李嘉诚曾经说过，购置房地产的秘诀是：Location！Location！Location！而且李嘉诚所说的这三个“location”分别有不同的含义。第一个“location”是指地段，第二个“location”是指城市，第三个“location”是最重要的，指跨国经济体的区域。其实，不仅是李嘉诚，还有王健林、郭广昌、王石等，，这几年都在大手笔地投资海外房产。而且，现在北上广这样的大都市，许多富裕家庭和中产阶层也开始投资海外房产。过去三年，中国居民海外置业投资规模每年增长50%以上。

日本讲究一分钱一分货，花7000万日元在东京的足立区可以买3LDK的公寓，跑到六本木就只能买1室1厅的小户型公寓了。价格如此悬殊，不为其他，就为地段。日本的地价以首都东京最具代表性，就日本国土交通省2016年1月1日公布的数字来看，东京23区之间住宅地的平均地价差距高达7倍之高！

2020年奥运会将在东京举办，日本政府将出台一系列扶持政策完善东京市区规划，美化城市环境，在奥运会举办前夕，将对东京的交通进行规划调整，包括机场、铁路干线及重要国道的优化。同时，对东京重要商业区（港湾地区、日本桥地区、银座地区以及品川、六本木、涩谷、新宿地区）进行改造、优化。这也间接利好东京楼市，加大了东京房价在未来进一步上涨的力度。

此外，货币刺激政策、奥运会市建规划及就业率的不断加大都将促使东京房价节节攀升，也让中国投资者看好东京房产市场。由于一线城市房价比其他城市略高，投资者既可以选择在东京、大阪等一线城市，特别是核心地区作为自己的投资主要目的地，同时，也可以选择热门旅游地区进行房产投资规划。

东京广受投资客青睐

随着赴日旅游观光、医疗、投资等的兴起，日本房产也在国际投资市场备受青睐，其原因总结起来主要有以下三点：

1.日元的持续升值。日元的汇率一直比较稳定，直至今年才开始不断升值，而那些已经投资购买日本房产的客户，单就汇率，已经可以稳赚一笔。此外，不动产经济研究所日前发表的研究报告显示，东京及东京周边三县神奈川、千叶、崎玉，去年新建公寓的平均房价已达5，364万日元，每户的平均面积为70.67平米。如果将范围仅锁定在东京内的话，新建公寓的平均房价则为6，877万日元，每平米的价格达98.1万日元。工程费用上涨和地皮价格的提高是房价走高的主因，持有日本房产是相对保值的投资。

2.租金收益稳定。日本新公寓楼年租金收益率可达到5%至6%，旧公寓年租金收益率甚至高达10%，而且保持低空置率，平稳的租赁市场保证了收益的稳定。此外，六本木、银座、青山、赤坂等一些黄金地段的不动产，升值潜力巨大。

3.2020年东京奥运会效应。自2013年日本宣布申办2020年奥运会成功后，东京基础设施将更加完善和便利，今后地皮价格仍将不断走高。同时，一股来自海外购房者以投资为目的的“买房热”也推动了房价继续攀升。2020年奥运会的举办场馆集中所在区的海湾地区，涨幅已呈明显趋势。预期可达到20%至30%，同时奥运会举办地东京及其周边地区涨幅则可达更高。

日本投资置业五大技巧

1.一切以租金利润为准则。由于过去20余年间，日本房地产的保值和增值空间均不大。所以导致日本投资型不动产市场，一律都以租金利润为房价定价依据。投资机构或个人投资家，会买入东京的不动产，主要着眼都是在于收租的利润。

2.买小不买大、买新求安心、带租约最好。买日本不动产，如果是纯投资获利为考量，没有自住的需求，则应将本求利，一切以房地产租金利润最大化为前提，因为有租金利润在支撑，将来出售的房价，不仅不会跌，甚至还可以有涨价的机会。

3. 20年以上物业利润最高。房龄20年以上的单身公寓，即使再过10年，将近30年房龄左右，房价都还能维持住，不会下跌，理由就是投资报酬率维持在7-9%之间（一般房价均在800-1100万日元左右，月租金可达5-8万左右）。这样的投资回报，只要租金市场没有变化，仍旧是抢手的投资标的，如果出售时，销售期也是各产品中最短的，是最容易脱手的产品。这样的投资型不动产，才是最稳当的标的。

4.小户型的需求人口最多。都市圈上班单身人口居多，小户型的不动产需求远大于两口之家以上的市场，且大户型的招租，因租金高，远不如低价位的单身公寓来的容易。以大户型（2-3LDK）的公寓为例，房价4000-6000万日元左右，其租金可达每月15-30万日元左右，租金的投资回报率约在4.5%-6%左右。而单身公寓因其面积小，每套售价一般在1000-2800万日元左右，而每月租金收入可达6.5-12万日元，其租金回报率大概在5%-7%。一些20年房龄以上的单身公寓，因其售价略低，租金却与市场持平，所以可以得到更高的租金回报。

