姜翠苹

（太原市房地产开发有限公司 山西太原 030009）

做好现金流管理工作是房地产企业在经营过程中实现风险控制的重要手段，并且直接影响企业未来发展。良好的资金状况与高水平的现金流管理能力，是房地产企业顺利开展各项经营投资活动的重要基础。自身的特点决定了房地产行业需要投入大量的资金，因此现金流管理工作十分重要。融资是支持现金流管理的重要基础，特别是在项目启动阶段，需要投入大量资金。

另外，在我国房地产行业繁荣发展的同时，各项政策也相继出台，对于企业来说，销售资金回笼的压力也在不断加大。企业应用科学合理的方式预判资金缺口，加大资金统筹力度，在保证资金平衡的基础上降低持有现金的成本、融资成本与风险等，是当前房地产企业需要面对的重要问题。因此，房地产企业有必要探究融资与现金流管理的优化途径，推动自身可持续发展。

一、房地产企业融资与现金流管理概述

（一）融资

融资是企业筹措资金的一种方式，房地产企业具有资金密集型特点，在项目前期阶段需要投入大量的资金。由于自身资金实力有限，房地产企业会在初期发展阶段向外界筹集资金，支持项目运行与发展，通常将此过程称为“融资”。对房地产企业来说，在进行融资时要考虑各种融资渠道的利弊，并根据自身的实际情况做出恰当的选择。

（二）现金流管理

现金流是支持企业各项生产经营活动有序进行的重要基础，若企业在现金流方面出现问题，势必影响企业的日常运行。而现金流管理是指企业的财务人员以企业发展目标为方向，结合企业自身的经营状况，对一段时间内企业的现金余缺做出合理预测，并有效规划现金流以使企业现金不溢不缺。做好现金流管理工作能够确保企业在运转过程中有充足的流动资金，降低企业发生流动性风险的概率，对房地产企业来说，更要高度重视现金流管理工作。由于该行业项目建设周期长，资金回收时间较长，若不能保证充足的现金流，则容易造成企业发生资金不足的问题。对房地产企业来说，在实施现金流管理工作过程中有两项内容需要加以重视：第一，房屋建筑阶段。在进行项目建设时常见的建设方式有两种，一种是企业独自承担建设工作，另一种是将部分建设工作承包给其他企业。建设方式不同，相应的现金流需求量也存在差异，企业要根据实际情况实施具有针对性的现金流管理方式。第二，在筹资融资阶段。大多数房地产企业都会选择融资的方式，在进行融资时，要根据自身实际情况选择相应的融资方式。由于房地产项目资金回笼需要一定的时间，若最终选择了还债时间较短的融资方式，则会使企业面临的风险增大。因此，在融资时房地产企业要充分考虑现金流的实际情况，确定融资方式与周期。

（三）现金流在房地产开发企业管理中的重要性

1.反映企业发展能力与偿还能力

很多破产或者倒闭的房地产企业表面看经营状况较好，利润可观，有足够的流动资产，但这些企业的现金支付能力通常较差，甚至出现由于无力偿还到期债务而破产的情况。存货周转率是判断企业现金流量的重要标准之一，也是企业发展中的一项重要内容。对房地产企业来说，其存货周转率是由销售成本与平均存货余额的比例决定的，存货主要是由土地价款、土地开发成本及开发产品等部分组成，如果企业的存货周转速度降低，便可知企业的资金循环状况不佳，反之则说明企业的资金循环速度快。一般情况下，通过现金流量能够了解到房地产企业的发展情况与债务偿还能力，若存货到可销售房屋的时间越短，则说明现金流动越快。另外，通过企业的可持续发展能力，能够了解到企业自身的现金流是否稳定与债务偿还情况，通常会应用预收账款对企业的现金流量进行监督。在新企业会计准则中明确指出，若想提升企业的发展能力与债务偿还能力，势必要有效控制现金流，以此为企业创造更大的经济效益。

2.反映房地产企业收益情况

通过现金流能够在一定程度上了解房地产企业的收益状况。首先，收益状况是企业实现经济收益与业绩的重要体现，能够反映出企业当前的经营状况与业绩水平。如果收益能够将企业的经营状况或者业绩真实地反映出来，那么可以认定该企业的经营状况与收益状况较为理想，若不能通过收益反映企业的经营状况与业绩，则可以视为该企业的经营状况与收益水平相对较差。但大多数情况下，由于房地产企业的实际收入与成本具有滞后性，房屋与土地的开发周期相对较长，自客户购买产品后，企业的目的就是获得销售回款，等到房地产企业最后确定收入时通常需要1—2年的时间。此外，房地产企业的资产负债表与利润分配表都是可以进行调节的，但是现金流量表能够被人粉饰的概率并不大。因此，需要实时关注现金流量指标的变化，了解现金流量的具体应用情况，以此更加全面掌握企业财务状况，为企业稳健发展奠定良好基础。

