李臻舒，王 暘

(1.内蒙古青城国有资本运营有限公司；2.呼和浩特市物业服务中心，内蒙古 呼和浩特 010000)

随着经济技术的不断发展和国民生活水平的提高，由于各种原因产生的各类烂尾楼及经过多年使用的老旧建筑，已经难以满足设计的初始要求和用途，对此类建筑的加固改造和加固维护，能有效提高建筑的质量并延长建筑的使用年限。结构安全是加固改造的最基本要求，结构安全至关重要，是其他所有专业改造的基础[1]。对烂尾工程的结构加固改造，不仅可节约成本，还可以解决城市土地紧缺问题，产生非常可观的社会经济效益。笔者基于某教育基地建设项目改造为某酒店的实际结构加固案例，提出具有针对性的加固改造方案，为相关工程提供参考。

1 工程概况

该项目前身为某教育基地建设项目，建筑面积30 929 m2，实际建筑面积30 732 m2，地上建筑21层、地下2层，主体结构为钢筋混凝土框架，1～2层(主楼)为特殊用房，建筑面积1 193m2，裙楼及其他为餐饮、会议、健身、办公等用途。截至2012年底，共筹集资金12 452.42万元，已完成主体结构、室外装修、室内给排水、空调、消防、供电等管线布设，采暖、生活自备深井已投入使用。2011年底，因合作单位后续资金未落实，处于停工状态。鉴于当时该项目环境、条件不符合原使用方要求，为了合理配置和有效利用资源，保证国有资产完整，专门成立了组织机构，负责完善项目审批手续及相关证件的办理并移交。

2012年—2013年期间专项审核组成立，通过熟悉情况、收集资料、逐项审核、整理归档，对该项目土建、装修及设备安装等投资完成情况进行了审核；对现场装修和设备到位情况进行了实地拍摄取证；对该酒店项目重新启动以达到使用功能进行了估算；对审核结果聘请律师事务所进行了法律风险评估；对完善该项目的后续工作提出了方案。相关各方给予了积极的配合，提供了图纸、合同、施工预算、设计报告、财务账册等资料；相关负责人就确认装修及设备安装等投资成本进行了充分沟通，并对审核组确认的投资成本进行了签字认证；对拆迁锅炉房等四个问题提出了意见，例如锅炉房土建问题，原本项目采暖设计为空调，酒店使用考虑增设地暖，需要增设热水机组，而原有的锅炉房的空间未预留增设酒店锅炉设备位置，且酒店的配套设施缺乏，应对旧有锅炉房进行异地扩容改造。

图1 某酒店项目现场

2 工程现状

该建筑原名某教育基地，现改名为某酒店，位于呼和浩特新城区。该工程由内蒙古某建筑工程有限责任公司承建，于2006年开工建设，于2009年施工至主体结构完成、二次结构基本完成、外门窗基本完成、水电暖消防预埋管线基本完成、外墙保温及装饰基本完成。

该项目工程采用钢筋混凝土框架剪力墙结构。建筑物高度81.950 m，主体总高80.100 m，地下室为普通地下室，实际建筑面积为30 732.0 m2。结构设计使用年限为50 a，结构安全等级为二级，属丙类建筑，基础设计等级为乙级，基本风压0.55 kN/m2，地面粗糙度为B类，基本雪压0.40 kN/m2，建筑场地类别为Ⅱ类。抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度0.20 g，设计地震分组为第二组，特征周期为0.40 s，多遇地震时水平地震影响系数最大值为0.16，抗震等级为一级。该工程主要部位的活荷载：商业为3.5 kN/m2，消防楼梯为3.5 kN/m2，普通楼梯为2.0 kN/m2，客房、办公、会议室为2.0 kN/m2，厨房、一层地面为5.0 kN/m2，餐厅、车库为2.5 kN/m2，屋面活荷载为2.0 kN/m2。梁、柱混凝土保护层厚度为20 mm，各部分主筋混凝土保护层厚度应满足不小于钢筋直径的要求。

3 改造内容

该工程地下2层，地上21层。改造前该工程使用功能为酒店，改造后该工程使用功能仍为酒店，仅对酒店的装修方案进行调整，局部有使用功能的调整。结构根据新装修方案，对荷载发生变化的区域按现行规范进行结构计算，并对局部结构进行加固处理，且不对原结构进行过大的改造，该工程改造后后续使用年限30 a。第一次检查时间不应迟于10 a，到达使用年限后，需要重新对该项目结构进行可靠性鉴定，鉴定结果若认定结构工作正常，就可继续延长其使用年限。

4 原结构检测

该酒店项目所处自然环境正常，主要使用功能、使用环境未发生改变。该酒店项目工程设计图纸完整，建筑物各构件截面、布置、钢筋配置信息以及设计说明齐全，施工过程经过了质监站的监督。对整体结构和主要承重构件的变形进行了普查，未发现整体结构和主要结构构件有变形现象。建筑物于2009年完成至现状，即主体结构完成、二次结构基本完成、外门窗基本完成、水电暖消防预埋管线基本完成、外墙保温及装饰基本完成，至今一直未使用。

