文／周娜妞 阳基集团有限公司 广东深圳 518049

1、企业增值税筹划概述

1.1 增值税

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。但在实际工作中，商品新增价值或附加值在生产和流通过程中是很难准确计算的。故而，我国也采用国际上普遍采用的税款抵扣的办法。即根据销售商品或劳务的销售额，按规定的税率计算出销售税额，然后扣除取得该商品或劳务时所支付的增值税款，也就是进项税额，其差额就是增值部分应交的税额，这种计算方法体现了按增值因素计税的原则。

增值税由国家税务总局统一征收，是我国国家财政税收中的主要组成部分，占总税收比例的60%左右，在维持财政收支平衡中具有重要的作用。增值税的受众群体是经济市场中的企业，最终的服务对象也是经济市场中的企业。以本文论述的主要对象—房地产企业为例，在营业税改增值税这一过程中，房地产企业可借助税收政策的调整，在合理利用税收政策的基础上，达到合理避税和精简税收支出的目的。

1.2 税务筹划

税务筹划是企业进行合理避税的主要工作，也是企业合理、合法减少税务成本的重要途径。企业在国家相关政策和制度的规定下，进行税务筹划工作，是国家赋予企业的权力。国家通过调整税收政策，为企业提供开展税务筹划工作的制度依据和法律依据。企业则需要严格依据相关税法，开展合理、合法、合规的税务筹划工作。

2、房地产企业增值税筹划的重要作用

自进入21 世纪以来，我国经济增速迅猛提高，经济发展水平瞬息万变，政府和市场之间的关系也发生了转变，市场自主性被广泛强调，政府则作为市场的辅助者而存在，不直接参与市场管理，以发挥市场的自发性和主动性，发挥市场自我调节机制的重要作用。

我国政府提供市场以政策和制度上的支持，例如，税收优惠政策，尤其重视增值税改革工作，对增值税率进行不断的下调，并对小微企业以及生活服务业发布税收优惠政策，国内市场经济被注入新的活力。对于房地产行业内的一般企业而言，房地产税率由最初的11%历经两次下调，在当前阶段稳定在9%；在国家支持小微企业发展的背景下，房地产行业内的小规模纳税企业可享有较一般企业下调4 个百分点的5%的税率。房地产企业依据政策的优惠内容，积极开展增值税筹划工作，降低自身税费支出。从经济效益方面而言，做好税收筹划工作，将大大降低企业的税收成本，是企业从成本控制端寻求获得最大化经济效益的主要措施。

对于经济社会中的企业而言，最重要的就是企业最终获得的经济效益，房地产企业亦是如此。从税收工作的全局层面来讲，国家税收部门通过不断出台的税收新政策，不断完善增值税体系，推动营改增到降低税率这一过程的平稳过渡，规范了税务局开展的税收工作，且以针对房地产行业进行的降低税率这一系列举措，大大规范了房地产行业的纳税行为，提高房地产行业税务管理工作效率和水平。

从房地产企业角度而言，积极开展增值税筹划工作，通过合法、合规地利用税收优惠政策，减少税费支出，房地产企业将在法律允许的范围内，尽量减少税费总量，达到合理避税的目的[1]。

3、影响增值税税负的主要因素

3.1 销项税额

销项税额是企业销售商品向购买方所收取的增值税税额，是企业的收入，也是指增值税纳税人销售货物过程中，按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税税额。

3.2 进项税额

进项税额则是指企业在购进货品等环节中所支出或负担的增值税额，是企业的支出。详细来讲即为：纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