（四）房地产企业融资与现金流管理之间的关系

房地产企业在进行日常经营运转过程中需要大量的资金，由于企业对资金的需求量较大，单纯凭借股权资本的力量难以支撑整个项目完成。因此，企业要通过融资的方式筹集满足企业实际情况的资金。由此来看，融资是企业现金流管理的重要基础，只有科学合理地进行融资，才能提高现金流管理的质量与效率。也可以将融资视为企业在筹措资金的过程中，为了避免资金短缺而实施的现金流管理方式，也是后期经营过程中确保现金流活动有序进行的重要前提条件。现金流管理能够代表企业的实力，是使企业获得融资收益，实现融资目标的重要因素。

二、房地产企业的融资现状

社会经济水平不断提升与城市化进程不断深入推动了我国房地产行业发展，从当前我国房地产行业融资情况来看，其中存在一些问题，主要可以概括为以下几点：第一，虽然经济得以快速增长，但企业的融资渠道依旧存在单一化问题，大部分企业在融资方面主要依赖银行及非银行金融机构的贷款。在具体实践过程中，有很多开发商为了获得启动资金，将土地房屋抵押给银行等金融机构。另外，企业自筹资金大多数来自企业沉淀资金及股东投入的资金。总体来讲，房地产企业在融资方面主要依靠金融机构及股东，由于证券市场正处于发展阶段，政府方面对房地产开发企业提出了较高的运营条件，使得部分企业在上市时遇到问题，在一定程度上阻碍了债券融资及股票融资作用的发挥。第二，为了推动房地产行业稳健发展，政府部门会采取限制银行向房地产开发企业贷款政策，来抑制房地产开发企业过快增长趋势。融资数额的不断提高使得房地产企业的负债率也在持续增长，而国家相关融资政策有待进一步完善，诸多因素造成企业融资方式单一，影响房地产行业稳健发展。第三，市场竞争激烈，资金回笼压力大。近年来，我国房地产行业发展速度有所放缓，市场中的房地产企业数量逐渐趋向饱和，对房地产企业来说，正面临前所未有的竞争压力。这意味着企业无论是在新项目开发还是在销售方面，都承受了更大的压力。从开发的角度分析来看，企业若想争取到一个开发项目，需要与多家同行展开激烈的竞争，获得项目的过程十分困难；从销售的角度分析来看，虽然我国民众购房意识强烈，但受相关政策与房价的影响，对大部分民众来说，购房这件事都要经过深思熟虑。如此一来，已经出现房地产企业商品供大于求的局面，这就意味着销售周期会变长，房地产企业的回款压力也随之加大。可见，房地产企业在运营发展过程中，投入的资金使用期限较长，并且面临资金回笼难度大的压力，对企业来说，其债务偿还能力与支付能力受到严重影响。第四，预算能力不足，预算是确保房地产企业资金能够有序流转的重要前提，因此，无论开展任何业务活动都需要先进行资金预算。但现实情况并非如此，部分房地产企业并未意识到预算的重要性，也没有据此设立相关管理办法，造成企业在运行发展过程中，没能对自身资金的整体情况有效控制，容易出现大量资金闲置或资金运转不畅的问题。另外，若房地产企业预算能力不佳，企业在运行发展过程中同时开展多项业务，容易造成企业现金流出现问题，甚至资金供应不足。

三、房地产企业融资与现金流管理的优化对策

（一）分析融资环境，做出合理规划

企业所处的经营环境在一定程度上决定了融资规模，科学与合理的融资操作，能够帮助企业缓解运行过程中的压力，避免为企业带来沉重的债务负担，为后续融资操作创造有利条件。因此，在对企业资金进行前期规划与后期使用管理过程中，都要加大分析与管控力度，要根据实情设计相应的融资计划，对目标投资对象日后的盈利能力与资金流量情况进行分析与研究，了解可能存在的风险隐患及企业能够达到的控制水平，经过充分的分析与认证后保证资金安全，正常实施项目内容，确保做出科学合理的投资决策。企业要把握项目开发的实时动态，根据项目开发过程中的具体情况与业务特点，及时对投资决策与投资计划作出调整。在融资时，企业要尝试开辟多种融资方式，避免只选择向银行贷款这种唯一的方式，根据自身的实际情况对融资方式进行改进，主动尝试拓展更多的融资方式，对现有的融资结构进行优化与改革。

