贾荣先

摘要：“促需求”、“去库存”是2016年全国房地产改革的总基调。化解房地产库存，促进房地产业持续发展是解决结构调整问题的关节点，二三线城市成为去库存的重点区域。各城市地方政府纷纷出台楼市政策，采用多种形式“去库存”。本文结合合肥、南京、苏州等城市出台的政策对供给侧改革房地产去库存这一问题进行研究，提出了扩大政府购买、降低房价、建立公开透明的信息披露系统等建议。

关键词：房地产；去库存；信息不对称；控制房价

一、引言

2016年，“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整任务和改革中，房地产去库存化成为了问题的关键。国家房地产市场需要去库存，但这并不是由于供过于求导致过剩的。房地产市场销售面积一直大于竣工面积，这样看来整体状况仍是供不应求。本文在分析房地产去库存化，主要结合合肥、南京、苏州等城市出台的政策对供给侧改革房地产去库存这一问题进行研究并提出一些建议。

二、房地产市场的现状

（一）房地产投资现状

目前，房地产投资总体仍处于不断增长的态势，但增速有所回落。房地产投资资金主要来源是民间资本，还有一部分是国际资本。房地产投资的对象逐渐由商业营业房转向住宅。房地产行业的国际资本在三四年前就开始撤离了，外资占投资比例逐年下降。由于去库存政策的出台，国家会出台更多优惠政策鼓励市民购房，一定会对房地产行业的投资产生影响。

（二）房地产开发现状

房地产开发呈现出的特点：一是新开工面积和竣工面积同比负增长，房地产供应力度下降，房地产企业对市场前景不乐观。随着国内房地产政策的变化，开发商缺乏活力，放缓施工进度，延长竣工时间，导致竣工面积增长变缓。二是拆迁规模和方式受限制，土地形势严峻。随着越来越堵的关于拆迁的负面新闻，国家加大对此的监管力度，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式。土地形势严峻，获取土地变得更难，土地的成本也相应升高了。

（三）房地产销售现状

从房地产市场的销售情况看，销售量呈现出一定的波动。房地产销售价格和销售量变化不同，虽然调控力度大，但近年来依然居高不下。从全国来看，房价依然很高。从房地产市场的需求来看，刚性需求依然很强，投资购房热度不减。

6月18日，根据国家统计局公布的5月份70个大中城市的房价数据显示，5月，涨势最猛的城市依次是：厦门、合肥、南京。以下分别列了5月份和去年的全国新建商品住宅价格涨幅十强。

相比一线城市的环比和同比增长，二线城市的增长更为明显。尤其是二线城市四小龙（合肥、南京、苏州、厦门）中的厦门、南京和合肥（国家统计局未将苏州列入统计范围），5月份同比涨幅已经超过北京。

三、房地产市场存在的主要问题

中国的房地产市场目前存在主要的问题：信息不透明、库存过大、房价过高。中国现阶段的房地产是十分混乱的，最大的乱象是信息的不对称，信息的缺失和不对称造成了中国房地产市场的各种混乱。在今天市场已经基本解决住房问题的情况下，调控政策既无法抑制住房短缺情况下迅速上涨的房价，也无法解决住房过剩情况下庞大的库存。在房地产业，很多开发商缺乏活力，开发速度很慢，坐等土地升值，导致房价居高不下而房地产市场相对过剩。中国房地产面临的问题绝非去库存这么简单，库存问题背后是整个房地产制度系统的缺失。

（一）信息不对称

政府垄断土地供应，开发商垄断房价信息，房地产市场信息很不透明。首先，城市规划的信息不对称。城市的规划方案，一般民众无从得知，就连事后情权都没有。其次，政府供地的信息不对称。许多地方政府在土地竞拍过程中存在黑幕，徒弟的竞拍过程很多时候都只是走一个形式，而并非真正公开透明的招拍挂制度。再者，开发商的信息垄断。开发商在获得某一区域的开发权后，就成为了这一地区的信息垄断者，利用信息的不对称，进行炒作以提高房价。最后，房价指标混乱。中国房地产市场缺少权威的房价统计指标，许多机构公布的数据缺乏可信度，甚至为了商业目的操作信息指标。

