文‖《上海国资》记者 孙一元

城市更新需要有独具眼光的投资者参与——访世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理 李凌

文‖《上海国资》记者 孙一元

通过改变物业形态，顺应产业发展，获得合理的地段收益

近年来，城市更新市场中出现一类重要参与者——机构投资者。它们的出现，是经济规模扩大后，社会资金增量快速上升后的结果。

机构投资者如何看待城市更新的机遇和挑战？他们看待城市更新偏重于房地产物业本身的更新，根据不同阶段，可将其分为1.0、2.0及3.0版本。“城市更新1.0版本是工业设施的城市更新；2.0版本是商业建筑的附加值提升；3.0版本是城市商业建筑用途的再探索。”世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示。

商业地产投资趋势

《上海国资》:商业地产投资近年来趋势如何？

李凌:一是上海持续吸引最多国内投资趋势未变。上海占全国房地产大宗交易投资总额的比例自2012年以来一直攀升，2015年达到了60%，虽然2016上半年回落至48%，仍占市场半壁江山。上海的地产大宗交易来源于其市场化程度，供需两方面的成熟，包括可供交易标的的丰富与租赁企业的活跃。所以，商业地产投资趋势之一是上海市场持续活跃。

趋势之二是，因为超六成投资流向运营难度较低的写字楼板块，于是，办公楼作为交易标的渐成主角。

从物业类型来看，由于受电商份额挤占，零售物业的前景充满挑战，且要求的经营专业性较高；而工业物流设施虽为各方看好，但目前市场可供投资的标的有限，竞争也愈趋激烈。加上经济预期不明朗，且相对二线城市未成熟区域供应，投资者可能更趋于核心城市优质项目，尤其是办公物业。

《上海国资》:机构投资者如何看待城市更新的机遇？

李凌:城市进入新常态发展，经济换挡、土地资源紧缺与集约式发展要求城市发展更加着眼于城市更新。上海2040年更明确提到优化存量土地规划，加快存量办公用房改造。

城市更新包括综合整治、功能改变、拆除重建3种方式。

规划意义上的城市更新分为：第一类是大规模旧改，大多不良居住区开始；第二类是工业化国家中的城市再生，大多牵涉土地转性，如从工业区转到商业区的转化；第三类是重点需要提升功能的区域/楼宇，如中心区空心化、文化主导的复兴、土地二次开发、用地性质和功能的转换。

成功的城市更新都需要有独具眼光，实力雄厚并有长远愿景的投资方参与。作为熟悉机构投资者的代表，我们看待城市更新偏重于房地产物业本身的更新，根据不同阶段，可将其分为1.0、2.0及3.0三种情况。

城市更新1.0是工业设施的城市更新；城市更新2.0是商业建筑的附加值提升；城市更新3.0则是城市商业建筑用途的再探索。

改变形态顺应变化

《上海国资》:如何理解您所说的3个版本？作为城市更新1.0，工业设施的城市更新是否等同于“腾笼换鸟”？

李凌:城市更新1.0是工业设施的城市更新。经济发展催生工业物业转型升级，盘活存量工业用地以支持产业转型和升级。

对于城市中普遍存在的原有工业园区、厂房“腾笼换鸟”的需求，大致会有几个方向：

其一，将原有旧厂房进行升级改造以适应生产精密度更高的医药或是IT等高端制造产业。

比如深圳于2009年起推出城市更新办法，推出以“工改工”为标志的鼓励升级改造原工业设施的办法，通过重建允许增加面积甚至其他物业类型的配套，以解决土地供应瓶颈。这可以说是一种工业升级，同时拓展第三产业的复合型更新办法。

其二，改变功能用途，变工业园区为商务园区。

2006年，上海出台《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》，提出要积极利用老厂房促进现代服务业发展。商务园区因为用地性质的为工业用地，在建筑的设计上有更多地灵活性，可以适应不同类型的建筑需求。相比普通办公建筑，商务园区在层高，承重，电力等方面都能达到更高的要求，一些无法在普通办公楼内完成的设施，如数据中心，研发中心等，可以在商务园区内找到合适的建筑载体。

其三，是迎合消费升级，引入体验业态等多种商业零售形式。

《上海国资》:上海的政策是否催生了大量商务园区？

李凌:上海的办公厂房改为办公设施的需求源于： 研发中心快速增加和中外企业搬迁整合推动。上海市对创新与研发相当重视，截止2015年三季度，共有391家跨国公司在上海设立了研发中心，比2005年翻番。

另外，近年来，制造业、高科技企业、电子信息等产业的搬迁和整合需求催生其在商务园区新设立办公室。上海旧厂房改建为商务园区成功案例有尚街Loft、M50、红坊、8号桥等。

《上海国资》:目前，商务园区的效益如何？

李凌:随着上海研发中心数量增长，过去10年商务园区的租金涨幅近50%，高于同时期的写字楼租金增速。细分市场中，商务园区的租金也保持稳定的增长，且全面超越同期甲、乙级写字楼涨幅。过去10年，上海商务园区的平均租金增长超过40% 。即使在2008年和2009年全球金融危机期间，商务园区的平均租金跌幅缓慢。

所以，通过改变物业形态，顺应产业发展，获得合理的地段收益当是各方共同认可的。

《上海国资》:对于2.0版本来说，选择改造而不是重建，这种增值投资策略为何符合城市更新方向？

李凌:选择改造而不是重建，除了改造成本优势远超过重建，对其重新定位、投入改造成本并使之重新焕发青春，可为区域和城市带来双赢的局面。

我们看到在成熟商业市场如纽约，各类商业建筑改建型项目层出不穷，除写字楼改建翻新外，工业厂房、仓储设施甚至是音乐厅等公建改建写字楼案例都有，位于改建面积前10位。目前城市更新改建仍面临一些政策管理上的不确定性，以及待研究拓展的领域，期待相关政策更好引导市场的需求，以利于城市商业设施发挥更大的经济效益。

《上海国资》:从投资者角度看，商业零售业建筑功能的转换为何是城市更新3.0？

李凌:北京市场近年来有大量的零售商场改建为写字楼案例出现，其背景是：北京写字楼市场历经2010-2012年的高速增长，租金达到高位，而同期由于开发商经验缺乏等因素，购物中心等零售业多有经营不佳，且在电商冲击背景下，运营者不得不接纳承租能力仅有前者1/3的大量体验业态。商铺与写字楼租金倒挂导致上述情况十分普遍。“商改写”成为一种市场推动的自然选择。

“营改增”的新政对“商改写”亦有利好。开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看，在租金收益及资产溢价方面，开发商也获得明显收益增长。

在北京房地产市场，商业零售业改变成写字楼这一模式已被人接受，比如大钟寺中坤广场案例。地处西直门黄金商圈的大钟寺中坤广场将主要业态由商业调整为写字楼。项目所处的西直门交通枢纽，大量金融、科技行业有写字楼的需求，但周边供应却很少，业主方将现有自持的4栋楼，近40万平方米的物业，从零售业态为主调整为以办公楼业态为主。在中坤传达出向写字楼转型的信号后，多家金融机构已积极接触，预计将来租金将上升，而管理成本也随之降低，项目调整后又可租可售。

另外，商业改居住，这在国内并不普遍——牵涉到用地属性及市场接受度等问题，但亦有业主开始给予考虑。在市场历经一定发展阶段后，也不失为一种城市更新选项。

（本系列文章均根据2016年9月28日“第二届城市更新沙龙”演讲整理，未经本人审阅）