沈伟康 章曙

摘 要：近些年来，我国GDP不断增加，经济不断发展的同时房价也在不断上涨。针对这样的情况，我国政府采取相应的措施来有效地遏制房价的过快增长。本文主要研究房价上涨的主要因素、房产税的定义以及相应的措施，并就如何利用房产税这一措施有效地对房价进行管控阐述相应的观点。

关键词：房价 房产税 供给与需求平衡

中图分类号：F203.9 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）01（c）-137-02

房价的稳定切实关系到国家的经济稳定，对人们的日常生活有非常大的影响。目前，各大城市的房价不断上涨，一方面政府采取相关的措施不断地进行干预。另一方面人们对房价的日益上涨也非常关切。政府采取了如“限购令”等相关措施对房价进行“打压”，但无奈治标不治本。国家政府一直在努力采取合理有效的方法有效管控房价在合理的区间内正常波动。政府不断地采取措施，力争找到问题的根本所在。

近些年来，我国房地产市场由于在投资者刺激作用下，导致很大一部分社会流动资金进入房地产市场进行流动。不仅如此，在政府对购房优惠政策上所采取的措施中无疑让房地产市场进一步“升温”。目前我国各省市房价居高不下，各地出现“炒房热”从而导致房价向上增长的“剛性”，引发一系列如高空置率等现象日益严重化。国家对此出台了相应的政策与措施进行合理有效的管控。

1 文献综述

随着经济的发展，房价问题受到广泛关注，越来越多的学者投入到对房价影响因素的研究。其中以李锋为代表的学者通过运用回归分析，对房价与地价的影响关系进行了分析，得出长期内房价走势决定地价走势，短期内两者存在相互影响的结论。以刘琳、刘洪玉为主的学者，从需求的角度出发，指出由于土地的自然供给没有弹性并且土地的供给是由政府垄断的，因此中国土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。褚园园认为货币流动性过剩，这种现象一方面使得大量资金流入房地产市场，导致房地产价格上涨；另一方面，货币流动性过剩使得我国通货膨胀加剧，刺激了国内投资者对房地产市场的投资。段军山、毛中根认为总供给曲线与一系列短期总供给曲线之间的区别，处在产量和总供给曲线就业不随价格变化的位置。徐妍所阐述的计税余值征收对于出租房屋按租金收入征税。房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

总结以上查阅的文献，大多数学者对影响房价的客观因素的不同角度进行了分析研究，结论不尽相同。从已有的研究成果看，仅仅是分析了客观因素，并没有从主观上研究，因此研究还不够深入。本文从供给与需求的数学模型进行分析，具有一定的研究空间和研究意义。

2 我国房价上涨的主要问题

我国房价近年持续刚性上涨的主要影响因素归结为以下几点：首先，房地产投资规模的不断扩大，从而导致开发速度远超预期主要体现在不论是在房屋的施工还是在竣工面积上，东部地区相对过度集中，房地产开发的区域性增速和地域发展过于偏向经济发达城市，从而导致发展不均衡，沿海城市与内陆城市以及西部地区房地产市场的严重不对称，与东部经济发展速度的较快增长有直接的关系。其次，东部地区的土地资源供给紧张，也间接地刺激了房价的增长；空置率不断上升主要诱导因素在于部分人的“炒房热”，人们内心存在对房地产市场投资的偏好，近几年房价的不断上涨的确让很多人从中受益，人们便产生购房投资的心理，导致以购买更多的房为自己实现有效升值的资产，风险率的相对较低以及实际收益率的不断增高导致人们对购房的热情有增无减，形成了一个人可能有多套空置房的局面，而高空置率无疑是带动房价增长的又一诱导因素；还存在商品房的供应结构不合理等。

3 我国房价问题的有效措施——房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，室内游泳池属于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。征税范围包括城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