4、房地产企业增值税筹划工作的方向

4.1 推迟缴纳增值税

房地产企业可借助合同约定付款日期，从而推迟必须履行纳税义务的时间，从而减少前期资金支出过多而对后期产生的不良影响。推迟纳税时间是企业合理规划资金周转的主要手段，也是合法的调税手段，对于房地产企业而言，尤为适用。例如，房地产企业开展为期3 年的建设工作，在开展建设工作的前一阶段，房地产企业的资金支出最多，涉及设计费用支出、材料购进费用支出、施工企业招聘支出等，且税务支出也是前期支出中的重要部分，在其中占有较大的比例。房地产企业前期投入成本过高，或导致中期、后期工作缺乏足够的资金支持，影响房地产企业的整体发展。针对这一问题，房地产企业可通过与客户以合同的方式，将付款日期后延，避开前期投入这一关键阶段，减少前期工作阶段的税务成本支出，合理谋划纳税时间，为企业的整体发展服务。

4.2 递延缴纳增值税

递延即为税务局与企业本身财务报表之间所计算的增值税差异，企业所交的税会产生一定的差额，这部分差额是暂时性的，但是能对企业的资金周转起到一定的调节作用，也是企业合理调税的主要方法。这部分递延的增值税，会在企业下一次纳税工作中出现。递延增值税出现的主要原因是企业与税务局所用的会计准则以及折旧方法不同等，税务局与企业财务报表所计算出的计税基础不一，交的税就会存在差额问题。房地产企业可利用自身税务筹划与政府税务部门之间的税务差值，在某一阶段降低自身整体的税负负担，将递延的部分税务在下一纳税周期内进行缴纳即可。

例如，税务局在对企业进行纳税核算时，或因自身会计准则与房地产企业会计准则之间存在的差异而导致计算的增值税不同，多体现于税务局未将企业当前阶段的收益纳入核算中，税务局所计算出的增值税总量明显少于企业本身依据当下工作实际所计算的增值税总量。对于当下资金周转不开的房地产企业则可以依据税务局的增值税标准进行纳税，降低本阶段的纳税负担，在后期纳税工作中将这部分增值税补上即可。如，税务局进行核算工作中，企业获得一笔经济收入，则税务局在计算增值税阶段，核算的对象不包括企业最近一笔收入，则会与企业计算的增值税之间存在差异。企业可以依据自身发展需求和对资金的需求，开展纳税筹划工作，选择递延增值税。

5、房地产企业增值税筹划和管理的措施

5.1 应用“甲方供材”销售模式，转化销项名称

“甲方供材”对调节税收结构，达到避税目的具有重要的作用。甲方供材主要是甲方将材料运输到乙方所指定的位置，而乙方则只需要对产品的质量进行检验，验收之后产品出现的问题一概由乙方负责，甲方的责任在验收交付之后就对该批货物清零了，对该批货物不承担任何责任。甲方供材的销售方式不仅能分清各责任主体的具体责任，减少责任纠纷问题的发生概率；且在增值税筹划中也具有重要的作用。房地产企业在开展销售工作时，不妨采用“甲方供材”的销售模式，将部分费用的名称进行转化，通过减少销项资金总量，达到减少税费成本支出的目的。“甲方供材”模式下，总承包商在确认最终所获得的利润时，因其以分包的方式，在自身的统一管理下，将不同的项目分派给不同的分包商，物资材料的购进由总承包商统一管理。总承包商首先垫付各分包商所需要的物资购进费用，并在财务核算之时，总承包商采购费用可纳入进项税额中，抵扣部分销项税额。房地产企业与总承包商之间建立合同关系，有利于计算企业建设过程中的成本支出，在总承包商提交的支出数据和成本管控下，降低企业与各分包商计算成本支出和服务费用之间所需要的时间成本，提高税筹水平和效率。

部分地区为了吸引房地产企业进驻，推动当地房地产经济发展，为房地产企业提供5%的退税优惠政策，房地产企业可将5%的税收作为进项，抵扣进企业成本中，从而达到减少税务支出的目的。销项名称的转变，将直接从销项根源上减少销售所获得的费用，在后期销项与进项税费扣除之后，缴纳增值税之时，减少增值税的数量。

