田园园

（安平县建投集团有限公司，河北 衡水 053600）

一、前言

近年来，随着国家房地产调控措施的密集出台，房地产行业的发展面临着前所未有的挑战，“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，一些房地产企业的潜在经营风险积累在加剧。虽然近年来我国对房地产行业也做了积极的调控，但随之而来的课题是在房地产行业转型发展的趋势下，如何做好房地产企业内部财务会计风险控制管理能力以及制定合理的解决办法。在部分房地产企业制度相对不完善的背景下，财务风险所带来的危害性需要引起重视并加以解决。对于房地产企业，只有树立正确的财务风险管理观念，客观地分析财务风险的形成原因，建立健全财务风险管理制度，结合科学、合理的方法进行预防性研究，才能保证房地产市场建设工作正常运转。因此，做好对房地产企业的财务风险防范工作并及时采取措施避免问题的发生是房地产企业工作的重中之重。

二、房地产企业财务风险概述

（一）财务风险的含义

广义的财务风险来自企业生产经营的全过程，主要包括投资、汇兑、融资和收益风险。狭义财务风险是广义的债务风险，特别是举债给企业带来财务风险的不确定性。由于贷款利率和收益率的巨大不稳定性，收益率会因贷款利率的波动而受到影响，因此，企业一旦债务增加，就极有可能陷入财务危机。

（二）房地产企业财务风险的具体表现

1.再筹资风险

在房地产公司的经营中，随着材料和人工成本的增加以及操作时间的不断延长，对房地产公司的资金要求也在不断提高，只有资金管理支持到位，才能保证在激烈的市场经济竞争中保持优势地位。基于此，房地产行业将进行分析融资，其主要融资渠道包括债务融资和股权融资。一般来说，这两种融资行为方式所带来的风险是房地产开发企业内部财务会计风险的主要数据来源，因为这两种融资方式方法通常涉及资产负债率的统计，当筹资规模较大时，金融业务风险也会增加。此外，房地产企业在生产经营过程中还必须重视财务杠杆的重要因素作用，以便更有效地利用财务杠杆来平衡资金，保证公司的长远、健康发展。

2.债务风险

虽然房地产建设开发公司采取了资本金制度，但是，就开发公司而言，他们在起步阶段往往侧重于负债开发，公司自有资金比例严重不足，开发资金大部分都是来自借贷。如果债务公司不能及时获得预期收益并收回投资成本，将面临无法偿还债务的巨大风险，影响公司的声誉，甚至可能导致公司因债务违约而倒闭。

3.利率变动风险

房地产开发行业是资本密集型行业。当前，我国房地产开发企业的融资渠道主要是通过商业银行贷款的间接融资，利率是资本使用成本的反映，影响房地产开发企业的融资成本。当贷款利率大幅上升时，开发商获取资金的资本成本也将上升，在房价不上涨的情况下，资金的利息成本无法合理地转移到房地产价格中，房地产开发企业的收入间接被抵减，其项目资金的运作将受到很大影响。显然，随着通货膨胀压力的增加和国家对宏观经济运行的严格控制，房地产企业通过银行的融资方式很容易受到影响，这将损害企业的财务信息安全和稳定发展。

三、房地产企业财务风险产生的原因分析

（一）外部性财务风险产生原因

1.房地产具有周期性特点

房地产周期，是指房地产经济水平周期波动的一种经济现象，具体表现为经济运行、复苏、繁荣、衰退、萧条周期过程中的交替收缩和扩张。

复苏阶段：上一轮经济低迷导致房地产经济进入长期低迷期，需求方进入市场后，投资和需求基本不存在，价格和租金相对较低。当房价逐渐有转向趋势，少数投机者进入市场，市场交易增加，空置率有所下降。随着市场的进一步好转，在各种因素的综合作用下，房价继续缓慢反弹，市场活跃，投资者也有信心，市场运作良好，房地产投资也红红火火。

繁荣阶段：这一阶段过程比恢复期短，峰值期来去无踪。具体表现为地产品种增多，开发量迅猛增加，自住需求远低于市场投机需求。对此政府只有采取措施来限制炒房，而投资者的投机热情持续高涨，自用需求的人逐渐退出市场，事实上，价格没有市场。此后，新投资的数量减少，导致销售难度增加，成功的交易量下降，空置率上升，市场回到低谷时期。

