文/曹志东 徐鹏（.上海交通大学、广微控股集团；.启迪协信科技城投资集团产业研究院）

当前的中国房地产业已经稳稳站上了15万亿的销售额规模，是名副其实的支柱产业。随着国家和行业的发展、近年来科技进步、消费升级以及社会结构的变迁，房地产也面临着企业整合和发展战略的分化。其中四个大趋势比较深重地影响了整个行业。

房地产行业竞合转型的大势：近年随着行业差别化调控和城市化的延伸，覆盖1-4线城市的销售周转型开发商增长迅猛，“3000亿俱乐部”已经超过10家，中型开发商纷纷转型为房子里面内容的营造者和运营商。

涉房国企混改进入深水区的大势：央、地、系统内的国企混改进入到了含有重资产企业的深水区，并购交易的案例层出不穷。

物理空间营造支持科技创新的大势：国家对科技创新的持续、巨大投入和鼓励，客观上需要场所、金融、政策等多方位支持，而房地产企业具有与生俱来的高金融流量和大量持有物业的特征，非常适合成为新的辅助力量。

社会形态升级的大势：随着移动互联网和物联网技术的深度应用，除了传统行业纷纷被改造，人们的生活、消费习惯也大大改变，形成了工作、家庭、社区“3D生活”的集成状态，对社会单元的形态提出了便捷、集约、互利的升级要求。

近年来，为行业所瞩目的协信控股和清华启迪两大多元化集团的地产资产的重组合并案例，较好地诠释了房地产企业应对上述四大趋势的战略转型。

一、协信控股的“商住产集成一体化”经营模式

协信控股集团创建于1994年6月，经过多年的深耕突破，从区域性住宅开发商发展成为全国性的不动产投资、运营、管理专家和金融资产、科技资产的控股集团。依托专业、透明、规范的企业机制，协信高效经营、开拓创新，项目覆盖环渤海、长三角、珠三角、成渝版块都市圈，遍布北京、上海、天津、深圳、重庆等20多个重点城市，管理资产规模超过1000亿。协信紧扣市场发展态势，寻求企业突破发展，确立了“不动产是基础、金融是桥梁、科技是未来”的多元发展战略，以商业+产业的经营能力为核心，通过商业、住宅、产业一体化的全产业链，持续创造不动产价值；同时，在营造的项目中以”投资+运营”相结合模式打造科技领域专业核心平台，获得相应的产业运营和投资回报。

20多年精耕细作，“协信+”的驱动力，让协信从精品住宅建设者逐步成为商业地产、产业地产、品质住宅的综合性城市运营专家，多元化的产业整合运营，这便是协信高质量发展的核心竞争力之一。协信的开发基本功已经比较成熟，因此更为关注“房子里面的东西”，要把房子的价值做起来。首先，与收购物业时的价值相比，经营后价值提升幅度颇为乐观，甚至比单纯投资建设更划算。其次，拿了物业之后再提升其价值，相当于达到了两倍的开发规模，这亦是经营提升价值的重要意义所在。这与近年来国家提倡供给侧结构改革的策略不谋而合，以新技术、新产业、新业态、新模式为核心，加快新旧动能转换，推进产业结构优化升级与转型。市场上房地产企业纷纷转向多元化产业，文旅小镇、产业园区、长租公寓等一时间备受瞩目，此时距协信布局多元化地产业务已有十多年。

协信对外宣贯的战略主张“商住产一体化”有一个更加“洋气”的名称—“ICR3”(图1)，这是协信成立20周年之际，清华大学房地产研究所量身制定的核心发展战略。产品质量升级，产业结构调整，多元业态发展成为时代主旋律。对“价值内容”的专注，让协信能够以“3D 城市运营商”的视角去审视每一个项目。融合商业、住宅、产业，建造现代化城市综合生态社区，并投资运营其中的优势产业，在城镇化进程中，推动更多价值聚变，提升企业溢价。

图1 协信集团核心发展战略

二、清华启迪的产业报国和科技创新基因

启迪控股成立于2000年7月，其前身是成立于1994年8月的清华科技园发展中心。启迪控股是一家依托清华大学设立的综合性大型企业，是清华科技园开发、建设、运营与管理单位，是首批国家现代服务业示范单位。公司旗下直接投资及控参股企业300多家，总资产超过1000亿元人民币，为我国首个千亿级科技服务企业。多年的发展过程中，启迪也积累了大量房地产资产和更多科技产业对创新空间的需求。

