国内经验：温州案例

温州房地产库存一度非常高，2011年温州施工面积与销售面积之比为23.8年，意味着按照当时的销售速度，温州的商品房库存需要约24年才能消化完毕。这么高的库销比（广义库存），远超当前库存最多的山西（库销比为9.9 年）。

据媒体报道，目前温州市区楼市库存已大幅下降，去化周期（狭义库存）由2014年底的15个月降至2015年底的6个月，超出市场预期。温州好望角房产营销策划有限公司副总经理陈德赚表示，2015年市区库存去化速度较快，比预计的去化周期缩短了6-9个月。

广义库存来看，2015年温州施工面积与销售面积之比下降至8.9年，较2011年大幅下降。

房价方面，2015年2月-12月，温州房价持续上涨，累计涨幅3.5%，这是2011年首次持续上涨，显示库存状况有所改善。

温州去库存的经验值得其他地方借鉴。

首先，房价调整充分，低房价增强了房屋吸引力。高库存使得温州房价深度调整，2012年开始，温州房价持续下跌。中国指数研究院公布的百城房价数据显示，温州样本住宅平均价格从2012年1月的2.1万元/平方米，下跌至2015年1月的1.3万元/平米，跌幅近40%。

随着房产政策刺激，以及全国房地产销售回暖、房价回升，温州由于此前调整比较充分，随着预期转好，成交量大增，去化速度显著提高。

其次，市场机制灵活，供给和需求弹性大，有助于提升库存变化速度。温州民营经济活跃，市场机制较为灵活，因此，房价、销量等波动在全国处于较高水平。销售方面，2009-2015年，温州商品房销售面积分别为314、228、136、203、350、418和525万平方米，波动之大远超全国平均水平。灵活的市场机制、较高供给和需求弹性，使得温州供求平衡恢复时间加快。

再次，政策大力支持。2015年4月2日，温州出台了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，其中包括“八条房地产新政”，被外界称为“温八条”。重点包括：

第一，控供应。“温八条”中首先讲的就是把控土地供应，对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，减少住宅用地供应量直至暂停供应，特别是暂停供应这一点非常明确和坚决。

第二，购房补贴激励需求。2015年4月9日至2015年12月31日期间，个人首次购买新建普通商品住房，在取得房屋所有权证后，给予购房款0.6%的补助。

第三，允许开发商适当调整商品房套型结构，把一些不合理户型进行调整，适应市场需求。刚需为王，以价换量，撑起了整个温州楼市。支撑温州楼市成交量的几个主力楼盘无一例外都是主推90平方米的刚需小户型，而且在价格上大打优惠牌。

正是从政策出台开始，叠加国家降准降息支持，温州房价2015年初见底回升，销量也明显攀升，库存去化明显。

国际经验：美国案例

2008年前后，美国一度出现严重的房屋库存积压问题。

2008年，美国房屋空置率达到2.9%，创历史新高，此前的历史平均值为1.47，2005年以前的最高值为2.0%。

但2015年底，美国房屋空置率已经下降至1.9%。美国房地产库消化，和美国采取的一系列举措有关。次贷危机爆发后，美国救助“两房”，利率降为零，并大量购买MBS，以压低长期贷款利率。

尽管美国房地产库存已经明显消化，但美国政府依然在大力呵护房地产市场发展。

首先，尽管QE退出，美国开启首轮加息，但美联储购买的MBS数量一直没有下降，2016年2月10日，美联储持有的MBS量为1.74万亿美元。

此外，2015年12月23日，美国总统奥巴马还签署了一项法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率。该法案规定，外国养老基金在美投资房地产时，享有与美国养老基金同等的待遇。法案废除了1980年开始实施的《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）对外国养老金投资美国房地产时征收的税率。

总之，从美国经验可以看到，货币政策的大力支持对房地产去库存有很大帮助。

另外，针对房地产市场的税收变化（财政政策）也具有重要意义。

除美国外，日本也面临住宅过剩问题。2016年1月22日，日本政府公布了减少空置房的目标，欲在10年内把空置房数量减少到400万套，“去库存”约100万套。这是日本政府首次对空置房问题设立量化目标。

日本国土交通省建议，为完成上述目标，应主要从两方面着手：

其一，推广二手住宅评估机制，方便购房者了解空置房的价值，使这些房屋能在二手房市场交易。

其二，对于老旧危房，应有计划地拆除。同时，国土交通省还建议把一些空置房改造成福利设施，供低收入家庭居住。