益阳市中级人民法院(413000)张 勇

何种情况下在农村购房无效

益阳市中级人民法院(413000)张 勇

【案例】 王某是某村村民，杨某是城镇居民，双方系亲属关系。1999年9月20日，王某与杨某签订协议，约定王某向杨某借款30万元造房，待房屋造好后将一半租给杨某使用50年，借款部分的利息抵作房屋租金。还约定，杨某在租房期间，如国家政策允许，王某应无条件将杨某租用的住房转让给杨某，转让手续按国家规定办理，转让费用由借款冲抵，多还少补。如租期到期后仍不能转让的，王某应在到期之日一次性归还借款，或者延续租赁。

协议签订后，杨某将借款支付给了王某，王某也根据约定将所建房屋的一半交付杨某使用，其间双方均相安无事。直至2015年，王某突然以其与杨某之间实质上是“农村土地上的房屋转让”为由向法院起诉，要求确认上述协议无效。

【评析】 本案有3个争议焦点。

焦点1：协议是买卖合同还是租赁合同？涉案协议的法律性质之所以会产生争议，主要是由于在协议中出现了国家政策允许情况之下的转让条款。王某据此认为，该协议虽然形式上表现为房屋租赁，实质上却是房屋买卖关系，王某的主张并不能成立。因上述协议中所约定的国家政策允许时的转让情形，实际上是双方在对农村房屋买卖限制的共同认知状况下而形成的买卖预约条款，即双方均同意国家政策允许时再行签订房屋转让合同，转让款届时协商确定，如该条件不成立的，则保持租赁关系。因此，这一条款并非房屋买卖的实质性条款，房屋转让也不可能在转让价款都没有确定的情况下就成立。

焦点2：租赁期限约定50年是否有效？根据现行《合同法》规定：“房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。”但是，涉案协议签订于1999年9月份，现行《合同法》尚未施行，当时并没有任何法律法规或国家政策禁止农村房屋长期租赁，租赁期限超过20年是合法有效的。

焦点3：房屋转让合同的效力如何认定？我国现行法律、法规及司法解释尚没有禁止农村房屋转让的明确规定，《物权法》《土地管理法》《担保法》针对宅基地使用权的取得、行使和转让作了规定，但这些规定并未涉及宅基地上房屋的转让问题。1999年，国办《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”鉴于这一立法现状，目前对农村宅基地上的房屋转让合同效力认定尚存争议，司法实践对这一问题通常区分3种情况：一是同村村民之间互相买卖，二是本村村民卖给别村村民，三是村民卖给城镇居民。司法界较为普遍的观点是：第一、二种情况认定有效，第三种认定为无效。