4 征收房产税对短期供给与需求市场的影响

第一，征收房产税将有效地遏制高空置率问题。在征收房产税时会导致其空置房屋的成本上升，可能会导致对房屋的需求量在短期内会有较大的减少需求倾向，微观主体上的需求量减少的累计从而导致宏观主体总量上的总需求下降。基于现代的凯恩斯主义学派理论分析，市场总是围绕着某一市场均衡点的波动而波动。因此，总需求的下降必然会导致房地产市场的总供给在短期内呈下降的趋势。第二，由于个人存在享受利益最大化的流动性偏好，会寻求补偿自己成本的方式——租赁房屋。随着人们将自己的存量房用于租赁弥补成本从而增大了租赁市场上的供给量，依照现代总供给与总需求理论分析，总供给的增加必然会引起租赁市场价格的下降趋势，更多理性的人们可能会选择租赁房屋以满足自身居住需求的本质，而选择放弃购买房屋，从而导致房价的下降。

利用相关数学理论对短期的供给与需求市场进行分析。

设空置率为e，房产税额为T，房屋成本为P，总需求为Sq，总供给为Sp，租赁价格Pa。

图1和图2可以说明有效总需求Sq在合理有效的征收房产税额（适当的区域间）之间的关系是呈反向变动的关系。数学表达式为：Sq=Sq（T），T在合理有效的区间范围内。

图3和图4可以说明租赁价格和合理有效的征收房产税额（适当的区域间）之间的关系是呈反向变动的关系。数学表达式为：Pa=Pa（T），T在合理有效的区间范围内。

5 征收房产税对长期供给与需求市场的影响

从我国长期供给来看，土地的供给方式国家土地资源部，土地对我国而言属于稀缺资源，其供给权是在我国的政府的相关政策指导下进行合理有效的分配，从长期上看，这与房价的涨跌是没有本质的关系的，因此房价涨跌的主要因素可归结于长期总需求的影响。征收房产税的内在实质意义在于有效地影响微观主体对利用房产为主要的投资对象，可以有效地使得人们理性的购房从而降低人们对购房的偏好，人们可能更加趋于理性化将购房回归于居住满足日常生活的需求方式，总长期整体的结构上看有效地调控了房地产市场的内在需求结构。间接的影响在于人们可能将手中的闲置资金投资于其他产业，从而达到社会资金的流动更加却趋向于多元化，从这一方面说房产税的征收的意义不仅在于规避人们的不理性需求和房价的管控，而且还调控了社会资金的合理有效分配问题。

能过相关数学理论进行分析，设总需求为Sq，总供给为Sp房价为Pt。

（1）长期的总供给市场的理论分析

图5说明长期的总供给曲线中，总供给不受房价的因素而变动即总供给与房价的相关系数为0。

（2）长期的总需求市场的理论分析

图6说明长期的总需求是与房价成正向变动关系，房价为长期需求的函数。即Sq=Sq（Pt）。

6 房产税征收存在的问题

（1）房产税征收的首要前提在于有效准确地了解个人的房产信息。这必须要加强和完善个人实际房产的登记制度，为了避免相关问题的存在应建立相关有效的监督管理机制，及时地更新相关变更房产交易等。其次，征收房产税的另一前提在于加大人们对房产税的认识与接受程度，加大宣传力度等。由于房产税征收过程繁琐，成本的相对增加无疑必须增加对相关投入比例的增加，政府应当完善相关体系和合理有效地分配。

（2）房产税的核心问题在于如何对税率标准的定义。合理的标记税率是房产税的重中之重，过低的房产税可能效果不大，征收房产税的意义也就不明显，从而无法有效地实现政策的最终目标。如果房产税率过高可能会导致偷税、漏税，政府的税收将进一步减弱，更难达到实现房价管控政策的最终目标。因此，政府对房产税的有效定位，应当出于相当谨慎以及全面的考虑。

参考文献

[1] 段军山，毛中根.西方经濟学中的总供给模型综述[D].湘潭大学（哲学社会科学版），2002.

[2] 褚园园.经济复苏背景下我国房地产市场发展走势研究[D].河北工业大学，2011.

[3] 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知[EB/OL].国家税务总局，2003-07-15.

[4] 彭琳.房产税的征收对相关利益主体的影响分析[J].林业科技情报，2011（4）.