夏羿

内容摘要：社区商业的出现不仅解决了社区居民日常生活需求的问题，而且作为一种基础型商圈对整个城市的商业也起到了补充作用，是整个城市商业构成不可或缺的一部分。我国社区商业起步较晚，同时发展较不平衡，目前存在问题主要有：规模发展不均衡、业态布局不合理以及运营管理不规范等。基于此，本文立足于商圈理论，通过对国外社区商业发展经验的借鉴，并对影响社区商业开发的因素进行分析，找到适合我国社区商业的开发模式，并结合本文的研究结果，提出我国社区商业发展的启示，以期对未来的研究提供借鉴。

关键词：商圈理论   社区商业   开发模式

伴随经济社会的发展，社区商业应运而生。社区商业于上世纪50年代在美国逐步发展起来，极大改善了美国居民生活的便利性，并随之向全世界扩展。当前，社区商业得到了前所未有的发展空间，主要是因为城市商业中心的饱和以及城市中心人口外扩。然而我国社区商业起步较晚，且发展不平衡。随着社会经济的不断发展，人民消费需求不断提高，对商业网点的需求越来越大;随着人口郊区化现象的不断扩大，如何满足这部分居民的生活需求也得到了更多重视;城市交通状况恶化，拥挤堵车现象严重，如何能让居民在平时方便快捷购物也是需要考虑的问题。在这一背景下，发展社区商业已经成为各大城市商业发展规划中一个必要的课题，找到适合我国的社区商业开发模式具有重要意义。

我国社区商业发展现状与趋势分析

（一）我国社区商业发展现状

我国社区商业发展起步较晚，仍处在摸索阶段，大部分城市还未意识到社区商业的重要性，缺乏相关政策法规与市场经济手段的配合运作，以及对国外先进经验的吸收和转化运用。主要问题表现如下：

1.规划布局不合理。规划布局的不合理主要表现为两方面：首先，现有的商业网点布局不合理，发展方向无序，与社区不配套，甚至还有的对居民生活环境造成扰乱。其次，随着城市人口郊区化现象的日趋扩大，郊区居民日益增多，但是商业设施建设跟不上发展，新建郊区社区缺乏必要的商业设施网点，不能满足郊区居民的日常生活需求。

2.零售业态单一。目前的社区商业还是以集贸市场、杂货店等一些较为落后的零售业态为主，缺乏大型的综合超市、便利店、连锁商店等现代化零售业态，既不能满足人们生活的需求，也不能促进整个城市商业的发展。

3.社区商业规模不当。我国社区商业的规模常常出现两种相反的情况：第一种情况，规模偏小，有时完全达不到社区商业的要求，不能满足社区居民的日常生活需求;第二种情况，房地产商一味追求利润的最大化，盲目开发，造成规模过大，商业面积过剩而闲置，造成资源浪费。

4.社区商业缺乏统一管理。由于没有相关的管理制度与条列，依然沿用的是旧的管理模式，随意性和主观性较强，整个经营无序甚至有些混乱，既不能切实做到满足居民的日常生活需求，也降低了社区商业网点本身的竞争力和吸引力。

（二）我国社区商业发展动因分析

1.社会消费品零售总额的增加。我国近几年经济发展迅速，社会消费品零售总额稳步增加，年均增速超过15%，但还未到饱和程度，还有巨大的发展空间，从而需要进一步扩大消费市场，拓展商业空间，增加零售业网点。

2.城市化速度加快，人口郊区化现象明显。随着城市的发展，在相对有限的城市中心地段居住的人口数量会逐步趋于饱和，那么外迁则成为一个必要的发展阶段，即居民居住郊区化。以北京为例，从上世纪80年代开始，居民居住郊区化现象就已经开始，城市中心人口逐步外扩，由1990年的233.7万人减至2000年的211.5万人，再到2015年的198.8万人。相反，郊区人口由398.9万人增加至638.9万人，而且随着地铁、城铁等轨道交通的发展，给郊区居民工作、生活提供了更多便利。20多年的时间，北京市居民居住范围已经由以前的三环以里扩展到了五环以外，出现了诸如回龙观、天通苑等居住区，近郊区的其他房地产楼盘项目也处于建设中，人口郊区化现象愈加明显。随着居住区的郊区化，则相应的附属设施也应该相应展开，而作为满足郊区居民日常生活消费的社区商业设施更加需要大力规划与发展。

3.交通因素的影响。随着经济的增长，居民生活水平也逐步提高，其中一个很重要的指标是私家车数量的增长，但随着车辆的增加，则必然会导致城市道路拥堵的发生。而城市道路拥堵又会影响居民出行消费。在一般的日常生活消费中，居民更偏向于短距离消费，即仅依靠步行或自行车，在短时间内即可到达，即在居住区范围内消费。这就需要发展居民居住区范围内的消费市场，从而更好满足居民的日常消费，这也就为发展社区商业提供了前提和创造了条件。而且随着减少乘车出行购物，对城市环境也起到了改善和保护作用。

（三）我国社区商业发展趋势分析

商务部发布的《“十二五”时期促进零售业发展的指导意见》中明确指出，将適度发展大型商业网点，加强社区配套商业设施建设，引导专业市场及物流配送中心集聚发展，形成以城市中心商业区为核心、城市区域商业中心为骨干、社区商业为基础的商业格局。因此，我国社区商业的发展趋势大致如下：

1.统一规划，科学布局。统一规划，能确保社区商业与城市发展相一致，这样能使社区商业在正确道路上健康发展，从而也使整个城市的商业布局趋于合理。科学布局，能使社区商业在一个合适的规模下发展，在满足居民日常生活需求的基础上，进行科学的预测和分析，从而决定商业网点的选址、布局以及业态组合方面合理化，适应社会的发展。

2.重点发展现代零售业态。在社会经济发展如此迅速、居民生活水平日益提高的大环境下，社区商业也需要适应时代的变化。传统的、落后的零售业态已经不能满足居民的消费需求，先进的零售业态具有综合性与专业性的特点，既能满足居民的消费需求，提升社区形象，又能与城市社会发展相符合，促进商业发展。

3.完善的管理制度。社区商业在开发后没有完善的管理制度是不行的，良好的管理制度能确保社区商业在后期能按照最初既定的目标和方针运作下去，同时也对各个零售网点起到监督和约束作用，使之能正常为居民提供各项服务，提升社区形象，与整个城市社会和谐发展。