梁秀静

（阳泉煤业太行地产投资管理有限公司，山西 阳泉 045000）

十九大报告中明确指出：“要加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度。”在机遇和挑战并存的大环境下，房地产企业必须将资金管理贯穿于整体开发流程中，同时还要引入创新发展思路及模式，实现房地产企业的跨越发展。

一、房地产企业资金管理概述

（一）房地产企业资金管理的含义

房地产企业资金管理包括资金的筹集、资金的合理使用和加速资金的回笼。资金管理是财务管理的重要组成部分，房地产企业要管好用好资金，需要结合行业及公司的实际情况，确定本企业合理的资金结构，以获得较高回报，促使资金快速流动，以实现企业盈利最大化。

（二）房地产企业资金管理的重要性

房地产是资金使用密集性最强，资金流动最频繁，资金使用额度最高的行业。首先，资金管理工作贯穿于房地产企业开发的全过程。所以，加强资金管理、控制资金风险，并且提高资金使用效率，已成为房地产企业必须面临和解决的重要课题。其次，房地产企业通过合理有效的筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽资金渠道，从而最终达到促进企业经济效益提高总目标。最后，加强资金管理是企业财务管理工作的重要组成部分，是房地产企业生存发展的关键，也是增强企业竞争力的关键所在，对企业的各项经济活动起着重要影响作用。

二、房地产企业目前资金管理存在的问题

众所周知，房地产企业属于资金密集型行业，项目前期资金投入量大，项目投资回收周期长，受市场与宏观政策影响较强的特点，不论是中小房地产企业还是集团化房地产企业都存在着自身资金管理困难。

（一）投资决策前未能充分考虑项目情况与资金的关系

一方面，目前，房地产企业项目销售价格持续上涨、资金迅速回笼、现金流充裕、项目利润高等“错觉”，再加上土地资源的稀缺性，导致房地产经营者在新项目投资决策时忽视了对行业发展趋势的预判和对投资项目实际情况的详细分析，往往是有项目就投资，项目只要有现金流入就不断增加投入，而不注重由于资本成本的增加，使得项目的利润不断降低的结果。另一方面，当项目出现资金短缺、现金流趋紧时候，没有冷静的分析出现问题的原因，而是单纯为确保项目现金流的持续而不惜引入高成本资金，给项目乃至公司的下一步可持续发展埋下了隐患。很多房地产项目最终经营情况不佳，关键是在项目前期未能统筹考虑、全盘谋划，项目盈利能力差在项目初期就形成了。

（二）单纯依靠银行融资方式很难支撑房地产企业的发展

目前，我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资金、银行贷款、股权融资等形式。一方面，房地产企业从项目购地、前期准备、动工建设等整个生产过程中都需要资金支持，但是为了防止房地产泡沫的产生，房地产企业需达到“四证齐全”的情况下，才可以申请项目开发贷款，在此之前必须以企业自有资金支付前期各项支出。很多情况下，即使项目达到了“四证齐全”的条件下，中小房地产企业也很难融资。另一方面，金融机构从自身管理要求及风险把控要求等角度出发，对房地产企业实行“白名单”管理原则，只有排名比较靠前的“百强房企”才有可能进入金融机构白名单，房地产金融市场的“二八法则”尤为明显。而中小房地产企业面对实际的资金需求，只能通过信托、基金甚至民间借贷等较高成本的资金解决资金需求，加大了中小房企资金成本，削弱盈利能力。

（三）各种监管政策使房地产企业资金趋紧

为了确保民生问题，保证项目正常运转，同时防范中小房地产企业出现经营困难，而导致“烂尾楼”的情况发生，房地产监管部门要求大多数房地产企业在项目开工前缴纳一定比例的保证金。而对于排名靠前的房地产企业可以少收或者免收各类保证金。在这种情况下房地产企业中的“马泰效应”又非常凸显，房地产企业资金也更加紧张。

三、提高房地产企业资金管理水平的对策

房地产资金管理贯穿于房地产开发的全过程，面对房地产企业的资金管理难题，要结合不同的开发阶段的特点制定不同的资金管控方案有针对性的解决企业面临的资金难题。同时，房地产企业的资金管理还需要引进创新管理思路，在新思路、新方法下大力推进房地产企业发展。