（二）库存过大

在过去的十多年中，房地产市场失衡，地方政府、开发商、投机者的需求，共同拉动了房地产的迅速发展，导致了房地产开发规模的急剧增加。同时，地方政府在土地财政和GDP快速增长的诱惑下，无休止地拍卖土地，。房价的不断上涨进一步强化了政府拍卖土地的行为，同时吸引了大量投资者的疯狂投资，导致房地产库存过大。

（三）房价过高

在中国房地产运行中，一个让人想不通的问题：既然房地产库存問题那么严重，为什么房价始终降不下来？经济学中的供求定律，为什么到房地产上就失灵了呢？90年代末，人们认为房价的暴涨是因为投机客，尤其是以温州炒房团为代表，拿着大把现金，进入一座城市，投入房地产，房价坐地而起。20世纪初，人们认为房价的控制者是开发商，开发商在这个过程中获得了巨额的利润。现在，人们发现，房地产背后最大的操盘手可能是政府本身。在一套房子的价格构成中，土地价格和各项税费占到了65%左右的比例，而在全国绝大多数的县级财政收入中，土地出让金的收入约占到了45%的权重。众所周知，房地产企业拿地价格太高。地方政府受土地财政带来的巨大利益的诱惑，不愿意降低房价，怕降低房价后表明当地土地前景不行，可能刹不住车。房价即使在库存严重的情况下仍然居高不下。

四、房地产去库存措施

中央经济工作会议提出的措施主要有：靠农民工市民化，靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房，靠建设公租房制度，靠发展住房租赁市场，靠降房价，靠取消限购。对于前两条政策来说定位对象十分精准，但在房价过高的环境下，会出现实际有效需求即购买力不足的困境，还会出现购房与就业、户籍、公共服务之间的矛盾。靠降房价来去库存，在中国目前的房地产市场环境下很难实施，中国目前房地产库存很严重，但价格仍然处于高位。房地产交易的限购措施在一线城市可能短期不会取消，还可能适当加强。如果限购马上取消，房价将会继续疯涨，会对去库存产生消极影响。

（一）建立信息披露制度

其实，各国房地产市场都存在信息的不对称和垄断问题。相关部门一直三令五申要建立信息披露制度，但迄今为止，连一个权威的房价指标都没有。首先，根据不同地区建立不同的房价统计指标。其次，根据不同地区建立不同的环比指标。第三，建立中国的房价指数。最后，对科研机构公开一些关键的基础数据，鼓励科研机构监督国家统计局数据的真实性。真正公开透明的信息披露制度，可以让房地产市场更成熟。

（二）新型城镇化

新型城镇化，是房地产去库存的基本政策导向，希望农民工即新市民消化住房库存，这一条政策的定位对象是精准的。全国目前外出的想定居城市的农民工人数达到1.68亿人，理论上只要这些年轻的农民工中的1/8左右的人能定居在大城市，那么消化掉近7亿平方米的房产，房地产库存不是大问题。但是，要想农民工成为城镇化的新市民，还有以下三个问题：第一，城市房价居高不下，农民工的购买力不足；第二，农民工的购房地主要在小城市买房，而这些城市又没有足够的就业机会和配套的公共服务，不能满足新一代农民工对于教育、文化等方面的需求。农民工需要房子，但是农民更需要的是在自己工作的地方享受基本的市民待遇。在提升公共服务的同时，抑制房价过快上涨是减少房地产库存的措施之一。

（三）地方的房产政策及建议

抑制房价过快增长的对策，本文结合各地出台政策进行分析。房价上涨过快会刺激资源投入房产市场，从而导致房地产库存继续增加。因此，抑制房价过快上涨，是预防库存非正常增长的主要措施之一。中国房地产运行中，既然房地产库存问题严重，房价为何一直降不下来？房产是耐用品同时具有投资品功能，买涨不买跌是经济人的常态。所以，房地产商采用的营销策略是让消费者产生房价上涨的预期，以此在更短的时间卖完房子。然而，在房地产去库存的过程中，房价过高并不利于处理严重的库存。接下来下文主要以合肥、南京、苏州等城市为例分析几种地方去库存的政策。