例如，借助“甲方供材”模式，将部分销项名称转化为进项名称，以10%的佣金，开展税务筹划工作。房地产企业在后期开展的结算工作中，向总承包商提供合同规定的资金，并可以对佣金进行拆分，在销项税额中进行扣除或通过将该5%的佣金转化为企业与承包商之间的服务费用，另外设立名目，将该5%的佣金作为进项税额，达到降低5%的税务成本支出的目的。“甲方供材”模式下，房地产企业只与总承包商建立合同关系即可，在税务筹划工作中的涉税主体少，所要考虑的因素较少，相较于分散供材，“甲方供材”模式在税务筹划工作中的效率更高，节省了企业的时间成本，以及避免因供材方较多导致的漏筹问题。

5.2 甲方供给工程模式，以进项发票抵扣增值税

甲方供给模式是一种企业寻求总承包商统一管理建设工作，总承包商再根据实际建设需求，选择分包商承包部分工程的模式。这一模式的运行下，总承包商和分包商分属不同类型的管理风险和采购风险。

进项是影响增值税税负的另一主要因素，是房地产企业进行税务筹划工作的另一个突破口。不仅会通过销项影响企业的增值税数额，还会通过影响进项税额，直接决定企业应缴纳的增值税数额。房地产行业内的企业一直在探索降低税务成本支出的路径，以进项发票抵扣增值税是其探索出的新路径。主要模式为，房地产企业为了刺激消费和增加进项税额，以买房送家电为主要销售渠道。在这一过程中，房地产企业在购买家电方面时所获得的进项发票可以直接抵扣相应部分的增值税，从而达到减税的目的。在甲方供给工程模式下，在总承包商的统一采购和管理过程中，企业也可直接获取进项发票。

房地产企业在采用甲方供给工程模式时，要与甲方签订明确权责的合同，并通过合同制定将发票性质和内容规定其中，房地产企业在与合同企业进行交易时，可依据合同内容，收取合同方提供的发票，获取进项发票，用以抵扣增值税，达到税务筹划的目的。

5.3 采用精装修模式，抵扣进项税额

房地产企业对房屋进行精装后进行销售，其在房屋装修中支出的资金可以归为进项资金。采用精装修模式不仅能增加房屋的价值量，提高房屋的销售价格；还能将精装修支出的资金纳入进项税额中，以抵扣更多的增值税，达到减少增值税的目的。房地产企业可根据实际需求，对部分房屋采取精装修的模式，增加进项数额，用以税费抵扣。

例如，房地产企业可在建造的建筑中，以税务筹划为目的，选择部分毛坯房对其开展装修作业，一方面增加房屋价值，并吸引有精装修需求的消费者前来购买；一方面，则通过将精装修中购买材料、家电、水电安装、施工队伍人员费用支出以进项税金的名称在计算增值税阶段对其进行筹划，从而降低增值税数额，达到合理降税的目的。

5.4 促销方式的筹划

促销方式是房地产企业增值税筹划的另一环节，也是直接关系到企业经济效益的关键环节。房地产企业通过筹划促销方式减少税费支出，可以从销售折扣方面开展筹划工作。销售折扣主要是指在特点的时间点对房价进行调整，例如，在618、双十一期间，可适当给予消费者一定的购房优惠。通过购房折扣不仅能在一段时间内取得较好的销售业绩，还能从收入端降低房地产增值税的总缴纳金额，从而达到合理筹税的目的[2]。

卖房收入是房地产企业最主要的经济效益，也是房地产企业销项税额中的主要部分。对卖房收入进行筹划，将从收入端直接达到减税的目的。例如，房地产企业在春节期间采用春节期间购房折扣，消费者按照折扣价购进房产，其所支付的金额总数减少，即房地产企业所获得的经济总额减少，即销项数额减少，直接降低增值税缴纳的基础数额。

5.5 免税项目固定资产分解抵扣

房地产企业涉及众多行业和税收类型，其中存在部分免税项目，房地产企业首先要明确免税项目是什么，而后合理利用免税项目，达到合理避税的目的。对于企业所持有的固定资产，房地产企业可根据实际使用需求，对其进行筹划工作，将长期的固定资产运用进企业的发展周期中，并根据一定的周期，对固定资产进行分解，将其纳入企业进项税额中，并在计算增值税中对其进行抵扣，对其进行合理筹划，减少实际缴纳的增值税额。

