房地产开发企业财务数据涉税风险研究

2021-11-25龙庆

大众投资指南 2021年6期

龙庆

（贵阳市医疗健康产业投资股份有限公司，贵州贵阳 550000）

税收作为房地产企业经营过程中重要的现金流出项目，是继土地成本、开发建设成本后的第三大成本支出项目。房地产项目主要涉及三大税种，即增值税、土地增值税和企业所得税，各税种存在预缴且纳税义务发生时间存在差异。此外，还涉及一些小税种，如土地使用税、印花税、契税、房产税等，税收种类多，对房地产财务人员的专业能力要求较高，因此涉税管理已成为房地产开发企业的重点管理内容之一。目前国际和国内经济快速发展，我国的税收政策随之修订和完善，加上我国会计准则逐渐与国际会计准则趋同，带来的税会差异越来越大的背景下，做好房地产企业税务风险防控工作是非常必要的。本文将进一步对房地产开发企业财务数据应注意的涉税风险进行探究，通过有针对性的措施建议，促进提升房地产开发企业的涉税管理能力。

一、房地产企业加强涉税风险分析的重要性

在房地产企业经营发展中，通过对涉税风险的分析，落实好纳税筹划工作，可以帮助企业控制成本，减少税务成本支出。纳税筹划是指在国家税法要求范畴内，为了缓解企业税负压力，对企业各项经营活动提前规划，以实现节、退、缓的税收方案。实施纳税筹划工作的目的就是保证企业纳税的合法性，减小涉税风险，维护企业自身利益。

通过对纳税筹划进行分析，其展现的价值有：首先，减少企业税负。在企业股权转让或者重组中，通过提前规划，能够减少企业税负。其次，通过纳税筹划，能够延缓纳税。延缓纳税即通过提前规划和安排，将企业当期应该缴纳的税务延迟处理。由此可知，纳税筹划能够帮助企业减少或推迟纳税支出，增加企业经济效益。但是在纳税筹划中，也会面临一定涉税风险。只有明确涉税风险产生原因，采取有效措施进行防范和控制，才能减少涉税问题出现，给房地产企业稳定发展提供良好条件。

二、房地产企业需要注意的税务风险

（一）隐藏预收账款

现阶段，大部分房地产企业为了减少纳税，将获取的购房者已付房款计入在其他付款或者短期借款等科目中，没有真实反映在预收账款中，或者通过关联交易形式隐藏在预付账款中，导致应该在当期及时纳税的税基转变成企业的往来流动资金。

（二）成本分摊不清晰

对于房地产企业来说，在房地产项目开发中，具有开发周期长、投资金额大等特点，存在并行开发多个项目，在成本分摊上比较混乱，在结转成本过程中，没有按照权责发生制要求做好会计核算工作。在计税成本的归集和分摊上，存在成本对象划分不合理、公建配套分摊不合理，以及预提成本不符合税法要求等问题，导致当期缴纳企业所得税出现偏差，引发较大的税务风险。

（三）未及时结转毛利差

房地产财务人员应识别完工产品，并准确计算完工产品的实际毛利额，及时结转和调整预计毛利额和实际毛利额的差额，并将差额纳入当期应纳税所得额中缴纳企业所得税。其中结转的计税成本核算的终止日为次年的5月31日前，大多房地产企业存在未按税法要求结转计税成本，延迟确认实际毛利额，造成当期少缴企业所得税的涉税风险。

（四）未参与合同涉税条款会签

大多税务问题是业务搭建过程中忽视了合同涉税条款而引发，如土地出让合同中对土地交付时间的约定，影响土地使用税的纳税义务发生时间；销售合同中分期业务的各期收款时间节点，影响增值税是否及时预缴等。实务中，房地产企业涉及各项经济合同，如财务人员未能参与合同会签拟定，则会导致“业务、法务、财务、税务”无法统一融合，引发税务风险。

（五）税率调整引发发票风险

2019年度税收改革重点为税率下调、抵扣国内旅客运输服务、加计抵减政策等，如财务人员对税收政策未能及时学习，导致企业涉税风险。税率下调对房地产公司来说，对发票的取得和开具都影响很大。进项端方面，如何判断正在履行的施工合同结算时应取得何种税率的发票；销项端方面，在开具给购房者发票时应适用何种税率。增值税为链条式抵扣，如上游发票开具有误，财务人员审核发票出现偏差，同样会带来税务风险。

