赵喜梅

随着我国不动产统一登记制度的完善，我国的房地产经济市场得到了有效的发展。然而，目前我国的社会民众对于不动产统一登记制度尚未完全理解，还存在着很多不了解的问题。不动产统一登记制度作为一项基础性制度，是切实保护公民合法财产权益，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰，权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义房地产市场经济基础具有重要意义。对于房地产经济的发展有着较为显著的作用，本文就不动产登记制度下的房产经济发展进行分析，希望提供一些有效的意见。

自2015年3月不动产统一登记制度破冰启航至今，我省不动产统一登记工作摸索前行三年有余，各市不动产登记机构在地方党委政府的大力支持下，积极创新，勇于担当，主动作为，在不动产登记实践中形成了诸多行之有效的做法。与此同时，问题与成效交织并存，阻力与障碍叠加放大，尤其在长期分散登记中，因相关环节不规范、不完善、不到位等导致的登记发证难题备受舆论和热议，在一定程度上制约着不动产登记工作的健康有序推进，甚至引发误解误读。目前我国的不动产统一登记制度在进行实施的过程当中，遇到了不同程度上的问题。而房地产作为最主要的代表，从房地产的价值以及整个房地产的经济发展状况，可以了解到不动产登记制度进行实施时所带来的影响。因此，房地产公司应该制定相应的计划，引入新型的理念，转型升级，寻找结构性机会对于不动产登记制度进行合理的分工与管理，从而才能推动房地产经济的快速发展。

一、不动产登记制度对房地产经济的影响

国家对不动产实行统一登记制度，这是物权法明确规定的原则。《不动产登记暂行条例》出台，意味着以登记的事实来确定物权变动有了具体的操作性方案，作为我国《物权法》确定的一项新制度，其最主要的制度目的与制度价值，是保护合法产权、防止交易风险，以满足市场经济的需求。不动产登记制度本身建立的目的、意义，并不直接指向反腐败。但事实上，当登记成为权力保护的重要手段，不动产登记制度本身会形成一种倒逼效应，将官员财产情况纳入到这个平台之下。不动产统一登记平台建立的相关数据系统可以为反腐败提供发现功能，相关信息共享机制可以提高反腐败的效率。这样一个“确权”平台，无疑是深入推进反腐败的重要前提。房子是用来住的，不是用来抄的，许多官员拥有几十套房产，这无疑对房地产市场起着极坏的作用，不动产登记信息的联网，让那些官员不能再把房子藏起來，当房子成为真正的需求，房地产市场经济才能恢复到正常状态。在信息共享方面，不动产登记信息管理平台，确保国家、省、市、县四级登记信息实现共享。此外，国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也会因此不断加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。这样的信息共享机制，为反腐提供及时监督，降低反腐的成本，提高反腐败效率，同时也保障了房地产市场交易安全、规范有序、合法的进行，极大的促进房地产经济良性发展。

（一）不动产登记制度下对于二手房的影响

部分房产持有者担心在实施《不动产登记暂行条例》之后，房价会降低，很多人会选择将拥有多余的房产在短时间之内进行出手，这一做法使得在大型的二手房交易网站上标注不动产登记销售的房产逐渐增加。在同时段，二手房的交易市场也不断涌入高端的产品以及大户型的房产。近几年，随着我国反腐力度的加大，对于拥有不法财产的人员来说，购买房产是一项比较保值的手段。但是由于此条例的实施以及不动产信息联网共享，许多人选择将多余的房产抛售，从而在一定程度上降低了房产的价格。考虑到大面积地抛出的房产，即使是进行房产降价，人们所接受的范围也会相对的减少，且不动产统一登记制度已经准备较久，很多房产的拥有者早已事先进行抛售，这对房产的影响是有限的。

（二）不动产登记制度下对于房产价格的影响

从不动产登记制度对房价的影响角度来看，很多人并没有关注房地产实施的过程以及具体内容，还是关注相关的房产政策与实施制度。目前，我国的房产价格受到了市场变化，人口程度以及人员的收入等影响，房地产公司在对我国的。房产资源进行调整时，应该充分的了解房产的税收在房产资源中起到的作用，而实施不动产登记制度，实际是为了更加长远的发展我国的房地产产业。不动产登记制度可以保证房地产的市场更加的规范化与制度化，它影响着房产购买者的预期想法，在一定程度上加大了房产的下降比重。另外，有关我国房产的市场供应需求，也对于房价的变化有着显著的影响。

从短期，中期以及长期的角度来看，人口、土地以及金融对于房产价格分别有着相关的影响。不动产统一登记制度给房产税的实施提供了技术性的基础前提，且不动产统一登记制度对于房产税收的来源也有着重大的影响。此外，不动产统一登记制度能够促进房产税等其他财产税的制度改革，进行税收种类的合并。但是不动产统一登记制度还遭受着一定的阻力，不动产统一登记制度的落实程度与所带来的影响是成正比关系的。

（三）不动产登记制度下对于房地产经济的影响

自我国实行了不动产统一登记制度以来，我国社会的不动产在整体方面得到了管理，这一制度的实施有利于维护社会的稳定。不动产统一登记制度对我国人民的社会生活产生了较为显著的影响，尤其是在房地产经济这一方面。就目前的现状而言，不动产统一登记制度对于房地产市场经济的影响，使得人们在进行房屋的购买时考量的因素越来越多。现如今，我国将持续完善不动产登记制度，优化营商环境，为完善现代市场经济体系和产权保护制度，深化财税金融改革提供服务和支撑。统一的不动产登记制度和人们的生活息息相关，这一项工作是一项需要耗费大量的人力、物力复杂而艰巨的工作，它也是房地产市场经济的一项基础性制度，它也会给老百姓带来实实在在的实惠。