在“致力于成为科技服务业的中国引领者和全球典范”这一总体目标下，启迪控股依托已经形成的科技园区和新型城镇化建设平台，金融资产管理平台，创新研究与咨询平台，以亚都科技、清华阳光、启迪环境为核心成员企业的实业运营管理平台，逐步形成了地产、金融、酒店、实业、教育、传媒等多位一体的业务架构，已经成为中国新型城镇化进程中的一支生力军，成为拥有丰富经验和智慧、具备全面业务能力的科技服务提供商。

三、重组合并的时代意义和综合优势

房地产行业发展进入白银时代，业态日趋多元化，收益性房地产所占比重上升。传统房地产企业纷纷谋求转型，房地产业的资金逐渐流向实体经济，比如恒大收购很多国外汽车零部件企业大举进军新能源汽车，碧桂园从2018年开始布局机器人产业、引进相关研发团队与企业进驻园区。同时，城市空间结构演变、生活模式调整，促进综合性开发运营成为主流。中国一二线城市在营商环境、人才储备、政策扶持、城市环境等各方面产业要素，均有着其他地方无可比拟的优势，“智能制造”与“数字经济”等新兴产业的核心要素也不再是人力和土地成本，而是技术与人才、研发与创新，中国创新人才城市与经济发展核心城市逐渐重合，产城融合的城市功能成为新趋势。

恰逢房地产行业发展进入新的阶段，中国科技服务业发展也是朝气蓬勃，方兴未艾，随着“大众创业、万众创新”的提出，科技创新上升为国家战略。《国务院关于加快科技服务业发展的若干意见》提出，到2020年科技服务业产业规模达到8万亿元。科技城、科技园作为承接创新战略，承载科技型中小企业的重要载体，随着中国科技产业黄金发展期的到来，科技地产物业需求也将大量出现。同时，金融环境的转变，产业地产与金融的关系进一步深化，也为科技地产提供了良好的发展环境。在投资端，由于科技地产本身具备的市场与公共事业双重属性，权益类融资更加多元化，融资渠道更加丰富。可以通过采用合资、PPP等多样化的方式与政府合作，也可以吸引实体企业直接用土地、资金锁定物业回购等方式直接入股，还可以吸引基金、保险等社会资金以股权、债券等方式接入前期投资开发。同时，对于科技园区运营所需要的自持部分，伴随ABS、REITs等资产证券化政策的推出与市场的成熟，有利于项目整体的长中短期利润的平衡。

另外，国有企业发展混合所有制经济意义重大，要确保这项改革平稳有序推进、取得实效，提高国有资本配置和运行效率，优化国有经济布局，增强国有经济活力、控制力、影响力和抗风险能力，主动适应和引领经济发展新常态，实现各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展，夯实社会主义基本经济制度的微观基础。真正使混合所有制经济成为基本经济制度的重要实现形式。鼓励企业间跨领域、跨体制合并重组成为大力发展混合经济的一种重要的方式。

在如此恰逢其时的时代背景下，启迪控股与协信控股通过地产资产和科技服务业务的合并重组，通过集合清华启迪控股在品牌、资源和项目储备方面的优势和协信集团在地产项目投融资的整合、运营和开发管理方面的优势，致力于科技园区的投资、开发和运营，短时间内取得了1+1大于2的成效，成为房地产企业转型，服务于实体产业的一个典范，也为中国混合所有制改革的推动提供了一个案例。

具体操作中着眼于启迪协信的长远发展，双方约定由启迪控股控股，股权占比为51%,协信集团股权占比49%，在品牌、项目、产业资源与组织团队上实施全面的重整合并和市场化的经营管理。在重组合并之初，双方按照股权比例直接注入商办综合类项目共计38个，集中于北京、青岛、南京、苏州、重庆等一二线城市，项目预计货值超过800亿元，使得启迪协信从规模上一开始具备规模优势，一举迈入科技地产行业前列。