三、房地产企业涉税风险解决对策

（一）从会计科目中寻找异常数据，进行税务风险的合理规避

1．货币资金科目

货币资金科目期末余额较高的情况下，应该对比现金流量表中的经营性活动的销售商品现金流入、企业所得税申报表中特定业务计算的应纳税所得额，综合分析企业的预收账款科目，重视企业本期货币资金增长数额和预计毛利率是否正确纳税申报。货币资金科目期末数额比较小的情况下，分析是否会存在货币资金不入账的情况。

2．应收账款科目

重视是否存在长期挂账或者虚开发票的状况，使得在确认收入过程中，增加自身债权而不能及时收回，导致坏账在税前无法扣除的涉税问题。强调应收账款期末余额是否合理，避免企业把后期的预收款项均计入在应收账款科目中。

3．其他应收款科目

关注是否存在长期挂账现象，是否属于借款，借款人是否为股东，是否应扣缴个人所得税，判断预付账款业务发生时间、本质和主体是否为关联企业。

4．固定资产与投资性房地产科目

强调固定资产分类折旧，是否出现随意调整固定资产折旧的状况；电梯、中央空调等无论会计账簿如何记录，均应计入在房产原值计算缴纳房产税；投资性房地产公允价值计算，在公允价值模式计量下，应注意调整其折旧的税会差异。

5．预收账款科目

房地产企业预收账款是增值税、土地增值税和企业所得税的税基，房地产所缴纳的税费，在我国税收征收中占有重要位置。房地产企业应区分老项目和一般计税项目，按不同的税率、征收率正确申报预缴和缴纳增值税；正确区分不同的业态，根据不同的预缴率申报土地增值税；结合各地对毛利率的规定，正确申报预缴企业所得税。

（二）建立全员税务知识培训机制，树立全员税务风险意识

社会发展，税务体系不断改变，如2016年我国实施的全面“营改增”政策，以及2019年的税改政策，给各个行业经营发展带来一定影响，要求财务部及其他部门努力学习最新发布的税收政策，并了解和房地产行业相关产业的税收政策，如建筑行业、金融行业等。针对一些新发布的税收政策，企业应安排所有人员进行学习，让企业管理层对财税政策充分重视，明确国家税收改革给企业税负带来的影响，并思考该政策对上游企业造成的影响，从而思考建安成本、开发成本投放是否合理，主动调整经营业务流程，以更好迎合税务政策改革要求。对于其他部门，应主动学习税务相关的知识，加强涉税风险的把控，强化风险管理意识，树立正确的思想理念，将涉税风险防控作为本部门工作职责，给房地产企业经营发展创建良好条件。

（三）健全税务风险管理的内控制度

1．建立税务管理风险内控制度

房地产企业应结合税收改革要求，科学构建税务管理内控体系，在财务部门中，设置规范的税务管理岗位，条件允许的企业可以成立专业的税务管理部门，配备专业的税务管理人员。如果是集团企业，需要配备税务总监，负责企业税务事宜。在建立税务管理风险内控制度时，应做好分工明确，职责合理，让不兼容岗位充分分离，形成良好的管理格局。

2．研究相关税收政策

财务部门或者税务管理部门应定期组织安排学习工作，收集和房地产企业相关的税收政策，条件允许的房地产企业可以在内部成立税务政策调查中心，负责对国家最新发布的税收政策进行调查和研究，明确其给企业造成的影响，动态了解各种税收政策变化，从根源上减少涉税风险出现，给房地产企业健康发展奠定扎实基础。

3．发挥企业税务管理人员的动能性

企业涉税工作人员应定期参与到房地产项目建设活动中，将税务管控前置到业务前端，如参与项目立项规划等各项证照办理、工程建设成本、销售政策等，针对各阶段房地产项目中涉及的涉税内容，提前进行预测和分析，从中找出可能存在的风险问题，及时预警，采取有效措施进行处理。

4．促进与税务征收机关的信息互动

（1）与税务征收机关保持信息沟通

对于每个房地产项目来说，具有特有特点，在日常涉税业务处理中，如果面临税收政策变化、税率调整等问题，应该及时与税务部门交流，真实反映出企业在税务活动中存在的问题，及时取得主管税务机关的事前辅导，防范涉税风险。

（2）优化纳税服务，提高服务质量

税务部门应对房地产企业税务人员进行组织培训，提供政策辅导，让其对国家最新发布的税收政策有充分了解。税务部门可以采取各种方式和渠道，对房地产企业进行税务宣传，利用税务网站，建立宣传专栏，或者在房地产企业中建立微信群，普及税收知识，帮助房地产企业纳税意识的提升，规范纳税行为，及时化解税务风险问题。