申吉平 山西至源不动产房地产评估咨询有限公司

在目前市场经济环境下，企业面临的竞争日益激烈，企业的固定资产和无形资产是企业生存和发展的物资保障，但是固定资产（其中的房产）及无形资产（其中的土地使用权）的价值比重也对企业的经营生产有一定的影响，这就要求企业完善资产的产权手续完善，不会对后续需要进行企业改制、股权转让及债务重组等程序产生影响；制定严谨、详细的评估质量标准，对房产、土地资产质量和价值进行监督和控制；制定房地产、土地评估中的风险控制目标并采取有效的措施来把控资产的评估风险，为实现企业长远发展的目标打下坚实的基础。

一、按照企业对房产和土地使用权的管理方式进行分析

从固定资产和无形资产持有状况来分析：笔者根据近几年来的实际操作经验，如今大部分企业对所属固定资产（其中的房产）及无形资产（其中的土地使用权）采取自用的比例较高，按照传统的会计计量模式理解，其用途主要以企业经营办公场所、企业经营生产场所。

对于盈利企业来说，固定资产和无形资产的价值占总资产的比重不会很低，这就要求企业必须有一套行之有效的资产管理手段，企业从初创到成长，再到成熟，最后经过衰退消亡，可能会经过一个漫长的过程，有的企业逐步壮大，有的企业渐近消亡，那么最主要的问题在于如何运用最为有效的资产管理方法让资产能够在企业生产经营过程中发挥最大的作用。企业需要持续健康发展并实现战略目标，诸位股东的权益在企业发展壮大中也要得到保障，这就需要采取行之有效的企业管理措施，企业在产品生产经营中需要不断地进行产品创新、企业管理方式要科学、生产技术动态提升、加强企业整体的组织协作力等诸多因素。企业要想发展壮大，仅凭自身的权益资本，是远远不够的，必须通过一定比例的债务资本循环进行，使加权平均资本成本达到或接近目标资本成本，而这些资本的构成往往跟企业的股权和债权是分不开的，固定资产和无形资产是构成权益资本的组成部分，如果企业的固定资产和无形资产占比较大，那么其影响权益资本的程度就大，对加权资本成本中的权益资本部分可以分比例获取，其余资本来源于债务资本。

固定资产和无形资产的价值占企业总资产的比重对企业经营杠杆会产生一定的影响，企业经营杠杆可以衡量一个企业的经营风险；与此同时，其比重也会相应影响到企业的财务杠杆，只有企业经营杠杆与财务杠杆综合后的联合杠杆系数达到最优，才会使企业的经营持续健康的发展。

二、从对固定资产和无形资产产权权利状况来分析

企业拥有完整产权且无争议，对后续的企业融资及处置都会产生积极影响。首先，土地使用权的存在状态有划拨、出让、授权经营、租赁、作价出资等，通过分析企业的土地产权状况，从降低企业投资成本及优化资产结构来考虑，企业可以在符合相关法律、法规政策前提下，采用划拨、作价出资及授权经营方式供地，可以减少无形资产的投资。

如不符合上述条件的情况下，可采用协议出让和公开出让方式缴纳土地使用权出让金，来取得无形资产，要积极按照国家及省市的供地政策，为企业提供服务咨询，建议企业投资或转型国家鼓励发展的新技术、新产业、新业态、新模式的新型经济形态，切合企业实际状况，从而寻找降低土地成本的方法，如可以采用降低土地出让金缴纳比例的相关政策（自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见[自然资规2019 第3 号]、国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见[国办发2011 第38 号]、协议出让管理规定、山西省优先发展产业目录、关于推动农村新产业旅游用地等等），山西省自然资源厅关于印发《产业用地支持政策23 条》的通知等等，均为保障企业进行土地资产优化配置的重要措施。根据山西省自然资源厅关于印发《山西省工业用地弹性出让实施办法（试行）》的通知[晋自然资规2021第1 号]文件精神，在山西省行政区范围内的国有建设用地采取长期租赁、先租后让、租让结合，弹性年期出让方式供应工业用地，只要符合条件的地块可以采用此类供地方式供地，进一步减轻工业企业的生产成本。

针对以上办法，企业在实施应用过程中可以将企业自身的无产权手续的固定资产和无形资产进行手续的完善，这对企业后续需要进行企业改制、股权转让及债务重组都将产生积极作用。

企业在发行非上市股票或非上市债券时，均需对企业的整体价值进行评估，评估中针对固定资产和无形资产价值占企业总体资产价值的比重是发行新股及债券的重要基础。企业可以选择采用发行新股（可能会产生稀释股份及改变除权价格的影响）的方式，或者发行债券（包含可转债）（增加债务风险）也可以选择二者的结合方式，而固定资产和无形资产价值占企业总体资产价值的比重成为企业做出决策的重要依据。企业也可以自身产权名下的固定资产和无形资产作为发行证券的抵押担保物，进行融资贷款。企业在一个会计期间会发生多种业务，会计师编制出的财务报表需经过内部审计师的审计，如有必要，还需经过第三方审计机构进行审计，固定资产尤其是房地产及无形资产（土地使用权）专业性较强，如按照历史购置成本进行会计核算，所得结果与资产实际情况会有很大差距，这就需要第三方专门的房地产、土地评估机构介入，对此项资产进行专项审计评估，由过去的二维审计模式转变为现在的三维穿行测试评估模式，会更为准确地进行会计计量。