二、不动产登记制度存在的问题

（一）尚未完善相关的法律法规

建立和实施不动产统一登记制度是党中央、国务院做出的重大决策部署。随着工作的不断深入，过去分散登记形成的各类历史遗留问题陆续爆发，造成实际工作中遇到了诸多政策性问题，情况复杂，量大面广，处理难度大，直接涉及企业、权利人的切身利益。目前我国的不动产登记制度的相关法律法规还尚不完善，这使得不动产登记制度实施的不全面，影响了我国的房地产经济发展，限制了不动产登记制度对于我国房地产经济的推动作用。目前，虽然我国制定了《不动产登记暂行条例》，但与不动产统一登记相关的法律法规还很多，例如婚姻法、物权法、土地管理法、物业管理条例、城乡规划法等，相互部门之间对法律法规的理解和应用口径不一。不动产统一登记又是一项新兴事物，各项法律法规还需要在长期的实践探索中兼容、完善。因此，我们需要在依法依规的前提下，按照“尊重历史、面对现实、维护权益、便民利民、先行登记、并行完善”的原则，积极推动地方政府结合本地实际。主动作为，积极会同相关部门会商研究，制定相关政策办法，妥善解决本地区不动产登记各类历史遗留问题。

（二）不动产登记信息安全管理尚未完善

在不动产登记工作之中，由于新进人员较多，虽然安排过多次保密方面工作的培训，制定了许多规章制度，但是资料的合理使用、制度落实以及个人保密管理方面仍然存在一定的漏洞，存在工作人员可随意查看甚至截取登记资料的可能，工作人员的保密意识不强。此外，部分工作人员因随意堆放材料，而使材料的信息产生泄漏。

三、不动产登记制度下的房地产经济发展方式

（一）实现不动产登记信息的保护与共享

不动产登记的信息是由不动产登记机构在进行不动产登记时形成的，登记的信息以电子的形式和纸质的形式进行保存。从保护隐私以及信息记录的安全方面来看，不动产登记的信息可能涉及到个人的隐私或者是国家以及商业的秘密，属于规定的有条件状况下的共享信息资源，需要遵循相关共享的原则，在进行审核后决定是否共享以及共享的内容。不动产登记信息的共享需要遵循相应的原则。相关部门为了工作需要查询利用不动产登记信息时，需要提出共享的需求以及使用的途径，经不动产登记机构审核通过后可以提供共享的信息。此外，共享的双方需要通过联席的会议建立起相关的信息共享机制。在进行共享的同时，需要对共享的信息进行合理的采集以及在使用过程中进行身份的鉴定和授权上的管理，保证共享信息的安全性。

（二）完善不动产登记的信息平台

不动产登记涉及到很多的信息技术的专业领域，需要确保登记信息的精准度。在建立信息平台时，工作人员以登记的业务为主要工作，进行平台的业务分析以及系统的设计等工作。在此过程之中充分利用信息技术的优点，使得登记的相关部门与信息化平台的建设工作部门互相交流，不断健全信息平台的建设机制。不动产登记机构应该以这两方面的内容为研究对象，确保系统的合理，实现系统的信息利用、市场监管以及登记办件的功能。除了对不动产登记业务进行分析之外，需要进行系统上的需求分析，进行相关的需求调研以及需求的评审以及管理工作。对于给需求产生变化带来的问题进行掌握，建立起相对应的机制进行管理，不断服务和完善不动产登记系统。此外，需要保证信息平台的合法利用与安全。由于不动产登记会产生大量的信息，在这些信息为社会服务的同时，需要进行合法的利用，保证信息的安全性，为此需要建设合理的信息平台。一方面，对登记机构的业务进行认真的分析，优化信息平台的工作。另一方面，充分发挥信息的建设部门技术上的优势，建立安全的信息体系。

（三）降低不动产登记的风险

不动产登记的风险，主要是由登记涉及的相关人员引起的，包括申请人、登记人员、中介等第三方机构，其中既有惡意的，也有非恶意的。恶意的如某省会城市，购房人为骗取购房资格，伪造户口证明来办理登记，拿到产权证后再至公安部门办理落户手续;又如抵押双方伙同登记机构人员，篡改权利状态数据，获取大额贷款等。非恶意的可能存在多种原因，登记窗口人员业务水平低、责任意识淡薄，在登记办理时，存在信息录入错误，或需谨慎审查的，仅凭个人认知处理问题，造成登记错误。所以降低不动产登记的风险必须对不动产登记的队伍进行管理，提升登记人员业务素质，强化工作人员的责任意识，加强对登记人员的监督，坚决杜绝出现收钱办事、办加急件的情况，发现一起、查处一起，涉及违法犯罪的工作人员移送司法机关。

四、结语

不动产统一登记制度在我国房地产市场的发展中具有重要的作用，房地产的经济受到了不动产登记制度的影响。因此，我国需要不断的提升经验，对不动产登记制度进行合理的规范，促进我国的市场经济快速发展，发挥不动产登记制度的作用。（作者单位：安康市不动产登记中心）