□章春青

（桐城市吕亭镇农经站 安徽 安庆 231400）

农村宅基地属于农村建设用地的主要组成部分之一，关系到广大农民的居住问题，同时关系到我国广大农村经济的进一步发展。近年来，农村经济的整体发展推动农民生活水平不断提升，在乡村的发展过程中，农民改善居住条件的需求也越来越大，掀起了住宅建设的热潮，农村已经发生了翻天覆地的变化。这一全新的发展形势，给农村宅基地的管理带来了全新的挑战，出现了法律法规不健全、房屋规划意识薄弱、“空心村”、宅基地“超标”、管理手段相对滞后等一系列问题。

随着城镇化与城市化建设的持续推进，宅基地长期闲置以及“一户多宅”等现象持续存在，将在极大程度上造成农村宅基地资源浪费和耕地面积减少以及宅基地难以实现科学管理等众多现实问题。如何进一步规范农村的宅基地及其管理工作，已经成为乡村振兴战略实施过程中大力推行集约用地、提升居住环境的关键所在。

1 农村宅基地管理现状

宅基地的使用资格需要经过完整的申请和审批流程。宅基地具体包括住房、牲畜房、农机房、庭院等。宅基地使用权主要是指农村居民对宅基地的占有和使用权利。使用者为农村户口的，可无偿取得上述权利，具有社会保障和社会福利性质。同时，农户可以长期使用宅基地，这项权益受法律保护。如果农民房屋出现坍塌，还可以在原宅基地上修缮。宅基地的使用权依附于房屋所有权，也就是说，如果农民将房屋转让，则代表同步转让了宅基地的使用权。对于宅基地的具体用途，国家有严格的管理制度，不可私自占用耕地建造房屋，以保护耕地。

农村宅基地属于建设用地，直接关系到农民居住和农村建设及经济发展，是广大农村居民实现安居乐业的基础。农村宅基地管理的内容较为宽泛，包括宅基地的管理权、宅基地利用以及宅基地的规划管理、流转等，涉及乡镇治理、乡村关系、村级治理和村庄社会等层面。

我国《物权法》规定，农村宅基地归村集体所有，农民需要通过个人申请获得政府审批，才能获取符合标准的宅基地使用权。与此同时，还规定了宅基地的拥有数量，即一户拥有一处宅基地。根据现行法律的规定，市、县人民政府拥有宅基地的审批权。也就是说，获取宅基地需要经过完整的申请流程，整个宅基地的管理已经走向了规范化道路[1]。

2 农村宅基地管理面临的困难

2.1 宅基地管理的法律法规不健全，管理难度加大

近年来，国家非常重视农村宅基地管理，出台了诸多法律法规，但执行效力受到很大局限。在宅基地的有关法律方面还存在许多空白，导致许多宅基地管理工作存在无法可依的情况，加大了管理难度。《土地管理法》规定，每一户农户只能拥有一处宅基地，同时对于面积也有严格标准，但在实际中却出现了一户多宅、面积超出范围等情况。

与此同时，宅基地概念界定不清，没有明确规定哪些土地属于宅基地。农村出现了大量闲置的宅基地，法律法规中缺少有关的处理措施，在流转层面也缺乏相关法律指导。因此，宅基地的管理出现了较多不规范现象，加大了管理难度[2]。

2.2 缺乏全局思维，农村居民的房屋规划意识薄弱

长期以来，农村缺少对建房选址的重视，农村建房没有专门的人员进行统筹规划，许多乡村甚至没有村庄性规划，更谈不上建房规划。

一些发展相对较快的乡村虽然已经有了规划的概念，但在工作中难以执行到位，这主要与基层组织和农民的规划意识有关。受传统风俗习惯的影响，农村居民修建住房前会参考“风水先生”的建议，选址以自家便利性为主，而村庄整体缺乏规划，导致房屋建造难以兼顾村庄整体布局，使农村建房杂乱无章，不能有效利用宅基地。

2.3 进城务工和异地建房，出现许多“空心村”