三、制订好房产、土地评估在企业管理质量的监控标准

对房产、土地资产质量和价值进行监督和控制，则需要在质量监控标准的制定上相对严谨、详细。

（一）严格选用管理层级能力出众的人才

所任层级人员不仅需要在业务水平上有较强的管理能力，而且需要在工作中有较强的组织协调能力和高度的责任心。岗位人员选拔标准具体如下：已取得房地产估价师及土地估价师资格；主持过五个以上资产量较大，评估类型较复杂的地产评估项目，所主持项目均已顺利通过评估确认，并获得有关各方方的好评；具备较强的组织协调能力，在组织评估人员完成评估任务时可以井然有序的开展工作；具备较强的业务能力，可以指导评估人员按“规程”的要求开展评估工作；具备高度责任心，可以有条不紊地解决在评估工作中遇到的难题。

（二）制订特殊类型地产评估操作标准

对于价值量大且较特殊的地产项目的评估工作，其核心点在于解决其评估操作和质量问题。我们可以组成评估操作标准的课题小组，结合评估的特点，就评估方法的选取、现场勘查、有关数据的获取等评估直接相关的问题进行探讨和论证，评估标准确定后对评估人员进行有针对性的培训。

（三）制订评估人员的现场工作规范

具体包括：评估人员进入现场的工作程序；各类地产的评估方式；各类地产的取价标准和依据；各类地产现场勘察标准；现场资料收集和建立工作底稿标准。

（四）制订完善的三级审核制度

对已完成的评估初评结果在出具之前，首先要在评估组内，由项目负责人组织评估专业人员进行全面评估的稽核工作，包括对工作底稿审查，核对，然后由项目负责人复核，复核内容有：评估报告书中的评估目的，评估范围，价值时点同业务约定书是否一致；评估报告书选用的评估方法与评估目的是否相匹配，选用是否恰当，是否科学合理；评估报告书引用的资料、文件、参数是否真实、可靠、合理；评估报告书的认定，对关键问题、需要提示的问题，是否都已指明、讲清楚；评估报告书计算结果是否正确，有无差错，报告正文结论和附表数值是否一致，各附表及附件是否齐全；评估报告书正文引用的计算参数和有关资料是否和工作底稿相关的参数和资料相一致，工作底稿是否完整；评估报告书格式是否规范，内容是否齐全，文字是否通顺，叙述是否清晰合理。

四、房地产、土地评估中的风险控制目标和措施

风险控制主要包括：职业道德风险控制、流程风险控制和风险监控及跟踪几个方面。

（一）职业道德风险控制

评估人员需严格遵守评估保密原则，除法律、法规另有规定外，未经委托方书面许可，严禁对外提供职业过程中所获知的商业秘密和相关业务资料。评估人员在执行评估业务过程中，需独立进行分析、估算并形成专业意见，不受委托方或相关当事方的影响，评估结论不得与预先设定的价值一致。

（二）项目流程风险控制

项目流程风险控制主要包括：工作委派、过程指导、监督检查、结果复核等控制程序。

1.工作委派：项目负责人在进行工作委派时需根据已拟定评估综合计划分配具体工作事项，并对助理人员的工作能力进行评估把控，确定其符合独立性原则要求，具备熟练完成该项工作的能力。对于相对复杂、重要的评估程序，在工作委派时应由已掌握该项评估技术，并且具有较高的职业能力及专业判断力的助理人员担任。

2.过程指导：助理人员在具体的评估过程中，项目负责人需提供适时必要的工作指导，具体内容如下三方面：第一方面，在负责人的指导安排下使每位助理人员对于各自所执行的评估程序得以充分理解，并均需按评估计划要求执行。第二方面，项目负责人需对助理人员表明其评估工作的具体要求，每位助理人员在各自承担评估工作的重要程度以及各自需承担的相应工作职责。第三方面，对于委托人业务性质、经营特点及经营业务等相对较复杂的评估项目，需要由负责人亲自实施必要的评估程序或在助理人员实施评估项目工作中提供适时必要的帮助及指导。

3.监督检查：项目负责人需密切关注各助理人员的职业过程，以确认其是否能够严格遵守评估程序与评估要求圆满完成各项具体工作；并能够针对在评估工作实施中出现不适宜的专业判断时给予及时纠正，以确保评估工作顺利进行，并发挥监督工作的实时性、有效性。

4.结果复核：助理人员在完成评估项目后由项目负责人对其评估项目过程以及评估项目结果进行分析复核。复核内容具体包含：项目负责人依据变化的评估事项对总体评估计划的修订进行复核，已确定修订是否适当有效，助理人员是否及时进行修订并依照修订实施了具体评估程序；并重点复核助理人员对委托人固有风险和控制风险的评估结果准确性。

五、结束语

房产和土地使用权的管理方式是企业内部资产管理活动的重要组成部分，也为企业正常生产经营提供了重要保障。有形资产和无形资产管理水平的高低，直接关系到企业的生产经营能否顺利开展、能否圆满实现企业经营目标。因此，就需要企业管理者充分认识加强地产及土地评估在企业经营管理中的作用的重要性，制定完备的房地产、土地评估中的风险控制目标和措施，并充分挖掘资产价值，发挥资产的效益，实现企业的经营目标，为社会创造更大的价值。