根据提供的该工程现有资料、现场调查、检查、检测结果，依据相关检测、鉴定规范，对该酒店项目的鉴定结论如下：

经调查，工程设计图纸完整，施工资料缺失，该建筑物所处自然环境正常。根据设计图纸，该酒店项目地基为天然地基，以粗砾砂层作为持力层；基础为筏形基础，基础采用C35混凝土，通过对建筑物上部结构构件外观的检查，未发现由于地基基础不均匀沉降引起的上部结构损伤，也未发现由于地基变形引起建筑物周边地面的开裂等迹象。该工程已建成11年，地基沉降已趋于稳定，对该酒店项目的上部结构墙体、台阶、门窗等部位进行检查，未发现上述部位有由于基础变形引起的裂缝、变形等异常现象，依据现场检查情况，判断基础部分工作良好。

现场对该建筑物结构构件现状和主体结构梁、板、柱等承重构件的施工质量进行了检查。经检查，主体结构未发现影响结构安全性的变形、裂缝和损伤，柱未出现倾斜、歪扭等现象；建筑物构件的外观部分现场对该工程混凝土结构构件外观质量进行检查，该工程个别楼板存在开裂渗水现象；少数框架梁侧面箍筋位置存在竖向裂缝；少数框架柱、框架梁、剪力墙局部存在蜂窝、疏松、钢筋外露锈蚀现象等，未发现影响结构安全的变形和损伤，上部结构未发现倾斜、歪扭等现象。构件混凝土强度经检测得出，该建筑物梁、板、柱、墙等受检构件混凝土强度均符合设计强度等级要求。构件钢筋配置情况经检测得出，该建筑物梁、板等受检构件钢筋配置实测结果符合设计及相关验收规范要求。构件钢筋保护层厚度情况经检测得出，该建筑物梁、板等受检构件钢筋保护层厚度实测结果符合设计及相关验收规范要求。构件钢筋直径尺寸经检测得出，该建筑物梁、柱、板等受检构件钢筋直径尺寸实测结果符合设计及相关验收规范要求。构件现浇板厚度尺寸经检测得出，该建筑物板受检构件厚度尺寸实测结果符合设计及相关验收规范要求。

依据现场检查检测结果、施工图设计文件的结论，该酒店项目原基础工程、主体结构各分部工程符合设计文件及相关验收规范要求；依据《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB 50292-2015)中的相关规定，对该酒店项目的安全性评级为Bsu级，主体结构承载能力满足安全性的要求，有极少数构件应采取措施。

5 加固改造方案

该项目地下室相较于原建施图增加了洗衣房、配电室、弱电机房、垃圾房以及配电室功能，隔墙分布及布局产生了部分的变化；1层相较于原建施图增加了大厅景观水池、员工餐厅、更衣室、书吧功能，隔墙分布及布局产生了部分的变化；2层相较于原建施图增加了厨房、餐厅、卫生间功能，隔墙分布及布局产生了部分的变化；3层相较于原建施图增加了会议报告厅、培训室、会议室、卫生间、音效控制室功能，隔墙分布及布局产生了部分的变化；4层相较于原建施图增加了健身房、更衣室、卫生间、洗浴中心、泡池、浴室功能，隔墙分布及布局产生了部分的变化；5层相较于原建施图增加了宴会厅、厨房、卫生间、包间、空调机房、风机房功能，隔墙分布及布局产生了部分的变化；6层相较于原建施图增加了员工宿舍、报警阀室、卫生间、盥洗室功能，隔墙分布及布局产生了部分的变化；6层至21层相较于原建施图增加了客房、布草间、会议室、消洗间、服务室功能，隔墙分布及布局产生了部分的变化。该项目根据房间功能变化和隔墙变化产生的荷载变化进行了结构加固设计。

该项目结构加固设计根据最新的装修图纸及该项目的原始施工图，并结合了结构计算结果及施工可行性，采用以下的加固设计方案：①对承载力不足的结构楼板板底粘高强度碳纤维，板顶粘薄钢板的形式进行加固；②对承载力不足的结构梁采用粘高强度碳纤维或粘钢的形式进行加固；③对轴压比超限的柱子采用包型钢的形式进行加固；④对于需要给洞口封板的部位，采用植筋封现浇混凝土板的形式进行加固；⑤室外新增外挂楼梯采用钢结构，并与主体结构弱连接，避免其对主体结构的影响。施工过程中资料随进度施工跟进，各项检测验收必须满足规范要求，达到顺利验收条件。

通过结构计算，该项目装修改造所增加的荷载不影响基础，因此基础不需要进行加固设计；本项目的装修改造主要是影响局部的结构构件，对主体结构整体参数和性能的影响不大，加固后主体结构能安全且正常地投入使用。

6 结束语

随着经济的不断发展和国民生活水平的日益提高，我国建筑规模正在不断地壮大。由于各种原因产生的各类烂尾楼及经过多年使用的老旧建筑，已经难以满足设计的初始要求和用途，对此类建筑的加固改造和加固维护[2]，能有效提高建筑的质量并延长建筑的使用年限，不但能够改善城市日益紧缺的土地问题，还节约资金。符合国家可持续发展的政策，也符合当今的绿色建筑理念。本文所述的某酒店项目属于烂尾工程，设计之初的使用要求与现在有较大差别，通过该项目的分析，详细阐述了该酒店项目结构加固改造的流程和方法，以为相关项目提供借鉴。