得专业成果。一方面，财务工作的推进需要其他专业人员的协助，财务BP 需要通过自身或协调项目负责人推动工作的完成；另一方面，其他专业人员的工作也需要财务BP 配合，如测算、财税等，共同推动项目经营。在外部层面，财务BP 要善于协调各类资源将事项展开并促进项目经营。一方面，财务工作事项，如融资下款、销售回款，可通过社会资源等快速推进；另一方面，非财务专业的事项，如报批报建、案场销售，这些对财务现金流会产生重大影响的事项，财务BP 也需要积极参与其中协调处理。

（四）严谨的风控与法治思维

财务工作归根到底处理的都是各类经济事项和经营业务，财务BP 在处理每项工作中均需要保持严谨的风控与法治思维，这不仅要求财务BP 工作中要有基本的底线要求、良好的职业道德观，而且要将风控与法治思维贯穿于各项工作中。风控与法治思维可体现在三个方面：事前控制、事中参与、事后协同。事前控制可避免风险的产生，将各类风险事项可能造成的损失予以降低或消除。事中参与是对已发生的事项进行处理，针对已然事项，财务BP 应输出财税专业建议，降低损失。事后协同是对无法挽回的事项损失协同各职能进行处理，避免损失扩大化。

五、结语

新形势下的房地产行业已不再具有“高周转、高利润”的特点，项目普遍存在拿地价格过高、售价设限导致项目利润偏低或出现亏损的情形，房企现金流日渐紧张。作为业财融合的关键角色，项目财务人员应从财税理论知识与实操能力、业务融通能力、综合协调能力、风控与法治思维等方面提升自身素质和专业能力（强我），发挥核算与监督、财务预测与管理决策、税务筹划、资金管理等专业财务职能，以房企财务BP 的角色协同项目各专业人员共同优化项目现金流、提升项目利润（利他）。希望本文能够为广大房地产企业财务工作者提供有益参考，共同推动房地产行业的稳步发展。