顾文娟

张家港市人民政府房屋征收办公室 215600

拆迁安置小区物业管理研究

顾文娟

张家港市人民政府房屋征收办公室 215600

现代化经济大发展中，我国城市化进程不断加快，我国城乡建设改革中，对于拆迁安置小区的物业管理研究要有所侧重。拆迁房性质有别于一般商品房，小区物业管理模式和管理手段问题是城市建设主要问题。文章据此，根据拆迁小区物业管理现状，研究物业管理的一些问题和可行性解决措施。

拆迁安置；小区；物业；管理；研究

拆迁安置小区的建设改变了原有的城市风貌，使一般的城市环境和城市结构都发生了变化。物业管理是基本的小区管理服务，也是城市建设中的主要配套设施建设。由于拆迁安置房性质不同于商品房，实际的物业管理工作中容易出现的新问题需要管理者采用灵活的方式针对性解决。

一、拆迁小区物业管理问题

（一）居住观念、习惯转变困难

拆迁安置小区主要是指在对农村或老旧城区进行拆迁改造后，将原住居民集体安置在拆后新建小区，实现城乡结构改革。但是由于拆迁户身份大多是农民，住惯了原先的农家小院，搬离进入拆迁小区，在身份观念和生活习惯上一时难以改变，容易在集体式的物业管理工作中产生一些问题。例如拆迁户属于混住的形式，对原小区居民交往行为和生活方式难以适应，观念上对于社区管理服务等难以有效认同和融合。另外，拆迁安置居民的公共环境意识不够，对于随地扔垃圾、堆放杂物、公共区域晾晒衣物和绿化带种菜这些不当行为不以为然，这些都给物业管理工作带来不便。

（二）自责不明，资金有限

拆迁居民搬进安置小区后，对于小区基本配套设施和环境服务方面都会增加需求，但是由于安置小区在物业管理职责、管理体制上还不够完善和健全。对于小区管理工作的细则要求和责任规定上没有法律明文规定，导致在实际物业管理中，小区管理工作与居民基本需求没有有效对接。在物业管理资金方面，由于一部分拆迁安置小区物业费用主要的出资方是政府，而居民只是出较少的部分，这就导致其建立的业主委员会无法承担相应的责任、履行相应的职，对于小区物业管理工作的约束和监督能力降低。在拆迁安置小区物业管理工作中，对于管理服务方的职责不明确，将导致居民反映的问题无法及时解决，难以保证管理质量。资金的限制问题也将制约小区物业管理进步。

二、拆迁安置小区物业管理有效措施

（一）扩大宣传

对于拆迁安置工作要做好相关内容解释，对于居民生活习惯和公共意识上要普及文明、安全知识。可以通过制作宣传单页或者以小区公示的形式大力宣传物业管理工作的主要内容和主要要求。对于物业管理中出现的问题居民要有监督、举报意识，对于自己的不文明行为要懂得自我管制。拆迁安置小区物业管理中的问题要向居民解释到位，强化后期服务工作，让业主了解物业管理的优势，体会到小区居住形式和农村散户居住形式之间的差异，进而促进积极配合小区的物业管理工作。加强对拆迁工作和物业管理服务的群众宣传，有利于让居民直接、主动的结束小区物业服务。

（二）完善体制

要让居民树立良好的公共文明、安全意识就要做好小区基本规划，加强管理体制的完善，促进物业管理服务。例如，对于小区绿化可以安排专人养护、看管，定期对树苗施肥、修剪、除草，管理人员一方面需要做好基本的管理职责，另一方面需要对居民行为做好监督，发现有居民在绿植上晾晒衣物、攀爬、系绳等要及时制止，对于不听劝阻的可以予以罚款、教育等。加强安置小区物业管理体制的完善，主要是为了明确管理人员的主要职责，对管理服务人员以及居民自身都进行行为约束。另外在小区规划中要做好基本设施建造，一般的像垃圾桶、果皮箱、烟灰缸等都要合理计划、安置，增加保洁工作。同时在公共设施和绿化带地方要设置一定的宣传标语，对居民行为进行温馨提示，多管齐下，强化小区物业管理服务质量，实际解决好居民生活问题。

（三）筹措资金

由于一部分拆迁安置社区的物业管理费部分是政府出资，居民感受不到小区物业管理与自身的实际关联性，因而在公共财物使用上不关心、不爱护，对于物业管理工作常有不配合和抗拒的态度。在此基础上，后期小区物业管理中，可以采用政府和居民合力承担物业管理费的方式。一方面，居民在小区居住稳定后，基本收入落实，有了一定的经济实力，政府承担的部分也减轻了居民压力，同时扩大了物业管理资金来源；另一方面，居民参缴物业费，会更加爱护小区设施，也能够对物业管理工作提出监督和建议。小区物业管理不只是服务也是监督，只有将居民纳入物业管理体系之中，才能更好的促进拆迁安置小区物业管理问题的解决。

三、结语

我国城市化进程尚处于发展阶段，对于拆迁工作还有许多亟待完善和落实的地方，而物业管理服务是小区基本配套，对于物业管理工作中容易出现的问题要在实践中积极寻找方法解决。拆迁安置小区物业管理服务工作要从居民的实际需求和切身利益出发，遵守规章制度、加强监督管理，科学有序的进行。强化拆迁居民小区管理意识和公共文明意识也是促进物业管理服务水平的重要途径。

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