（一）强化开发项目前期的可行性研究，理性投资决策

首先，房地产企业项目开发具有投资金额巨大、开发周期长的特点，易受到外部环境和因素的影响。房地产项目投资具有综合性、复杂性、专业性的特点。项目开发前应详细分析项目地块的机会点和劣势，同时认真研判项目地块的各项指标的配比情况，在设计阶段通过合理布局开发产品，将投资大、去化难的指标压缩到极致，从项目规划前期就开始加大项目盈利空间。其次，在项目开发前期从项目实际情况出发，客观、科学地安排整个项目建设周期，科学合理预测建设周期和销售回款期，充分考虑房地产企业资金监管限制因素，最终得出切实可行的项目融资计划。再次，为确保融资计划的实施要全方位调动企业各种资源确保融资渠道畅通，避免投资决策中只重视收益不重资金保障的短板思维。此外，该阶段关键是平衡好回报与风险，应充分考虑货币的时间价值和风险价值，采用净现值法、内含报酬率法、投资回收期法等先进的投资决策工具进行测算。因此，房地产企业应组建一支具备专业分析能力的投资决策团队对项目的投资可行性、项目估算进行分析，协助企业进行资源配置，优化保证项目投资的有效性。最后，房地产企业还要引入投资决策事中监督机制，即以项目投资决策分析模型为基础，以现金流量为线索，对投资决策的项目进行过程中的各项指标进行监督，以此及时发现经营中资金状况，及时查找原因预防出现资金问题。当一个项目建设完毕后，对项目投资决策进行后评价，并将评价结果与投资决策团队考核挂钩，以此提升企业高管人员资金风险意识，同时使得企业对整个项目投资管理形成完整的管理闭合圈，为新项目建设积累开发经验。

（二）不断拓宽融资渠道，创新融资方式

房地产企业前期做好项目可行性研究，到了实质投资阶段就是资金筹措阶段，这一阶段房地产企业需要全面拓宽融资渠道，突破过于依赖银行贷款的束缚，通过多元化的融资方式来满足项目资金需求。无论是银行融资还是非金融机构融资，首先，房地产企业必须要苦练内功，不断提升企业资产管理能力，保持良好的项目运营能力和经营业绩，为积极拓展多元化的融资渠道奠定基础。其次，房地产企业可以开拓股权再融资、信托融资、债券融资、房地产私募基金等方式实现改变资本结构，分散融资风险，降低融资成本的预期目标。现在越来越多的房地产企业涉足产业基金，产业基金有望成为下一步房地产企业主流融资模式，产业基金除了解决资金链紧张、紧缺的问题，还有助于企业转型，助推房地产向产业的上下游延伸。再次，中小房地产企业可以通过股份制或股份合作制形式进行融资。例如，房地产企业可以吸收有意向的投资合作方，按出资比例分配持股比例，实行股份制或股份合作制，达到拓宽融资渠道的目标。最后，房地产企业进入新地区开发，对新开发地区的房地产市场比较陌生，一般会选择与当地有开发实力的房地产企业联手开发。这样新入围的房地产开发企业有机会对新拓展领域进行深入了解，而当地的房企则有机会吸取对方企业提供的资金及对方企业先进的管理方法等，双方最终达到互利共赢的目标。

（三）合理运用国家政策，加速房地产企业发展

国家允许房地产企业预售，即在项目未达到交房条件下对外销售，预售制度对项目资金紧张起着重要的缓解作用。首先，房地产企业要抓住预售这一关键节点，通过科学合理组织施工，集中优势力量，争取尽早达到项目预售节点，实现资金尽早回笼。其次，现阶段我国大部分购房人选择的是按揭贷款购房，按揭购房至少占到总购房人的60%左右，房地产企业要及时了解当地银行按揭政策，尽量争取签约放款等方式缩短按揭回款周期。最后，在这段时间内，房地产企业还要及时了解当地监管部门的资金监管政策，在开发前期，尽可能地使开发项目达到监管部门优惠政策的要求，可以少交或者免交各类保证金；对于未达到监管资金返还要求的，通过合理组织施工，加快相关进度，争取早日达到监管资金退还节点；对已达到监管资金释放条件的，要熟悉办理监管资金退还各种手续流程，争取早日释放监管资金，减少因监管资金对企业发展的影响。

四、结束语

资金风险是客观存在的，保证资金的顺利周转是房地产企业发展的基本需求。房地产企业可以通过一系列的措施在不同的阶段采用针对性的管理措施，将资金风险控制在合理范围之内。房地产企业还应该注重创新发展，建立独立的资金管理体系，将创新管理融入资金管理中，为企业运行提供安全保障。