游前勇

（宜宾鲁能开发（集团）有限公司，四川 宜宾 644000）

房地产市场化改革以来，长期的高速发展使得房价迅猛上升，目前高房价带来的社会问题日益凸显，在“房住不炒”的楼市调控总基调下，国家对房地产调控政策日益加强，提高了房地产开发企业融资的门槛，限制了其融资渠道，这些措施将会对企业的融资产生较大影响。

一、房地产开发企业融资概述

房地产开发企业融资是指其利用各种可能的融资方法、工具，为房地产投资开发、经营和购买等活动筹集、融通资金的过程，主要包括内部融资、房地产信贷及资本市场融资。根据国家统计局发布的《2020年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》，今年1-11月份，房地产开发企业到位资金17.11万亿元，资金仍是推动房地产稳健发展的关键因素，缺乏稳定的融资渠道，极易导致房地产开发企业因资金链断裂而破产。

二、我国房地产开发企业主要融资方式及特点

（一）内部融资

企业内部融资是指企业筹集内部资金的融资方式。房地产开发企业的内部融资方式主要有企业自有资本金、集团内部借款、员工内部跟投资金等。在目前房地产开发企业普遍采取“高周转”的开发模式下，内部融资日益成为房地产开发企业资金来源的重要组成部分，同时也是企业进行外部融资的基础。根据监管规定，“对项目资本金比例达不到 35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”。内部融资具有风险较低、成本较低、融资自主性强的特点，但是内部融资的规模受到企业自身的状况及盈利能力的限制。

（二）银行贷款

我国房地产开发企业融资最主要的方式是银行贷款。贷款方式主要有开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷等。根据规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款，因此，开发贷是房地产开发企业获取银行贷款的主要方式。房地产开发贷款是指商业银行向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，具有风险小、成本低、资金来源稳定的特点，成为房地产企业最受欢迎的融资方式。虽然银行贷款存在许多优势，但过多地依赖银行贷款会增加企业融资风险。银行对房地产企业的贷款很大程度上建立在对未来房地产价格持乐观态度的基础上，银行贷款无形之中将房地产企业与银行的利益捆绑在一起，而银行开发贷受政策监管严，且贷款期限较短，一旦国家出台新的调控政策，压缩开发贷规模，房地产开发企业销售回款不及时，不能按期偿还贷款，将会极大降低企业信誉甚至导致企业资金链断裂。

（三）资本市场融资

资本市场融资最主要的方式是通过股票市场和债券市场融资。股票上市融资是指股份有限公司通过对公众发行公司的股票以获得资本的融资方式。房地产开发企业上市融资除能够快速筹集大量的资金外，还可以提高企业的知名度，为企业带来良好声誉，且通过上市获得的资金属于权益性资金，没有还本压力，资金使用限制少。但上市的要求比较严格，对企业的注册资本、经营规模、盈利能力等都有严格的限制，一般都是资本雄厚，企业实力较强的公司才可能成功。目前我国房地产开发企业9万多家，截至2020年11月底，在A股、H股上市的只有235家。债券融资是以企业自身的经营或者信誉作为担保，向资金持有者有偿借用资金并按约定的利率在规定的期限内按期还本付息的融资方式。债券融资较银行贷款具有融资额度大、筹资对象广泛、融资成本低的特点。由于我国债券市场不完善，债券融资对企业的信用要求较高、还款约束强且发行手续繁琐，发行债券对企业的净资产、盈利能力、筹集资金的用途等都有严格的要求。受房地产宏观调控政策的影响，2017年后债券融资用于商品住房、商业综合体等商业房地产开发项目正式叫停，国内商业房地产债券融资逐步冻结。

三、目前我国房地产开发企业融资现状

（一）受政策影响大

房地产业的过度投资及房价的快速上涨，会引发各种社会问题。为控制房价，保持行业的健康发展和社会稳定，央行、银保监会、证监会针对房地产融资监管政策不断趋严，推出了多项规定细则，通过暂停房开企业IPO、限制商业地产的债券融资等措施压缩房地产企业在公开市场渠道的融资。2020年8月，央行与住建部联合推出的“三道红线”监管新规，对房地产企业融资过程中的资产负债率、净负债率、现金短债比提出要求，一系列宏观调控政策是对中央“坚持房住不炒”精神的具体落实，将成为众多房企融资的转折点。为抑制房价过快上涨，未来一段时间房地产融资政策将继续收紧，融资成本和难度都将会继续增大。