例如，某房地产企业构建用于市场生产、经营和管理的固定资产，此类用于企业增值的设备或其他类型的固定资产可划入进项税额中。房地产企业根据近期财务管理需求，对固定资产抵扣进项税额进行筹划。当企业某一阶段资金周转不开或存在资金困境时，可将固定资产纳入进项税额中，以购进设备所取得的增值税发票，直接抵扣部分增值税。其中需要注意的是，房地产企业所构建的用于出租、不用于自身工作的固定资产不能参与到固定资产进项税额抵扣中[3]。

5.6 及时掌握行业税收政策，一次性抵扣不动产

房地产行业在我国经济市场中居于重要地位，是经济发展和社会建设的重要组成部分。国家为了支持房地产行业的健康发展，根据不同阶段房地产的行情，对税收等相关政策进行动态调整，以满足房地产行业内企业发展的实际需求。房地产企业需要及时获取国家对本行业税收的调整态势，掌握最新的税收政策，并对该政策进行及时的解读和学习，将其应用于增值税筹划工作中，在政策允许的范围内，开展科学的增值税筹划工作。企业在利用税收政策，开展税收筹划工作时，不仅要关注当前阶段主要运用的税务类型和资产，还要重视不常用的资产，甚至是许久未进行筹划工作的资产。例如，在适当的时间段，对不动产实行一次性抵扣，重视各类资产在企业增值税筹划中的作用。

我国自2019 年4 月1 日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36 号印发）开始实行一次性抵扣不动产政策。原本分为两年抵扣不动产的政策被一次性抵扣取代，房地产企业可在当年完成全部不动产抵扣工作，防止多次抵扣工作不衔接导致的筹划工作割裂等问题。对于房地产企业而言，其一次性抵扣不动产，为当年开展的结算、核算工作提供了更为全面的税务信息。在新《规定》印发前，房地产企业分两年抵扣不动产影响其当年的资金结算和下一年工作计划的制定。

5.7 严格依照税法，进行合法的增值税筹划工作

房地产企业开展税务筹划工作最基本也是最根本的原则是严格依照税法的规定开展税务筹划工作。房地产企业在进行税务筹划时，要始终坚持“依法办事”的原则，始终将税务筹划工作控制在法律允许的范围内，进行合法的增值税筹划工作。

例如，房地产企业对财务管理部门的工作人员开展定期税法相关内容的培训工作，及时更新企业管理部门的税法知识和税法认知，以保证税收优惠政策和税法落实到企业具体的税务筹划工作中，严格依法筹税，防范税筹风险。

5.8 强化增值税筹划管理工作

房地产企业增值税涉及众多方面，其体系较为复杂，这就需要房地产企业组建专门的税务筹划部门，并培养一支专业的筹划队伍，为增值税筹划工作服务。其中，不能忽视的是与增值税筹划工作共同开展的管理工作，对筹划工作进行监督和管理，从而保证增值税筹划工作的有序进行，将不良的筹划行为约束在可控、可消的范围内。此外，强化增值税筹划管理工作，还将对筹划工作建立风险预警机制，并区分不同等级的风险响应机制，为管理者提供及时、准确的筹划风险信息，从而避免风险扩大，规避增值税筹划工作风险[4]。

结语：

对于房地产企业而言，增值税率的降低将大大减少企业的成本支出总量，对企业财富的积累具有重要的作用；加之，房地产企业缴纳的税务数量较为繁多，不进行增值税筹划工作，将导致企业无效税费支出比重增加，甚至影响企业生产经营过程中的资金周转和流动，不利于房地产企业的可持续发展。房地产企业首先要明确掌握国家的税收优惠政策和税收政策的调整，而后从销项税额和进项税额两方面着手，优化增值税筹划工作，以减少增值税支出。