周露娟 陈林

[摘 要] 近年来，房地产市场不断升温，房价不断上涨，部分城市投机行为比较严重。为测算出南京市房地产市场的投机行为程度，文章利用南京市2006—2017年的统计数据，通过建立多元线性回归模型，对影响房地产价格的三个解释变量进行回归分析，测算出南京市房地产市场投机度为0.26，目前还不到国际警戒线，并为政府等相关部门提供了一些政策参考。

[关键词] 南京市;房地产市场;投机行为度;房地产价格

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.34.063

1 引言

房地产業是我国国民经济的支柱型产业，也是一项重要的民生工程，让其保持稳定的发展，对我国国家的稳定和提升百姓生活质量具有重要意义。在1998年，我国实行住房改革之后，房地产资源逐步市场化。由此，我国的房地产行业迈上了新台阶，特别是到了21世纪，房地产行业进入了高速发展阶段，全国的房地产平均销售价格大幅提升，作为房地产业重要组成部分的住宅，是解决百姓住房需求的重大民生工程，它的发展，带动了相关产业的兴起和整个国民经济的发展。房地产作为一种商品，既具有消费属性，又具备投资品的属性，在诸多投资理财方式中，房地产投资相对风险较小，收益较大，近年来，由于次贷危机和股市低迷，很多人为了规避风险，争取最大收益，纷纷将手中的资金投入房地产市场，以期利用房价变动在较短时间内赚取更多利润。因而社会上出现了拥有几十套住房的“房姐”一族，同时还有相当大的一批为还清高额房贷拼命工作的“房奴”，甚至还有一部分人连“房奴”都称不上，他们无力购房，只能靠着政府的保障性住房勉强为生。人们的过度投机行为，打破了房地产市场的供需平衡，使得房地产价格偏离实际价值。

随着经济和社会的发展与繁荣，我国的城市化进程不断推进，一大批农村人口向城市涌入，寻找工作机会，他们大多属于中低收入阶层，买不起房，只能靠租房来满足其住房需求，这也就从客观上扩大了住房的需求量，然而主观原因还是来自投机者对未来收益的美好预期。事实上，在房地产市场供需平衡的前提下，适度投机对促进房地产市场的繁荣和刺激经济增长是有一定好处的。然而，一旦投机度过大，超出市场供需平衡的范围，那么很可能会破坏市场秩序，催生房地产泡沫，妨碍其健康发展。因而，如何判定房地产市场投机度的大小及其好坏，政府应该落实哪些调控政策，怎样引导消费者理性购房，使得房地产价格符合其基本价值规律，这就显得尤为重要。文章参考国内外关于房地产投机理论的研究成果，以南京为研究对象，对南京市房地产市场投机度进行衡量，并对回归结果进行分析，最终给出建议。

2 房地产市场投机度理论模型

文章拟采用Levin和Wright的房地产市场投机模型，认为人们在观察历史数据的变化情况之后，能够预测出房价未来的变化情况。此预测实际上可以对房地产市场的供需情况进行相应的改变，从而调控房价。如果房地产历史价格对预期价格产生影响，那么投机行为就会出现。他们将房价分解为两个部分，一部分是由房地产市场的基本经济因素决定的基本价格，其价值取决于房地产商品的消费属性，此时资本收益为零;另一部分是由房地产市场的基本经济因素决定的非基本价格，其价值取决于房地产商品的投资属性，非基本价格的产生受投机活动的影响。因而，这个模型的基本思路是透过房价与其基本价格的偏离程度来判定投机程度的大小。

房价的两部分，用公式表示为：

Pt=Pmt+Ht（1）

其中，Pt代表第t期的房地产价格，Pmt代表资本收益为零时的房地产价格，Ht代表其金融属性决定的预期收益的现值。Ht又可进一步表示为：

Ht=Ht+1/（1+it）（2）

其中，Ht+1代表下期预期收益，it代表t期的利率。该式表明现期收益受到前一期价格增长率gt的影响，用公式表示为：

Ht+1=f（gt）（3）

而gt=（Pt-Pt-1）/Pt（4）

其中，Pt和Pt-1分别代表第t期和t-1期的价格。

方程（1）中，Pmt是资产收益为零时的价格代表房地产的消费属性。由于消费者的购房动机主要受可支配收入和短期贷款利率的影响，因此，Pmt可被认为与收入y和短期短款利率i有关。因此，Pmt可表示为：

Pmt=f（yt，it）（5）

最终可得到如下表达式：

Pt=f1（yt，it）+f2（gt）/（1+it）（6）

为了方便用历史数据来估计房地产市场的投机度，通过线性模型进行分析，式（6）中的f1和f2：

令：f1（yt，it）=α0+α1yt+α2+it; f2（gt）/（1+it）=α3（gt）/（1+it）

则式（6）可转化为如下线性公式：

Pt=α0+α1yt+α2+α3gt/（1+it）+μt（7）

其中，Pt代表第t期的房地产价格，yt代表第t期的可支配收入，it代表第t期的短期贷款利率，gt/（1+it）代表过去房地产价格实际增长率，μt代表随机误差项。

投机度的计算公式可近似表示为：θ=-α3/α2

θ即为所求的房地产投机度，房地产投机度是跟θ呈正相关的，如果其数值越高，那么投机度越高，存在泡沫的可能性也随之增加，反之则相反。在这样的情况下，警戒线的制定需要严格考究。如果指标太低的话，就需要政府进行政策干预，这显然不利于发挥市场在资源配置中的决定性作用，使市场缺乏活力;如果指标过高的话，那么金融机构需要承担的金融风险将大幅提升，国外研究认为，当θ>0.4时，则说明市场上出现了比较严重的投机行为，房地产行业就会产生泡沫。

