赵 洋

（710077 陕西海普睿诚律师事务所 陕西 西安）

由于房地产合作开发较为复杂，在实施房地产合作开发时会受到多方面外在因素的干扰，这对于房地产合作开发效果也有很大的影响。针对于这一点，在房地产合作开发时必须在其中实施法律指导，减少房地产合作开发出现问题的可能，以保证房地产合作开发能够满足我国房地产行业综合发展需求。此外，还应对房地产合作开发中几个基本法律问题实施有效分析，以保证相关人员对各项法律规章有一个深入的了解。

1 房地产合作开发的法律依据

从房地产合作开发的角度出发，明确房地产合作开发效果与当事人法律权益之间存在紧密的联系。为此，必须按照规定的法律规章进行房地产合作开发，减少房地产合作开发时出现问题的可能，借以保证房地产合作开发水平有所提升。而且我国有关部门在实施房地产合作开发时，涉及的法律依据非常多，比如《划拨土地使用权管理暂行办法》《房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》等，这些法律规章的应用，不仅能够提升房地产合作开发效果，还能够在短时间内解决房地产合作开发时出现的问题，以保证房地产合作开发能够满足当事人多方面心理需求，这对于推进我国房地产行业健康、良性的发展也起到非常重要的作用。

2 房地产合作开发中几个基本法律问题

2.1 房地产合作开发主体问题

在进行房地产合作开发时，有关人员对于房地产合作开发过程中涉及的法律规章不够了解，在实施房地产合作开发时经常出现问题，这对于房地产合作开发效果也有很大的影响。还有一些人员往往依靠自身意识进行房地产合作开发，没有深入剖析房地产合作开发的作用效果，造成房地产合作开发中各项法律规章的作用效果难以彰显。就目前来看，一些房地产企业在进行房地产合作开发时没有投入足够的资金，造成房地产合作开发缺乏资金支持。如果不能及时优化改善这一现状，必然导致房地产合作开发效果变差。对于房地产合作开发中资金投入量较高的企业来说，有关部门没有利用适当的法律规章对房地产合作开发实施有效评估，造成房地产合作开发缺乏强有力的法律支持，一旦房地产合作开发时出现问题，相关人员不能在短时间内解决房地产合作开发中出现的问题，对于我国房地产行业发展也有很大的影响。

2.2 房地产合作开发中划拨土地问题

一般来说，在不同地区进行房地产合作开发，涉及的土地划拨法律也存在本质上的差异。在这个过程中就需要对各个地区土地划拨状况实施有效分析，并按照分析结果制定合理的土地划拨模式，在保证各地区土地划拨合理性的同时，推进房地产合作开发顺利开展。但是当前在实施房地产合作开发时，有关部门没有按照相关法律实施土地划拨工作，造成房地产合作开发缺乏合理的土地资源支持。这不仅影响房地产合作开发中土地资源利用效果，还会导致房地产合作开发与我国房地产行业发展需求存在出入，难以满足我国房地产行业综合发展需求。由于房地产合作开发中土地资源划拨工作较为复杂，这就需要按照规定的流程开展土地划拨工作，只有这样才能够减少土地资源划拨过程中出现问题的可能，进一步实现房地产合作开发中土地资源划拨工作顺利开展的目标。此外，在进行土地划拨时，还需要在这以工作项目中引入一系列法律规章，提升土地划拨的合理性，只有这样才能够在一定程度上减少土地划拨过程中出现问题的可能，以为推进房地产合作开发顺利实施奠定坚实基础。

2.3 红头文件对房地产合作开发产生的影响

如果在房地产合作开发过程中，没有深入剖析各项法律规章，必然导致房地产合作开发与出现问题，这对于我国房地产行业发展和社会经济水平提升等方面均有很大的影响。而且在房地产合作开发过程中还存在一系列违反法律规章的行为，不仅影响房地产合作开发效果，严重时还会导致我国房地产行业发展水平与社会综合发展趋势存在出入。不仅如此，在长时间实施房地产合作开发工作时，还会产生一系列不合理的法律规章。一旦在房地产合作开发时出现问题，有关人员不能在短时间内解决相应问题，继而产生红头文件，影响房地产合作开发工作实施的顺利性。基于此，在实施房地产合作开发之前，必须对各项法律规章实施有效分析，尽可能按照各项法律规章要求开展房地产合作开发工作，进一步实现房地产合作开发顺利实施的目标。

3 结语

综上所述，了解到房地产合作开发经常会受到外在因素的干扰，这对于房地产合作开发效果也有很大的影响。这就需要在房地产合作开发中引入一系列法律依据，按照法律依据要求开展房地产合作开发，严格控制房地产合作开发出现问题的可能。此外，上文还分析了房地产合作开发中几个基本法律问题，加深相关人员对房地产合作开发中基础问题的了解，以保证各项法律依据在房地产合作开发中发挥自身最大的作用。