（二）加大对现金流预测与预算管理力度

为避免发生负债危机，企业需要对自身资本结构进行调整与改进，以此将负债率控制在合理水平。企业若想实现自有资金的持有比例，保证在日常运行过程中有充裕的自有资金流量，尽最大努力避免由于环境变化对企业现金流造成的影响。同时，要重视提升企业的造血功能，确保企业达到最佳的现金流状态。在战略制定过程中做好现金流量的管理工作，房地产企业在规划战略发展目标时，需要为日后企业现金流量情况做出打算，保证企业现金流管理工作与自身战略发展目标相一致。企业若想做好现金流预算，势必要掌握当前所处的内外环境发展趋势，对现金流发展方向做出动态分析与预测，为实现最大化的目标，做好资源分配规划工作。汇总企业在经营发展过程中各项现金流量数据变动情况并做出相应的分析，第一时间掌握可能会对现金流造成影响的问题，并采取有效措施，保证现金整体支出平衡，避免发生风险。

（三）完善现金流管理制度体系，加大内部审计监督力度

房地产企业在日常运行管理过程中，要制定科学合理的现金流管理体系，如投融资管理制度、资金管理制度等，在健全完善的管理制度体系下，保障每项现金流管理活动稳健运行。另外，企业要根据具体的业务情况，进一步细致划分并优化制度内容构建，自项目开发建设阶段期到销售阶段，直至最终结束期全过程的现金流管理制度，将各方面因素全面纳入企业现金流管理范围中，包括人力、物力、财力等，保证形成全方面、覆盖各个领域的现金流量管理体系，避免现金流管理制度存在缺陷。同时，要将现金流量管理体系传递到企业内部环境中，不留任何死角，使房地产企业整体具备高水平的风险防范意识，提高现金管理工作的严谨性。另外，为更好地配合融资与现金流量管理工作，要落实内部审计工作，以独立权威的方式开展审计工作，通过开展常规审计与专项审计工作，将审计监督工作变为企业的一项常态内容。还要加大监管力度，将监管工作的重点向前移，逐渐改变传统监管模式，实现在事前、事中、事后全过程监督管控，便于第一时间精准地发现并处理在经营管理过程中存在的数据差异，从而有效降低现金流风险概率。

（四）对现金流管理效果加大评估力度

第一，要根据评估标准进行科学合理的设计。房地产企业在开展各项业务的过程中，要重视落实现金流量表财务指标分析工作，根据不同的项目与具体项目的级别制定评价指标，确保管理评价工作以合理方式展开，对相关责任这一方面，需要细致划分评价指标的具体范围。第二，在企业运行发展过程中，要根据自身实际情况与所处的行业环境，不断改进并优化现金管理效果评价方式。第三，推动现金流管理评价后续工作落实到实践中，从评价结果中总结工作经验，根据最终结果找到相关责任人。将责任制落实到各项业务开展中，以此推动现金流管理工作有序开展。

（五）树立财务风险意识

房地产企业在开发各项业务过程中，落实并不断优化融资与现金流管理工作的目的，是避免企业在运行发展中遇到财务风险，或尽最大努力控制风险发生。因此，可以通过房地产企业对相关工作的实施情况，了解企业风险意识水平。为了更好地处理融资与现金流管理工作，房地产企业要不断提高财务风险意识。全面了解在开展融资与现金流管理工作过程中，可能遇到的风险问题并采取相应的措施有效控制风险。为达到这一目标，房地产企业要通过开展相关宣传教育工作，使全体人员意识到在企业运行发展过程中，可能遇到的财务风险及容易造成的严重后果，提高企业全体人员的风险意识，从而促使其更好地履行，或配合企业融资与现金流管理工作开展，使企业在融资与现金流管理方面的相关工作能够顺利实施。

四、结语

融资是房地产企业通过货币流通和信用渠道进行筹资、融资及相关服务的一系列金融活动的总称，不仅可以在一定程度上拉动整个经济的发展，还可以有效拉动投资需求和消费需求。为保证融资健康有序进行，2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产企业融资事宜进行了明确的法律规范和界定，对于房地产企业可持续发展提供了有力的法律保障。各房地产企业应该以法律为准绳，谨慎选择与自身实际情况相符的筹资方式，积极探索多元化融资渠道，加大对企业现金流预测及预算管理力度，建立健全完善的现金流管理体系，提高企业的经营管理水平，为房地产企业实现可持续发展目标奠定良好基础。