同时启迪控股注入了雄厚的有清华大学背景的科技服务运营的实力与品牌影响力，使启迪协信能够获得便宜的土地和必要的政策支持，同时通过启迪拥有新能源、环保、新材料等新兴产业龙头企业资源以及产业基金、创投基金等金融资源。而协信集团本身具有先进的商住产集成开发模式与能力，成熟的管控体系和强大的执行力，强烈的市场意识与市场化的操作经验以及对产业综合体产品的研发实现能力。所以启迪协信公司在成立之初，集合了双方优势资源与人才，在土地获取、产业招商、园区运营、产业投资、地产开发管理、项目融资等多方面构建了核心竞争力，在行业中处于领先地位。

四、启迪协信的发展战略

（一）业务目标

启迪协信将持续巩固科技城开发运营的先发优势，奠定一流科技城投资运营商的行业地位，持续保持规模领先、服务领先和品牌领先，逐渐发展成为全球科技城产品与服务标准的制定者，通过产业、创业、商业、社区四位一体发展，为科技企业提供园区空间和产业服务，为科技从业人员消费与生活体验，并以“千亿市值+全球科技城产品与服务标准的制定者”为发展目标，将“科技城投资开发”与“产业运营服务”作为两大业务线，全力打造“科技城+科技园+科技谷”拳头产品，致力于成为全球第一的科技城投资运营商。

（二）“4+1+X”产业方向

启迪协信科技依据三方面产业选择标准，即（1）产业发展空间大、前景好；（2）产业对地域或单一资源依赖性弱，普适性和可复制性强；（3）属于科技密集型和智力密集型产业，确立四大战略产业方向：即节能环保产业（预期2020年产业规模达到7.5万亿）、软件互联产业（预期2020年产业规模达到10万亿）、大健康产业（预期2020年产业规模达到6万亿）、文创教育产业（预期2020年产业规模达到8万亿）。 启迪协信将根据城市产业基础、区位特征、地块规模等，实行“4+1+X”的产业发展战略，其中“4”指启迪协信的四大战略产业，即节能环保、网络互连、大健康和文创教育；“1”指启迪协信众创空间；“X”指当地潜力产业。

（三）产品创新

启迪协信将根据不同城市的特点与需要，提供科技城、科技园和科技谷三大产品线。

1.科技城

启迪协信科技城定位为区域创新中心语枢纽，在一线城市与二线中线城市的发展新区进行选址，着力打造占地面积在1000亩以上的产业新城和科技高地，提供全面的政、产、住、商、学、研、公共服务。科技城将重点发展一到两个主导产业，搭建学研产用科技创新体系，功能布局“一心、两区、三组团”，面向清华系企业、世界500强、科技龙头企业、中小型科技企业进行招商入驻。

2.科技园

启迪协信科技园定位为城市中央智力区（CID），在一线城市、二线城市和三线中心城市的城市副中心或区域中心进行选址，着力打造建筑面积在50万方以上的产业总部集聚、产住商一体化“的科技产业综合体。科技园将重点引入清华创新服务体系，全面提升城市创新环境，为科技企业的发展提供中长期的高品质物业与服务，功能布局“一心、五分区、一基地”，面向清华系企业、世界500强的区域总部，科技龙头企业总部、中小型科技创新企业总部进行招商入驻。

3.科技谷

启迪协信科技谷定位为城市大型企业临时总部和中小企业创新、创业基地，在一线城市、二线中心城市进行选址，着力打造建筑面积在10-20万方的科技产业综合体。科技园将强化金融引导，服务大众创业，包含产业、商业和社区三大功能，重点引入启迪孵化器等科技服务体系，为中小企业提供中短期的办公空间与服务加速体系，功能布局“众创空间、共享办公、青年社区”，面向大型科技企业临时办公、中小科技企业、创业型科技企业进行招商入驻。

（四）选址策略

由于科技园区发展不同于传统地产项目，对于落地城市创新环境、经济基础与产业基础均有较高的要求，所以启迪协信对城市评价与选址策略做了重新梳理。从城市经济基础、科技创新、公共服务、市场环境与产业基础对中国主要城市做了评分。如表1。

经过筛选，共确定一级城市四个：北京、上海、广州、深圳，二级城市12个，为天津、重庆、成都、武汉、杭州、苏州、南京、沈阳、大连、长沙、西安、郑州，三级城市共14个，四级城市30个。从而在投资端严控项目风险，对于一级与二级城市要加强拓展力量，在创新人才集聚、产业基础较好，创新环境良好的一二级城市加快布局，对三四级城市项目的拓展投资审批要严格，放缓在三、四类城市的拓展速度，特别是四类城市的进入要 慎重，避免机会型项目。