（二）融资渠道单一

融资渠道单一一方面是目前我国房地产融资策略最突出的问题。这种单一性是目前我国房地产开发企业绝大多数仍为中小房地产企业，企业销售额、盈利能力有限，难以满足其他融资方式的要求，只能向银行贷款。另一方面我国银行业发展相对成熟，国家监管力度更大，有一套政策保证贷款人的利益和资金的安全，且银行贷款具有资金来源稳定、筹资风险和成本低等优势。但房地产开发企业过度依赖银行信贷资金，会挤占银行信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资风险行为。为全面有效防范房地产“灰犀牛”风险，国家加大了对房地产行业融资活动的监管力度，贷款审核要求更加细化，通过银行贷款融资也将变得更加困难。

（三）与企业自身发展规模联系紧密

随着行业的发展，房开企业集中度进一步提高。根据国家统计局、中国指数研究院等机构发布的统计数据，2020年1-11月份，全国商品房销售额14.90万亿元，前百强房企总销售金额11.52万亿元，占了市场份额的77%。规模较大的房企，拥有较大的市场份额，更高的利润率，企业组织构架更加规范完善，能抵御更强的经营风险，投资者的信心也就更强，从而能够通过各种渠道进行融资。随着行业调控力度的加大，房地产行业洗牌加剧，行业集中度进一步上升，未来许多中小房地产企业不得不以破产或被并购的方式出局。

四、房地产开发企业冲破融资困境的建议

（一）加强资金预算管理，提高资金使用效率

根据优序融资理论，房开企业为新项目融资时，应优先考虑使用内部的盈余，其次采用债券融资，最后才考虑股权融资，即遵循内部融资、外部债权融资、外部股权融资的顺序。房地产开发企业要做好资金预算管理，提升自身资金管理能力，控制资金总体规模，避免盲目融资。实行资金集中管理的集团化公司，可以通过采取集团授信贷款，内部资金拆借等措施实现对成员公司资金的集中调控和统一管理，平衡各项目公司的资金量。在房地产项目开发建设中加快企业自身资金流转速度，可以考虑结合企业自身实际建立对应的资金管理制度和流程，明确项目开发建设过程中资金收支的重要节点，将整个资金管理流程落实到每一个细节，要从根本上加快资金回笼速度，合理控制资金支付，提高资金利用率，从总体确定最优融资规模。

（二）科学开展管理，全面促进产业转型

房地产行业经过三十多年的高速发展，市场将逐渐由增量为主转变为以存量为主的发展新格局，原有的高杠杆、高周转和高拿地的运营模式难以持续，原有的高杠杆发展模式既难以适应监管的要求，也难以适应房地产市场发展自身的需求。面对新的形势，众多龙头房企已经向文旅、医疗、教育、养老等新型地产转型。在这种运转模式中，房地产企业要科学开展管理，通过自身的转型，面向“十四五”以及更为长远的周期，服务更多群体，不能拘泥于传统的商业地产、住宅项目的开发，要把目光看向国家扶持的一些绿色、科技、环保、农业、民生等房地产细分市场上，通过政策获取更多的融资支持。

（三）开拓新的融资渠道，提高融资多样性

房地产行业的融资除了传统的银行贷款、发行股票、债券融资外，随着我国金融市场的日益完善，房地产开发企业有更多的融资渠道和金融创新工具可供选择，其中发行规模较大的当属以房地产投资信托基金（REITs）、商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等为代表的资产证券化产品。根据中国资产证券化分析网（CNABS）数据显示：自2014年4月国内首单私募REITs产品“中信启航专项资产管理计划”发行以来，截至2020年12月10日，国内已发行173单CMBS产品，规模3，918.99亿元，81单私募REITs产品，规模1，474.88亿元。资产证券化发行方式更为灵活，极大改善了房地产行业的融资机构，优化了房地产企业资金来源。随着资产证券化产品在国家顶层设计的不断推进下，各项政策逐步完善，资产证券化将会成为房地产行业新的融资方向。

五、结束语

受国家对房地产业宏观调整政策的影响，房地产开发企业的融资将会变得更加困难。房开企业要结合自身实际，提高资金利用效率，运用各种手段降低融资成本和风险，同时要利用好各种金融创新工具，突破传统融资模式的局限，提高融资多样性。