1.合肥：地王新政、房贷新政

对于控制房价涨幅的政策，最近合肥在这方面准备出台新政策，合肥的这些政策可能更有效，合肥明确表示不会限购，合肥从土地竞拍、房贷方面出台新政策，如：地王新政、房贷新政。

合肥拟推地王新政：宅地竞拍保证金不低于参考总价的50%；總价20亿元以下宅地，须1个月内一次性付清；总价20亿元以上的，缴纳时间不超过6个月；在合肥市各区县（除县级巢湖市和庐江县外）拍出“地王”（即楼面地价超过当地历史最高成交单价）的，开发企业必须在土地出让合同签订1个月内一次性付清出让金。

据6月18日国家统计局公布的数据，合肥5月份新建商品住宅环比涨幅为5.1%，排名全国第二，仅次于厦门；同比涨幅为23.3%，位列全国第五，排在深圳、上海、厦门、南京之后。

房贷政策变化，对抑制房价涨幅过快，通常有显著作用。比如上海和深圳，在3月25日提高了二套房首付成数之后，虽然实际房价可能还在涨，但涨幅已经明显下降。合肥出台政策调控的目的绝不是仅仅为了降温，而是在经历前五个月的暴涨之后，为了防止房地产市场在大涨之后掉头向下的危险。

2.南京与苏州：地王熔断机制、房价涨幅红线

在“二线城市四小龙”中，南京和苏州，房价涨幅比合肥更猛。但相比之下，南京和苏州的“地王熔断机制”和“房价涨幅红线”等调控政策，不过是掩耳盗铃而已，恐怕主要是为了应付舆论压力。所以，南京和苏州的房价涨幅一时半会恐怕还停不下。如果一定要调控，合肥的调控政策，不是赤裸裸地方行政干预，明确了不出限购政策，比如对于首套房仍然采用25%的较低首付比例。从抑制房价涨幅过猛的作用上来看，合肥的这个政策可能相比于南京、苏州更有效。

熔断机制存在许多弊端。比如，在土地行情火爆的现实情势下，如果商家不想让竞争对手拿到地，直接报到最高价，触发熔断机制导致土地流拍。关键在于，土地流拍，将影响商品房的后续供应，导致供求关系更紧张。取消不合理的熔断机制，让粗暴的调控退出，才能有正常的土拍秩序。

3.对国土部的建议

第一，改拍卖为挂牌方式，拍卖竞争竞买者容易冲动，而挂牌式相对理性；第二，搞大量的土地供应，避免挤牙膏式推地模式，竞争没那么激烈，减少低价疯狂的概率；第三，在土地出让条件中，事先规定建筑限高、限低和建筑密度等指标，规定精装修交付比例和小户型比例；第四，提高土地出让金支付的事件门槛，比如合肥的政策就是拍出“地王”时，地产商须在土地出让合同签订一个月内一次性付清出让金。总之，出台的调控政策应该侧重于提高地产商的规则代价，而不是给购房者设置障碍。另外，在维持房价稳定的方面可以借鉴重庆市试行的地票制改革，将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦，变成符合在中农作物要求的更低，然后腾出建筑用地指标，由国土部发给等量面积建设用地指标凭证。这样一来，土地数量增加且成本较低，有利于维持房价的稳定。

小结

从供给侧着力房地产去库存，并不是减少供给化解房地产库存，而应提高开发商提供住房的质量和效率。当房地产已经告别短缺的情况下，房地产和房地产政策都应该回归社会和民生的本质，而不应该作为经济发展的工具。政策必须选择在控制泡沫和去库存之间去的权衡，既要通过相关政策加快三四线城市的去库存周期，也要防止出现房价大涨的情况。建议三四线城市取消限购政策，一二线城市将限购政策放宽，促进人们消费以缓解库存压力。

参考文献：

[1]杨红旭.供给侧改革与房地产去库存[N].中国证券报，2015.

[2]纪睿坤.供给侧改革启幕 房地产的六个改革方向[N].世纪经济报道，2015，007版

[3]易娱竹.经济新常态下我国房地产去库存研究[J].2016.