表1 启迪协信城市评价指标

（五）“三位一体”运营服务体系

启迪协信整合五大资源，即启迪科服等科技服务资源、启迪之星等孵化服务资源、启迪金控等科技金融资源、协信星光等商业运营资源、天骄物业等生活服务资源，满足科技园区法人和自然人的六大需求，即科技服务需求、政务服务需求、金融服务需求、孵化服务需求、产业服务需求、生活配套服务，协同打造“产业服务+创新服务+生活服务”三位一体的科技产业运营服务体系，为政府、业主、大中小型科技企业以及创业创新人员提供全方位的服务。如图2。

（六）轻重并举，双轮驱动的盈利模式

公司采用重资产投资开发与轻资产运营并举的双轮驱动模式，其中在重资产开发阶段，由于土地获取价格较市场平均价格有较大折让，同时在项目融资上能够获得更加便宜的资金，同时商住产一体化的综合功能给客户带来更好的体验，其销售速度和销售价格较一般房地产项目有较大优势，从而重资产投资开发业务为公司带来巨大的现金流与利润率。

轻资产服务能够迅速扩大管理面积，拓展入园企业客户数量，培养招商运营团队，通过为入园客户提供较好的政策申请等企业级服务与生活服务，积累大量的园区运营数据，筛选出高成长的投资对象，通过产业投资业务获得较高的投资收益。同时，良好的招商运营能力能够带来园区自持物业的增值，对于自持物业未来通过REITs等证券化方式推出有着积极的作用。

五、重组合并后的迅猛发展

启迪协信重组合并成立后，经过努力取得了超快速的发展成就，截至2019年年底，其重资产投资业务在全国范围内新获取项目19个，总货值近600亿元，总面积近500万平方米，轻资产业务共管理科技园区面积140余万平方米，收购恒生科技园60%股份，并和猪八戒、武汉东湖创新中心合资成立了发展平台。

目前，启迪协信园区共引入企业近3000家，80%为战略性新兴产业企业，其中包含一批世界或中国500强企业，例如正泰集团、平安集团等，还引入了中科先见、极展科技、北斗国芯等一批高科技企业以及院士工作站、千人计划项目落地园区，搭建了一批众创空间、智能制造中试工厂等一批产业服务平台，成为区域科技创新的高地与新经济发展的重要载体。

启迪协信获得社会各界认可，屡次被评为中国产业园区运营商价值TOP10、中国科技地产行业标杆企业等，创造了巨大的经济价值与社会价值。

图2 启迪协信公司运营服务体系

图3 启迪协信2019年项目情况

图4 重庆总部城服务平台体系

附录：

【典型案例一】重庆总部城

1.项目概况

由启迪协信集团联合渝中区政府打造，是“十三五”重点产业项目，也是重庆首个总部经济园区项目。

项目位于渝中区重庆行政、商贸、文化中心和总部高地,背靠240亩虎头岩生态公园和228亩红岩村文化公园,10分钟到达龙头寺火车站，10分钟到达7大商圈，25分钟到达江北机场。数百家大中型知名企业总部和高端品牌扎根于此。

项目占地500亩，总建筑面积约71万方，涵盖多元业态，低密商务独栋、甲级写字楼、精品写字楼、商务公寓、高端住宅、商业购物中心，打造集办公、科研、生活、体闲于一体的总部经济商务生态圈。

2.合作模式

政企合作，轻重并举，提供项目投资开发、招商销售、科创资源导入与园区运营整体解决方案。

3.运营成效（在建、分批交付；总部办公）

启迪协信重庆总部城历经7年沉淀，已成为区域名企的总部聚集地，入园企业超40家，其中资产过亿企业8家，产值过亿企业10家，上市企业6家，初步形成金融服务、健康医疗、创意设计、公共服务、智能环保五大产业集群。项目总入住率达75%

预计成熟运营后产值将超300亿元，年税收超25亿元，提供就业岗位超过6万个，将助推区域产业升级，为城市经济发展注入强劲动力，成为重庆经济发展的引擎。

4.园区特色

（1）聚焦总部经济，搭建企业发展快速通道

位于重庆主城核心区-渝中区的西部，与地方产业发展方向相结合，打造服务世界500强、中国100强的专属总部基地。截至目前，获得国家级电子商务示范基地、重庆跨国公司总部基地、渝中现代服务业总部示范区、渝中区青年创新创业基地、重庆电子商务公共信息示范等园区品牌。