随着人们思想观念的改变，当前农民工进城务工成为大趋势，农村常住人口发生巨大变化。农民收入提高之后，逐渐搬入城市居住，使得农村出现大量闲置房屋，导致农村宅基地的利用率降低。另外，农民可以无偿使用宅基地，部分农民在建房的过程中会多占土地，还有部分村民为了交通便利，将房屋搬迁至交通主干道旁边，但旧房子并没有拆除，导致大量房屋浪费，甚至出现了“空心村”[3]。

2.4 老宅基地空闲，“超标”新宅基地增多

宅基地是农民安身立命之所在，属集体所有，经营管理权归属集体。根据相关法律规定，农民拥有宅基地的使用权是国家为农民提供的基本社会保障，但部分农户却把宅基地看作资产，没有经过合法程序任意扩建，甚至占用土质良好的耕地违法搭建。

随着农民收入提高，部分村民热衷建房，导致新宅基地不断增多，但旧宅基地仍保留，出现了许多空闲用地。

2.5 经费投入有限，宅基地的管理手段相对滞后

宅基地管理受到规划管理、生产水平等因素的直接影响，执行起来难度非常大，而在实际工作过程中，具体的工作人员较少，缺乏充足的经费保障，导致管理手段等相对滞后，难以满足新时代背景下的宅基地管理需求。例如一些乡镇级单位因经费有限，不能配备交通工具，监管宅基地异常不便，耗时较长，管理效果不佳。一些违法建筑很难被发现，即使被发现，也因为客观原因难以改善现状。

3 农村宅基地管理路径

3.1 健全法律法规，促进更大范围的土地流转

在建设初期，农村宅基地管理制度规定不能流转使用权，在很大程度上起到了维护农村社会稳定的作用。但这一规定也造成农村宅基地不能参与市场交易，限制了农村的繁荣发展。

在市场经济条件下，土地流转已成必然，应该出台相关的法律法规，通过选择试点单位，在实践中积累经验，探索拓宽市场交易的管理模式，例如城镇居民购置农村闲置的宅基地，提高空闲宅基地的使用率。同时，在市场以及宏观调控方面出台相关法律法规，例如宅基地的转让、出租等，保证宅基地流转、出租之后，农民有最基本的生活保障[4]。

3.2 “无偿使用+有偿使用”，控制新宅基地“超标”

将无偿获得宅基地转变为“无偿使用+有偿使用”并行，对超出的部分采取有偿制度，减少闲置土地，实现土地管理集约化的目的。部分农民考虑到超标需缴费，则会谨慎提出申请，有利于宅基地的优化管理。在有偿使用方面，要通过对农用地进行分级评估，结合实际使用的宅基地面积，确定超标部分应该缴纳的租金。

对于超占宅基地的问题，需要通过行政手段收回，利用交宅、交钱的双向机制有效调控农村建房，在一定程度上规范了宅基地的管理，进一步保护国家的利益。

3.3 重视宅基地建房规划指导，改善农村整体面貌

针对农村建设无序的状况，要加强规划观念的普及，通过宣传和管理手段，完善宅基地规划管理制度。宅基地的规划应经过严格的审批，充分发挥规划的指导作用。

同时，要从实际出发，控制建房规模，采取符合农村长远发展的规划策略，加大对基础设施的投入，保证既能有效管理土地，又能改善农民居住环境。在执行层面，规划方案通过后就要严格执行，采取完整的执行策略，尽力改善农村的整体面貌。

3.4 加大监管力度，打造强有力的宅基地管理执行队伍

所有策略的实施都需要强有力的执行力，需要执法人员参与，将各项政策落到实处。因此，要加强对执法人员的培训，提高法律意识，掌握正确的方法，严格执法，杜绝不良现象的发生。

执法人员要对宅基地实施动态化监管，及时发现非法占用等问题并进行解决，还可以发动群众监督，增强执行效力。村干部作为宅基地管理工作的第一关，是直接参与者，要加强对村干部的鼓励，提高其积极主动性。

4 结束语

农村宅基地的管理工作非常重要，与农民切身利益密切相关。同时，这也是一项复杂、系统的工程，如何管理好农村宅基地直接关系到农村发展和国家土地资源保护。

对农村宅基地进行有效管理，对于统筹城乡发展、土地集约化管理以及新农村建设具有重要意义。因此，各地应在遵循相关法律法规的基础上探索更多行之有效的宅基地管理办法，持续规范宅基地管理工作，稳步推动农村可持续发展。