危机与衰退阶段：当过度的投资和投机需求无法成功转型为中国消费心理需求，高房价仅靠投机资金支持的前提下将真正的自主需求者排在市场这道大门之外时，这意味着房地产周期的新拐点从繁荣下降到衰退。经济衰退，是指持续了两个季度的负面经济增长。在这一阶段，交易量下降，房地产投资减少，市场收缩。受到突然出现的坏消息或事件的影响，房价大幅下跌，投机者担心害怕急于抛售，房地产价格再次暴跌。一些小型开发企业纷纷破产，大量的投机者流失，房地产行业的失业人口增加。

萧条阶段：经过急剧危机后，房地产周期进入一段持续时间相当长的萧条期。萧条意味着经济崩溃，一场严重的经济危机。这主要表现为房价和租金持续下跌，交易量大幅下降，空置率居高不下，大量房地产公司破产。直到萧条阶段结束，房地产市场才出现一定的复苏势头，市场需求增长缓慢，政府减少限制性干预，市场波动逐渐稳步回升。房地产慢慢过渡到下一个复苏和增长周期。

2.法律环境及政策的影响

房地产企业是国民经济的支柱产业，其发展与人民的生活息息相关。我国是社会主义市场经济体制，因此，国家宏观调控政策的影响对房地产企业产生重要的影响并始终伴随着企业的发展。从房地产企业的崛起到目前的饱和状态，政府在保持国家总体政策导向的前提下，在各阶段都采取了相关政策引导房地产企业发展，各地区也根据省情出台了相关的调控政策，但总体趋势是从投资需求转向“住房为住”“限价”的标准和范围也更加严格和具体。数据显示，2016～2021年我国商品房销售面积和销售金额持续创下新高，2021年，商品房销售面积为17.9亿平方米，销售额达18.2万亿元，尽管爆发式增长与城镇化率提高有关，但国家去库存政策对销售起到明显的促进作用。另外，过去实施的限购限贷压抑了部分市场需求，这很大程度上受到国家宏观调控的影响，所以，法律政策对房地产企业的影响不容忽视。房地产行业的发展可以带动相关领域的发展，因此，国家宏观政策的有效调控对房地产相关的其他领域也带来了积极、健康的影响。

（二）内部性财务风险产生原因

1.企业资本结构不合理

在房地产企业经营发展中，其建设项目需要大量资金投入，多数企业会选择银行贷款或通过民间借贷方式向其他企业借款来支撑项目的正常实施，却很少挖掘自己的资金潜力，资金筹集过于盲目，未综合考虑企业具体偿债能力。由于负债较高，自有资金和借入资金比例不协调，产权比率过大，导致资本结构不合理，加剧了资本成本和偿债压力。同时，由于负债经营带来的财务杠杆效应，通过财务杠杆系数的测量，债务越多，利息支出越大，财务杠杆效应越明显。尽管企业的负债杠杆效应可以通过抵税带来经济效益，但同时也会给企业带来严重的债务风险。

2.企业投资决策相对滞后

我国许多企业试图通过多元化经营来降低经营风险，房地产企业可以提供劳务、物业管理、设计装修、建材生产等一系列多元化的市场，这本是战略优势，然而，现实情况是，一些行业的多元化引发了“单冠”金融危机甚至面临了破产的风险。究其原因，往往是过于简单，生搬硬套原有的经验，殊不知，不同的行业在技术、财务管理上存在很大的差异，盲目跟风会造成更严重的财务风险，影响企业的长远发展。

3.企业财务人员风险意识淡薄

目前，企业对财务人员质量改进的重视程度不够，造成其被动地处理日常事务，很难有时间和精力成为积极的一方，研究深层的管理问题。部分财务人员没有接受过正式的专业培训，缺乏相关的专业能力，不能提供有效的财务信息。由于企业管理人员的风险意识薄弱，缺乏职业敏感度，导致出现财务管理决策失误、造成财务风险加大。