入驻企业有：中煤设计院、新华保险、红岭医院、仁品医院、新大正物业集团、重庆水务资产、重庆港力环保股份有限公司、重庆魏桥金融保理有限公司等

（2）政企合作为入驻企业打造全程贴身综合服务平台体系

为了更好的服务入驻企业，项目与当地政府共同打造六大综合服务平台。其中，总部经济园区管委会先期入驻，开通行政绿色服务通道，为企业入驻园区提供一站式服务。

【典型案例二】深圳科技园

1.项目概况

根据深圳龙岗建设成东部产业集聚中心、科技创新中心和协同发展区域中心的定位，项目要成为清华科技园在珠三角的新一代旗舰产品。园区由启迪协信联合龙岗区政府共同投资开发，位于深圳市龙岗区大运新城核心区，深圳国家大学科技园，毗邻大运场馆。建设面积83万平，70%为研发办公，20%为商务公寓，10%为商业配套，整体分4期开发建设。2016年3月动工，2018年10月园区一期正式启用，此后每年竣工一期，直至2021年全部竣工并投入运营。

园区定位于智能制造、信息技术、健康科技等新兴产业，打造粤港澳大湾区智能制造产业创新聚集区、珠三角南翼的科技城新标杆。预计投资规模130亿元，成熟运营期年产值300亿元。创业公园已投入使用，入驻企业近100家。

2.合作模式

联合龙岗区政府共同投资开发，轻重并举，包含科技园投资开发、招商销售、科创资源导入、园区运营全链条服务。

3.运营成效（在建，办公）

已签约入驻近100家（107家-2019.05）优质企业及机构，其中国家千人计划专家项目2家；广创团队、孔雀团队3家；高层次人才8人。商业区域已经入驻30多家服务机构。

联合行业中的龙头企业打造创新示范基地，如深圳5G智慧网联应用基地

4.园区特色

（1）创业公园（科创孵化社区产品-产业主题加速平台）

园区以中央绿地为核心，将周边产业空间及绿地打造为创业公园，“创业公园”规划建面约6万m3，为初创公司提供工程方案、供应链支持、生产装备调试、业务对接、金融服务等全方位服务，聚集创新孵化与投资资源，推动“产业+创新+资本”融合发展，也将成为深圳东部“创新、创业、创客、创投“四创联动新地标，引领全球创新思潮的独角兽企业孕育地。

目前已经完成3000平的智能制造企业创新孵化厅建设，已入驻联想之星、海尔创新中心、富士康创新中心、京瓷创新中心等多个知名企业研发机构。

（2）智能制造柔性工厂平台（科技促进中心产品）

投资1亿元、打造粤港澳大湾区第一个全自动化智能柔性工厂，涵盖了从共性技术研发，方案设计，供应链管理等装备公司必备的核心竞争模块。目前已完成一期建设，一期以硬件可靠性测试设备为核心，硬件可靠性测试设备，模拟产品应用场景的环境要求，充分测试验证产品设计的各种质量隐患，确保产品的可靠性、一致性同时达到行业安规认证要求。

（3）深圳5G智慧网联应用创新基地

与中国电信、华为、中国民用航空总局第二研究所合作，将组建具有前瞻科研性质的5G应用创新综合实验室，打造国家级低空改革示范区试点和5G低空应用创新样板区，探索无人机物流、无人机安防、无人机基站巡检等场景下的5G应用创新及商业模式创新，携手推动产业升级，创造区域经济新增长点。在四方各自资源、人才、技术和平台优势下，深入合作，携手共赢，共同推进新型“5G智慧网联应用示范基地”的建设及相关领域深度合作，联合打造创新型园区生态圈，打造中国“5G+智慧网联”的新标杆。

（4）引进国千和清华校友重点企业

已经引进中科先见等国家千人计划专家项目2家；广创团队、孔雀团队3家；高层次人才8人。

（5）打造一批脍炙人口的品牌活动

已经举办有清华大学全球科研战略合作伙伴研讨会、GIIC全球创新影响力大会、国际技术转移高峰论坛等。