3 南京市房地产市场的实证检验

根据上文所建立的房地产投机度测量模型，选用式（7）作为线性回归模型，选择的回归变量为：历年房价增长率、城镇居民人均可支配收入以及短期贷款利率。

数据选择区间选取2006—2017年南京市的相关数据作为研究对象，相关数据在《南京市统计年鉴》及其他网站可查找到。

根据以上数据，对南京市房地产市场投机度进行回归分析，利用Eviews软件作最小二乘估计，回归结果见表1。

從回归结果来看，上述方程的回归效果比较理想，方程调整前的可决系数R2=0.964，调整后的可决系数R2=0.951，方程的显著性检验F=72.16，Prob（F）=0.000，说明方程自变量对因变量的解释能力较强，方程整体显著;且参数基本符合经济条件下的意义。

根据上述回归方程中的系数值，可以求出θ=-α3/α2=0.26。

由以上计算结果可知，南京市的房地产市场虽然出现了一系列的投机行为，但是并未超过国际警戒线，故而暂时不存在风险。南京市出台的一系列对投机行为进行遏制的措施让当地房地产市场的投机度大致处于合理水平。对发展中国家来说，一定的房地产投机行为对经济的发展可以起到促进作用，但仍要警惕好度，以防房地产市场的投机度逐步扩大，最终对经济发展产生不利影响。

4 南京市房地产市场投机行为的防范措施

一定程度的投机行为可以帮助活跃市场以及资源配置的合理化，但是投机行为过度可能会造成市场的虚假繁荣，有刚性需求的人们只能对不断攀升的房价望而却步，住房的空置率上升，形成资源浪费。而虚假繁荣必然不会持续过久，当这种由投机过度引发的房地产泡沫最终破灭时，极易导致金融系统的崩溃，对市场经济的正常发展有着相当大的阻碍。故而需要制定合理有效的防范措施，以此来对投机行为进行预防和遏制。

4.1 完善土地供给制度，合理确定地价

政府完全垄断土地供给的制度使得土地供给缺乏弹性，建议政府出台相关政策，允许土地使用权的拥有者自行处置其土地使用权，增大土地供应弹性，并就其可能会出现的问题提前拟定解决措施;同时，政府应当针对土地市场中的不规范行为加以整治，规范土地的交易和开发利用，对大量囤地而不开发的进行严厉打击，将地价控制在合理范围之内，充分利用好土地资源。

4.2 严厉打击投机行为，规范房地产市场秩序

房地产泡沫的出现往往与投机行为有关，政府应该提高其住房真实需求和投机需求的辨别能力，只有投机需求才有可能给经济发展和金融稳定带来不利影响，因而在对房地产市场进行宏观调控时，要能够区别对待。通过完善相应的税制改革，如扩大征税范围和增加税费额度来增加房地产的投机成本，对有捂盘销售、囤积房源以及恶意炒作等行为的房地产企业加大惩处力度，从而更好地规范房地产行业的市场秩序。

4.3 建立房地产市场信息系统，促使市场信息透明化

一般情况下，房地产市场上的过度投机行为和大企业集团操纵是由于缺乏公开透明的市场信息的原因造成的，因而，需要加强房地产市场中的信息基础设施建设，推进政府与房地产企业的资源互通与信息共享;通过加强对住房租赁与销售情况的监测，了解房地产市场上的实际供给量，将相关信息进行联网公开;同时，有关部门应定期开展居民住房需求情况调查，了解市场中需求状况，只有及时准确地整理公开市场信息数据，才可能进行合理的预测。

4.4 加快住房租赁市场的发展

南京作为江苏省的省会城市，房价高、工资低使得部分外来人口无法买得起新房，更多的是需要租赁房屋，而我国二手房市场起步相对较晚，发展缓慢，问题严重，这些现状都在一定程度上阻碍着房屋租赁市场的向前发展。地方政府应该出台完善关于租赁市场的法规制度，投入精力，对其进行正规化管理，将顾客群从住房销售市场转向租赁市场。

参考文献：

[1]周京奎.房地产投机理论与实证研究[J].当代财经，2004（1）：92-94.

[2]崔光灿.投机行为与房地产价格[J].北方经济，2006（5）：59-60.

[3]李晓霞.抑制我国房地产市场过度投机的政策研究[J].技术经济与管理研究，2011（4）：82-85.

[4]郑恒.炒楼投机对房地产价格的影响分析[J].预测，2004，23（4）：41-44.

[作者简介]周露娟（1997—），女，汉族，江苏盐城人，淮阴师范学院城市与环境学院房地产开发与管理专业;通讯作者：陈林（1985—），女，汉族，江苏淮安人， 淮阴师范学院城市与环境学院讲师，研究方向：工程管理。