四、房地产企业财务风险的防范措施

（一）企业外部宏观层面的防范措施

1.加大对宏观环境的研究分析

宏观环境的变化对企业的发展有着非常重要的影响，甚至直接影响企业的发展。企业要始终关注社会宏观环境的变化，仔细研究和分析经济环境发展的一般规律和趋势，制定企业财务管理策略，调整财务制度，并相应改变企业内部管理方式，以此来提高企业财务管理对当前经济环境的适应性。

2.加强对宏观环境变化的防范力度

当社会和经济出现通货膨胀时，及时制定适当的财务策略，向运营商提供清晰准确的数据打印输出，以便他们可以准确地做出明智、科学的金融决策，以保证稳定的业务发展。如果GDP保持稳定的增长，则说明对企业发展有利，企业应借此机会实现更好的发展；当GDP不稳定时，企业需要对企业财务风险管理会计制度有更严格的要求，制定更严格、规范的财务信息管理工作制度，并提高财务分析人员的专业知识水平；在汇率方面，如果汇率上升，则企业的财务成本费用将增加，需要通过降低成本以应对财务费用的增加，使企业能够保持健康、稳定的发展。

（二）企业内部微观层面的防范措施

1.调整资本结构，降低财务风险

债务资本对企业的影响是双向的，一定范围的债务资本有助于企业的发展。负债筹资虽然可以在初期加快企业发展的步伐，但长远来看，公司负债资本过高不仅会对公司的开发产生不良影响，严重时还会导致公司破产。如果企业无法实现预期目标，或者资产杠杆率高于资本利润率，企业将面临巨大的还本付息压力。企业必须在合理的范围内管理负债资本，超出这个范围，为了资本利益最大化，企业必须根据实际情况适时调整资本结构。

2.保证财务决策的科学性

所谓科学的财务决策，就是对决策方案进行合理、准确和创造性的选择，首先是为了确保决策有利于企业的发展；其次是为了使企业的利润最大化。在这种情况下，决策者必须坚决制止个人主义，根据时代的发展和相应的变化在做出决策的基础上研究市场的事实，然后结合公司的实际经营情况分析总结，选择最佳方案。

3.建立健全公司内部控制机制，优化风险管理

首先，企业需要优化内部治理环境，了解房地产企业的财务风险规避；其次，对于如何降低成本，针对风险管理机制应给予完整的设计，合理地健全企业内部控制机制。

可以从以下几个方面着手：（1）完善绩效风险管理。房地产企业建立健全内控风险相关的管理工作部门机构，组织员工绩效风险控制管理研究小组评估绩效变动风险、现金流风险的责任，以便于房地产企业利用科学技术手段搜集业务发展风险信息，从而优化风险防御策略，进而提出可靠的风险治理结构方案应对各种风险。例如，就绩效下降风险，管理研究小组应定期开展中国市场需求调研、市场容量调查，阶段性评估绩效考核目标设置，在展示自己企业实现预期的现金流水平之后就能及时整改调整财务策略。（2）健全风险信息反馈机制。房地产企业不断优化沟通机制，确立风险识别分录、风险信息反馈等基本操作流程，便于企业销售人员能够有效地识别内控活动中的风险点，业务人员及时发现这些风险，财务人员进行科学研讨，从而搭建一个全面的风险决策链条。（3）健全业务风险资产评估结果分析解决机制，这需要房地产企业就自身实际业务应用价值体系进行准确性评估，对业务绩效充分预测，不仅要考虑到宏观政策变动、还要注意金融生态环境变化带来的影响。例如，就房地产配套公共基础设施工程项目开发的一些问题，事前的投资风险评估必不可少，对风险、机会成本也应给予有效的度量，才能有助于房地产企业调整定价优化财务，最终规避成本增加的风险。

五、结语

在房地产经济效益不断提高的同时，财务风险带来的危害性也在不断增加。这考验着房地产企业如何做到在市场中存活并获得最大化利益，本文认为可以从以下几个方面着手：首先，要树立企业自身的风险意识，一个好的企业应该合理运用创新性的管理手段，提前了解可能出现的各种风险；其次，应进行有效的财务风险控制，对可能出现的风险提前采取积极的应对方案；最后，要充分运用政府的宏观调控政策，帮助企业减少风险对其造成的伤害，提高经济效益，促进房地产行业的健康发展。