5.安全第一，收益第二。实际上，房产投资对于一般卖家来说，收益好、持久稳定、安全可靠。相比之下，其他的投资项目就显得动荡不安，即使政府债券也是如此。而房地产一直是比较稳定、盈利水平不错的便捷的投资方式。事实上，全球数百万人都通过投资房地产提升了生活质量。尽管，最近全球房产市场有些动荡，但房产的走势并不会因此而反复无常，从历史来看，房价有因通货膨胀而上涨的记录，当时如果通过抵押贷款购买的话，收益还会更多。

黄金A级地段分布

千代田区：东京是日本的核心，而千代田区又是东京的核心，是东京的特别区之一，日本天皇居住的皇居，地价最贵也无可厚非，平均地价是每平方米186万日元，相当于每平方米15万人民币左右。

港区：别以为叫“港区”就是一个城市的港口部分，位于城市的边缘。东京本来就是一个海港城市，其平均地价是东京23区的亚军，平均地价高达 130多万日元，相当于每平方米10万人民币左右。

涩谷区：涩谷除了世人熟知的时尚流行圣地，也是东京特别区之一。商业气息浓厚，该区住宅地的地价自然不菲。每平方米的售价高达949000日元，相当于每平方米76000元人民币。

中央区：中央区就是东京的中央地带，毗邻东京湾，也是东京特别区之一。中央区内拥有世界知名的日本桥、八重洲、筑地、月岛和银座（银座是日本地价最贵的地段之一）。如果单论某一地段，银座的地价比区域排名第一的千代田还贵。

东京VS大阪

日本的不动产市场中，东京占55%份额，大阪占35%，其他城市占10%。不过由于东京房价总体偏高压缩了收益率，很多投资家将目光转向了大阪，他们既有相似又各具特色。大阪的GDP位于全球第7位对日本经济的发展有着举足轻重的位置。去年2015年，大阪地价上涨45%位列日本第一位，房价上涨15%，在以长期收租为盈利手段的日本房产市场是为数不多的几个房产本身具有升值潜力的地区，分析伯仲之间的利弊，展开一场投资深度解析。

城市环境

东京：东京既是日本的首都，又是关东第一大城市，是日本的经济中心，云集各大商业，日本首屈一指的Shopping胜地。与之相符的就是收入水平位于日本第一、生活成本高、消费水平也高、生活节奏快。2020东京奥运将给东京经济的复苏、城市建设发展带来新展望。

大阪：大阪是日本关西第一大城市，是商业气息非常浓郁的城市，并与周边京都、奈良形成了旅游观光胜地。其梅田、心斋桥、难波等著名商业圈内，有着日本最新最有代表的商业新设施。其收入水平紧跟东京，相对于东京，生活成本、商品价格略低。作为旅游业、商业、经济大城市，大阪的生活节奏也不低于东京。世界第二大赌城的建设，对大阪经济发展无疑是一剂强心剂。

不动产售价&租金

东京：自2020东京奥运会申办成功以来，东京的不动产以每年15-20%左右的幅度逐步上涨。其平均租金也相较于往年所有上升，上升幅度约为5%-10%。

大阪：随着日本旅游业振兴，大阪人气剧增，仅次于东京。其房地产上涨趋势紧跟东京的脚步，涨幅位于第二，约为10-15%。其平均租金相较于往年略有上升，上升幅度约为5%。

教学资源分布

东京：作为日本的首都，教学资源也是首屈一指，有著名的东京大学、东京医科齿科大学、东京外国语大学、东京学艺大学、东京农工大学、东京艺术大学、东京工业大学、东京海洋大学、御茶水女子大学等名校聚集与此。

大阪：作为关西地区第一大城市，教学资源也不亚于东京。近畿地区也有着众多名校，如三重大学、滋贺大学、滋贺医科大学、京都大学、京都教育大学、京都工艺纤维大学、大阪大学、兵库教育大学、神户大学、奈良教育大学、奈良女子大学和歌山大学等。

民营性住宅

随着东京奥运会的临近，旅游业的爆棚，日本各大城市的接待能力备受压力，因此日本政府逐步开放了民宿，让民间私人的空置房屋也投入市场，既能让来访者接受日本民间文化的熏陶，又能缓解住宿接待紧张问题，一举两得。

目前，东京的大田区作为试点区域，首先放开了民宿限制，即在大田区购买的住宅可作为民宿，对外进行租赁。而大阪则早于东京，全市开放民宿市场，无论哪个区域的住宅都可以作民宿经营。